金融危機の余波で、不動産価格の下落は、伝統的な住宅ローンの借り手と貸し手だけでなく、連邦住宅局（FHA）とそのリバースモーゲージプログラムにとっても苦痛でした。その結果、住宅都市開発省（HUD）は、プログラムをいくらか制限し、借入限度額を引き下げ、プログラムを支援する借り手への保険料を引き上げるために、いくつかの措置を講じました。
今月の大きな発表で、HUDは、HECMセーバーと標準ローンを統合し、最大消費者が借りることができる主な制限を変更し、一般的にリバースモーゲージのコストを再び増加させる新しいラウンドの変更を発表しました。さらに、HECMリバースモーゲージプログラムでは、一度に借りることができる金額が大幅に制限され、来年初めには、リバースモーゲージの借り手が固定資産税と保険を維持する手段を確実に持つための新しい財務評価プロセスが導入されます。ローンの不履行を回避するため。
ファイナンシャルプランニングの観点からは、これらの変更は、無責任な借入を削減するのに役立つ間違いなく良いステップであり、皮肉なことに、すでにいくらか裕福で、退職戦略においてより積極的である傾向があるファイナンシャルプランナーのクライアントにはほとんど影響を与えない可能性があります。すでに悲惨な財政難に陥っている人々にとって、影響はより重要になるでしょう）。一方、多くの種類のローンアプローチの新しい高いコスト、および元本制限の新しい制限（特に高価な住宅を持つ裕福な個人に制約を与える可能性があります）は、たとえファイナンシャルプランナーにとってリバースモーゲージの魅力をいくらか低下させる可能性があります。リバースモーゲージ業界は、プランナーが通常協力するクライアントのタイプにより重点を置くようにシフトしています。
Michael Kitcesは、数千人の独立系ファイナンシャルアドバイザーをサポートするターンキーウェルスマネジメントサービスプロバイダーであるBuckingham WealthPartnersの計画戦略責任者です。
さらに、XY Planning Network、AdvicePay、fpPathfinderの共同創設者であり、 Financial Advisor Success のホストであるJournalof FinancialPlanningの元PractitionerEditorであるNewPlannerRecruitingです。 ポッドキャスト、および人気のあるファイナンシャルプランニング業界のブログ Nerd’s Eye View の発行者 彼のウェブサイトKitces.comを通じて、ファイナンシャルプランニングの知識を向上させることに専念しています。 2010年、マイケルは、職業の進歩に尽力し、取り組んだことで、FPAの「HeartofFinancialPlanning」賞の1つを受賞しました。
先週、HUDは、今後のリバースモーゲージのいくつかの重要な規定を変更する新しいガイドラインを発行しました。 Mortgagee Letters 2013-27および2013-28で詳しく説明されているように、FHAのHECMリバースモーゲージの主な変更点は次のとおりです。
これらの新しい規則の発効日は9月末であり、9月30日以降に開始するすべての新しいローンに適用されます。したがって、既存のHECM標準およびHECMセーバー規則に基づく資格を希望するリバースモーゲージの借り手は、9月28日以前（9月29日は日曜日とFHAシステムでは、その日にケース番号を割り当てることはできません。
上記の規則の変更に加えて、2014年1月13日より、HECMリバースモーゲージの借り手も財務評価を受ける必要があります。評価の目的は、借り手が他の収入、資産と負債、および信用報告書を考慮して、必要な固定資産税と住宅所有者保険の支払いを合理的に維持できるかどうかを判断することです。借り手がこれらの支払いを合理的にサポートできないと判断された場合、これらの支払いはリバースモーゲージ自体から引き出され、エスクローされる必要があります。特に、関係する金額と期間を考えると（おそらく借り手の平均余命全体に！）、これは事実上、全体を意味する可能性があります。 リバースモーゲージの借入額は、固定資産税と住宅所有者保険を生涯にわたって維持する可能性があるという義務によってのみ消費されます。
新しいリバースモーゲージルールの根底にある基本的な目標は比較的簡単です。リバースモーゲージがすでに財政的に困窮している人々のための最後の手段のローンとして使用される頻度を減らして、彼らがお金を使い果たしてデフォルトを差し押さえに終わるようにすることです。とりあえず。ローンの支払いが行われなかった場合、逆住宅ローンを差し押さえることはできませんが（支払いがないため）、借り手が不動産を維持し、不動産税と住宅所有者の保険を支払わなかった場合、差し押さえがトリガーされる可能性があります。これは残念ながら可能性があります。借り手がすでに非常に財政的に困窮している場合のシナリオ。実際、このブログで以前に説明したように、今年初めの住宅ローンレター2013-01で、リバースモーゲージのデフォルト率の上昇に対処するために、HUDの一時金HECM標準ローンを制限するという決定が行われました。本質的に、新しい規則の意図は、リバースモーゲージを最後の手段として使用することから、一貫した戦略の一部として引退プロセスのより積極的かつ早期に使用することへとシフトすることです。言い換えれば、より包括的な財務計画アプローチの一部として。
ただし、残念ながら、実際には、新しいルールを適用すると、2つの主な理由から、一部のファイナンシャルプランナーにとってリバースモーゲージの魅力が低下したり、実現可能性が低下したりする可能性があります。 1つ目は、新しい0.50％の先行MIPコストです（他のクロージングコストに加えて）。過去には、ファイナンシャルプランナーは2％の先行MIPが多額であるため、リバースモーゲージの使用に慎重であることが多く、数年前に先行MIPが実質的にない（わずか0.01％の手数料）HECMセーバーの導入によりローンが組まれました。 The Kitces Reportの2011年10月号と11月号に詳述されているように、はるかに魅力的です。 HECM StandardローンとSaverローンを前払い0.50％MIPの単一ローンに統合すると、プランナーがHECM Saverを早期に使用して前払いコストを削減するオプションがなくなります。これは、MIPがローン金額に基づいていないことを考えると重要です。 （オリジネーション料金のように）が、プロパティの評価額（2013年の最大請求額$ 625,500まで）。つまり、500,000ドル相当の不動産から100,000ドルを借りる場合、0.50％の前払いMIPは100,000ドルの融資額の0.50％ではなく、500,000ドルの不動産価値の0.50％、つまり2,500ドル（実際には融資額の2.5％）になります。この例では！）
2番目の課題は、先行MIPが高くなるだけでなく（通常はHECMセーバーローンを使用するプランナーの場合）、0.50％のMIPに「のみ」直面する有効なローン制限が劇的に低くなることです。たとえば、「古い」規則では、70歳のHECMセーバーPLFは、4％の利率が0.548であると想定しています。つまり、その個人が$ 300,000の資産を持っている場合、最大$ 164,400を借りることができます。新しい規則の下では、PLFは最大借入額169,200ドルに対して、より有利な0.564になります。ただし、前述のように、0.5％MIPは、借り手が最大融資額の60％以下を引き出す場合にのみ適用されます。つまり、0.50％MIPローンを前払いとして確保する（または固定金利ローンを使用する場合は、完全な前払い）は、わずか101,520ドルに制限されており、ローン金額が38.2％減少します。 MIPが0.01％から0.50％に増加します。言い換えれば、固定金利ローンまたは前払いが必要な別のシナリオで0.50％の前払いMIPに実際にアクセスするには、借り手は56.4％（ PLF）の評価額、または住宅の価値のわずか33.84％。
幸いなことに、「全額」の最大169,200ドルの融資額は、保有期間の支払いオプションに使用したり、リバースモーゲージをクレジットラインとして適用したりする予定の人が引き続き利用できます（ただし、残念ながら、「スタック」が必要になります）変動金利ローンを使用する！）。それにもかかわらず、前払いの引き分けにローンを使用することを意図した人にとっては、おそらく現在の住宅ローンを借り換えてキャッシュフローの義務から解放するために、ローンの制限は劇的に引き下げられ、0.50％のMIPを「のみ」取得し、借り換えます。同じ$ 164,400 新しい規則が施行された後のHECMセーバーは、先行MIPを0.01％からなんと2.5％に引き上げます（既存のローンを借り換えるための必須の支払いはPLFの60％以上になるためです！）！
3番目の課題は、最大貸付の全体的な元本制限が低いという単純な事実です。 HECM標準ローンの古い2.0％の前払いMIPを喜んで支払う人にとって、70歳の4％の「古い」PLFは0.663でしたが、新しいPLFは再びわずか0.564です。これを実際のドルで言えば、300,000ドルの不動産を所有する個人は、現在の規則では198,900ドルではなく、169,200ドルのリバースモーゲージしか取得できず、借入限度額が約14.9％減少します。良いニュースは、前もって全額を必要としない（そして、初年度のPLFの60％の制限に準拠できる）人にとって、ローンは少なくとも安く、MIPは2.0％（古いHECM標準ルール）ではなく、0.50％（新しいルール）のみ。一方、たとえば、PLFの60％のしきい値を超える既存の住宅ローンの借り換えを支援するために最大額を借りたい場合は、先行MIPが2.0％から2.5％。
新しい規則が発効するまでのかなり厳しいスケジュール（リバースモーゲージの申請は数週間以内に提出する必要があります）を考えると、新しい規則によって最も影響を受ける可能性のある計画状況では、時間枠が制限されます。考慮すべき主要な計画の機会は次のとおりです。
特に、過去には、リバースモーゲージプログラムの多くのユーザーは、クロージングコスト（MIPを含む）がしばしば包まれているため、前払いMIPを含む一部のコストにそれほど集中していませんでした。ローン自体、および過去にリバースモーゲージを探していた多くの借り手は、悲惨な財政難に陥っており、とにかく選択肢がほとんどありませんでした。代わりに、焦点は単に可能な限り最大の金額を借りることにありました。さらに、流通市場の債券購入者（政府保証のリバースモーゲージ債は他のリスクのない代替案と比較して魅力的であることがわかった）からの需要のために、借り手が最大のフルドローを取るように不適切に「奨励」されていると示唆する人もいます。
ただし、将来的には、リバースモーゲージがより積極的なツールとして意図されている限り（ファイナンシャルプランニングプロセスにうまく適合します）、コストの増加とHECMセーバーオプションの廃止により、多くのファイナンシャルプランナーにとってツールの魅力が少し低下する可能性があります。 、特に目標が、とにかく使用することさえできない可能性のあるスタンバイクレジットラインとして単にそれを使用することであった場合。これは、変更前に現在のルールを利用するための即時の計画の機会を提供するだけでなく、コストの高いリバースモーゲージを将来より慎重に検討する必要があることも意味します。一方、以前はHECMセーバーローンを推奨していたプランナーの場合、元本制限は少なくともわずかに高くなります（ただし、コストは高くなります）。
一方、ファイナンシャルプランナーはとにかく裕福なクライアントと協力し、クライアントの退職目標に資金を提供する能力に対処するプロアクティブな計画プロセスに従事する傾向があることを考えると、新しい財務評価ルールはほとんど影響を与えない可能性がありますほとんどのファイナンシャルプランニングクライアントのリバースモーゲージの適格性。さらに、影響を受ける可能性のある一部のクライアントにとって、彼らの主な目標は、とにかく固定資産税と住宅所有者保険をカバーするためにリバースモーゲージを使用することであった可能性があります。結果は、とにかく使用することを意図した方法でリバースモーゲージを使用するための要件にすぎません。ただし、リバースモーゲージの多くの「従来の」ユーザーは、2014年の新しい財務評価ルールがより制限されていることに気付く可能性があります。これにより、一部のリバースモーゲージの貸し手は、クライアントがリバースモーゲージ戦略の資格を取得して使用できるファイナンシャルプランナーとの連携にさらに集中する可能性があります。プランナーはコストが高いために少し抵抗力があるかもしれませんが、彼らが望むようにより積極的に。
