リバースモーゲージにより、住宅所有者、特に定年の人は、住宅の資産に対して借り入れることができます。リバースモーゲージの利点の1つは、貸し手には通常、最低収入やクレジットスコアの要件がないことです。これは、住宅所有者が生活費を賄おうとしている場合に役立ちます。
しかし、リバースモーゲージには、前払いおよび継続的なコスト、変動金利、増え続けるローン残高、住宅担保の減少など、いくつかの欠点があります。これらの欠点を考慮して、リバースモーゲージを検討している住宅所有者は、既存の住宅ローンの借り換えや住宅担保ローンの取得など、代替案を検討する必要があります。
リバースモーゲージとは何ですか？
その名前が示すように、リバースモーゲージは従来の住宅ローンの反対です。リバースモーゲージでは、家を買うためにお金を借りることはありません。むしろ、あなたはローンを組むためにあなたの家の資産を利用します。リバースモーゲージは、住宅ローンを完済した、または多くの住宅担保を蓄積した住宅所有者を対象としています。
リバースモーゲージは、生活費をまかなうためにより多くのお金を欲しがっているが、それでも彼らの家に固執したい定年の住宅所有者にしばしば売り出されます。リバースモーゲージの利点の1つは、貸し手が収入や信用の要件を課さないという特徴があります。
リバースモーゲージローンからの収入は通常非課税であり、借り手が家に滞在し、固定資産税と住宅所有者保険を支払い、維持費をカバーする場合、ローンのペニーを返済する必要はありません。しかし、あなたが家を売ったり家を出たりした場合、またはあなた（または特定の場合にはあなたの配偶者）が死んだ場合、それは変わります。これらの状況は、あなた、あなたの配偶者、またはあなたの財産がローンを返済する必要を引き起こします。
3種類のリバースモーゲージが利用可能です：
- 単一目的のリバースモーゲージ：これらのローンは、政府機関や非営利団体から入手でき、貸し手が概説した1つの目的のためだけに設計されています。たとえば、誰かが単一目的のリバースモーゲージからの収益を使用して、住宅改修プロジェクトに取り組んだり、固定資産税を支払ったりする場合があります。これらは、リバースモーゲージの中で最も低コストのオプションです。
- 独自のリバースモーゲージ：民間の貸し手から入手できる独自のリバースモーゲージは、単一目的のリバースモーゲージよりも柔軟性があります。単一目的のリバースモーゲージとは異なり、独自のリバースモーゲージには通常、収益の使用方法に制限がありません。このオプションは、家の価値が高く、多額のお金を借りたい所有者にとって特に魅力的です。
- Home Equity Conversion Mortgage（HECM）。連邦住宅局（FHA）によって保証されているHECMは、最も一般的な種類のリバースモーゲージです。 2020年の時点で、HECMの借入限度額は765,600ドルでした。 HECMからの収益はどのような目的にも使用できますが、一部の住宅所有者は特定の制限のために資格がない場合があります。これらのローンは、62歳以上の住宅所有者のみが利用できます。
リバースモーゲージの欠点
リバースモーゲージを使用すると、所有者はおそらく数十万ドルの住宅担保を利用できますが、リバースモーゲージにはいくつかの欠点があります。それらには以下が含まれます：
- さまざまな費用 ：従来の住宅ローンと同様に、貸し手は通常、リバースモーゲージを利用するときにいくつかの手数料を請求します。これらには、住宅ローン保険料、オリジネーション手数料、サービス料、および第三者手数料が含まれる場合があります。 HCEMの場合、最初の住宅ローン保険料はローン金額の2％です。その上、0.5％の年間住宅ローン保険料を支払うことになります。また、2,500ドル、または家の価値の最初の200,000ドルの2％（どちらか大きい方）に加えて、200,000ドルを超える金額の1％のオリジネーション料金を支払います。オリジネーション料金は6,000ドルを超えることはできません。
- 変動金利 ：ほとんどのリバースモーゲージの金利は変動します。つまり、毎月のローン残高に追加される金額を決定する金利は、ローンの全期間を通じて変動します。
- 税額控除なし ：リバースモーゲージで支払われた利息は、ローンが返済されるまで、年間の確定申告で差し引くことはできません。
- 少ない公平性 ：リバースモーゲージはあなたの家から株式を吸い上げ、あなたとあなたの相続人の資産価値を下げる可能性があります。
- 家の修理の可能性 ：家の状態が良くない場合は、リバースモーゲージの資格を得る前に修理が必要になる場合があります。
- 早期返済の可能性 ：住宅所有者が死亡または退去した場合を除いて、所有者が固定資産税または住宅所有者保険を支払わなかった場合、または所有者が住宅の維持管理に追いついていない場合、リバースモーゲージローンは予想よりも早く返済する必要があります。
- メディケイドの適格性。 リバースモーゲージは、メディケアまたは社会保障の給付には影響しませんが、メディケイド給付の適格性に影響を与える可能性があります。
リバースモーゲージが機能しない理由
その欠点に加えて、リバースモーゲージが完全に問題外になる可能性がある場合の3つの例があります：
- かなり早く移動したい。リバースモーゲージを取得する場合、タイミングが重要です。今後数年間で移転を検討している場合は、リバースモーゲージで自分をサドルするのは賢明ではないかもしれません。なんで？退去するときはローンを返済する必要があります。リバースモーゲージは、かなりの期間、住宅ローンを継続する予定の住宅所有者を対象としています。
- 費用を処理することはできません。閉鎖費用、維持費、住宅所有者保険、固定資産税の請求書は、すでに伸びている予算に負担をかける可能性があります。さらに悪いことに、住宅所有者の保険や固定資産税の支払いに遅れをとった場合、貸し手はすぐにローンを返済するようにあなたに言うかもしれません。
- あなたは家を相続人に引き継ぐことを望んでいます。リバースモーゲージは、家を子供や他の相続人に任せた場合、問題を複雑にする可能性があります。たとえば、あなたの不動産がリバースモーゲージローンを返済するためのお金が不足している場合はどうなりますか？あなたの相続人は彼らの貯金から現金をかき集めるか、ローンを完済するために家を売らなければならないかもしれません。
リバースモーゲージの代替案
リバースモーゲージはあなたの状況ではうまくいかないかもしれませんが、希望をあきらめないでください。それは、現金を生み出したりお金を節約したりするための唯一の選択肢ではありません。 4つの選択肢があります：
- 既存の住宅ローンを借り換えます。キャッシュアウトの借り換えを行う場合、現在の住宅ローンの借り換えから得たお金は、収入を埋めるのに十分かもしれません。
- 販売して小型化します。あなたの家を利益を上げて売り、より小さく、より安価なスペースに移転することはあなたの予算の悩みの答えかもしれません。住宅所有の煩わしさを避けるために、場所を借りることを選ぶかもしれません。
- ホームエクイティローンまたはホームエクイティクレジットライン（HELOC）を利用します。ホームエクイティローンまたはHELOCは、ホームエクイティを利用するためのより安価な方法かもしれません。ただし、これらのオプションのいずれかを選択した場合は、毎月の支払いを行う必要があります。さらに、リバースモーゲージとは異なり、収入とクレジットの要件が適用されます。
- 他のリソースを見てください。売れる株はありますか？不要になった生命保険を現金化できますか？あなたの家の所有権を危険にさらすことを伴わない様々な経済的オプションを調べてください。
すべてのオプションを調べる
一見すると、リバースモーゲージはあなたの家を収入のために使う理想的な方法のように聞こえるかもしれません。ただし、前払い費用と継続費用の両方に、変動金利とともにリバースモーゲージが伴います。もう1つの落とし穴：毎月のローン残高には利息と手数料がかかるため、残高は増加します。残高が増えると、住宅資産は減少します。
住宅ローンをリバースすることには多くの欠点があるため、借り入れの選択肢をすべて調べて、財政がリバースになることがないようにしてください。
