リバースモーゲージは、住宅所有者がローンを取得するための担保として自分の家を使用できるようにすることで機能します。リバースモーゲージは、家を完全に所有しているか、かなりの資産を所有していて、家にいる間にその資産を利用したい人のために設計されています。
ただし、リバースモーゲージの資格を得るために満たす必要のある要件がいくつかあり、申請する前にメリットとデメリットの両方を理解することが重要です。
リバースモーゲージは、従来の住宅ローンとは逆のことを行うという点で自明です。家を買うためにお金を借りる代わりに、家の資産を使ってローンを確保することができます。言い換えれば、リバースモーゲージは、住宅担保の1つ以上の前払いと見なすことができます。
リバースモーゲージには次の3つのタイプがあります。
リバースモーゲージは主に、生活費を賄うための資金にアクセスしようとしているが、それを得るために家を売りたくない定年の人々のために設計されています。
受け取ったお金は一般的に非課税と見なされ、家に留まり、固定資産税、住宅所有者保険、家全体の維持費を支払う限り、返済する必要はありません。
あなたが最終的に家を売ったり、引っ越したり、あなた（そしてある状況ではあなたの配偶者）が死んだとき、あなた、あなたの配偶者、またはあなたの財産のいずれかによってローンが返済されなければなりません。ローンがあなたまたはあなたの配偶者の死亡時に支払われる場合、あなたの相続人はあなたの財産が借りているものを完済するために家を売る必要があるかもしれません。
リバースモーゲージには通常、住宅ローン保険料、オリジネーション手数料、サービス料、サードパーティ手数料など、いくつかの費用がかかります。また、ローンの全期間にわたって利息が発生します。
たとえば、HECMの場合、最初の住宅ローンの保険料はローン金額の2％であり、継続的に毎年0.5％を支払うことになります。オリジネーション料金は、2,500ドル、または家の価値の最初の200,000ドルの2％と、200,000ドルを超える金額の1％のいずれか大きい方になります。合計で最大6,000ドルになります。
住宅ローンのローン金額は、いくつかの要因によって決定されます。リバースモーゲージの種類に応じて、一部の基準は、貸し手、政府機関、または非営利団体によって異なる場合があります。
HECMの場合、これらの要因には次のものが含まれます。
HECMを使用すると、次のようないくつかの方法でローンのお金を受け取ることができます。
状況に応じて適切な支払いオプションを選択するのは難しい場合があります。たとえば、一括払いでは、他のオプションよりも前払いが多くなりますが、全体的な支払いは少なくなります。また、生涯オプションは貸し手にとってリスクが高いため、生涯オプションの一定期間の支払いを受け取ると、より多くのお金を受け取る可能性があります。
ただし、事後に有料でお支払い方法を切り替えることができる場合があります。間違った選択をすることを心配している場合は、貸し手に確認して選択肢を見つけてください。
単一目的および独自のリバースモーゲージの適格基準は貸し手によって異なりますが、HECMを探している場合、要件は明確です。
また、物件は一戸建て住宅、2〜4戸の住宅で1戸が占有されている、HUDが承認したマンションプロジェクト、またはFHAの要件を満たす製造住宅である必要があります。
1人の配偶者がまだ62歳でない場合、その配偶者を借り手としてローンに含めることはできません。ただし、借りている配偶者がそれ以上の支払いなしに亡くなった後も、彼らは家にとどまる資格があるかもしれません。また、借りていない配偶者が62歳になった後、リバースモーゲージを借り換えて、年長の配偶者が亡くなった後も継続的な支払いを確保するオプションがあります。
資格のある住宅所有者にとって、リバースモーゲージを検討する価値がある状況がいくつかあります。
反対に、リバースモーゲージでは、発生した債務に対して毎月の支払いを行う必要はありません。ただし、固定資産税、住宅所有者保険料、および貸し手が必要とするその他の継続的な費用を支払う必要があります。
リバースモーゲージについて考える価値のある明確な状況がいくつかありますが、状況によってはまったく意味がありません。
リバースモーゲージの最低クレジットスコア要件はありません。これは主に、貸し手が知りたい主なことは、家を維持するために必要な継続的な費用を処理できるかどうかであるためです。
ただし、貸し手は、あなたが連邦債務を滞納していないかどうかを確認します。また、あなたの信用履歴があなたが支払いをしないか、債務不履行になる習慣があることを示している場合、あなたは平均余命（LESA）と呼ばれるものを設定する必要があるかもしれません。
LESAは基本的に、固定資産税と保険費用をカバーするために一定の金額を確保するアカウントであり、貸し手はそれらの支払いをやめた場合に使用できます。 LESAに預金する必要がある金額は、クレジットと収入、毎月の固定資産税と保険の費用、および最年少の借り手の平均余命に基づいています。
リバースモーゲージの申請プロセスを開始する前に、信用報告書とスコアのコピーを入手して、LESAなしで承認を得るのを困難にする可能性のあるものを探してください。可能であれば、これらの問題に対処してください。できない場合は、資産を調べて、LESAを購入できるかどうか、または他の代替案を検討したほうがよいかどうかを判断してください。
あなたの家はあなたが所有する最も価値のある資産の1つかもしれません。したがって、リバースモーゲージには多くの魅力的な機能がありますが、それが最適なオプションであるかどうかを判断するには、かなりの時間をかけることが重要です。
あなたの相続人は影響を受けるので、あなたが最終的に問題について最終決定を下すことを心に留めて、それについて彼らと話すことも価値があるかもしれません。
また、HECMの取得を計画しているかどうかにかかわらず、HECMカウンセラーと協力して、状況に基づいてリバースモーゲージがあなたに与える可能性のあるすべての影響を確実に理解することを検討してください。