住宅所有者がタイムリーな住宅ローンの支払いを怠った場合、住宅ローンの貸し手（通常は銀行）が不動産を差し押さえることができます。抵当流れは、住宅所有者が住宅の所有権を失い、貸し手が不動産または不動産の売却から金額を受け取る法的手続きです。貸し手は、抵当流れの手続きを開始するときに公に発表する必要があります。これは、物件を購入したい場合に使用できる情報です。 オークションの前、最中、または後に抵当流れの家を購入できます。
差し押さえ物件を購入する場合は、次のような特定の準備を行う必要があります。
利用可能なプロパティの特定： 差し押さえのオークション前の段階にある住宅、オークションにかけられようとしている住宅、または貸し手から直接販売されている住宅については、オンラインのマルチプルリスティングサービス（MLS）を確認できます。 MLSには、差し押さえの物件のステータス、場所、種類、価格帯を指定できる検索機能があります。
資金調達の手配： 差し押さえ物件を購入するには、現金を確保する必要があります。オークションは常に現金のみです。
適切な関係者への連絡： これは、貸し手、所有者、または所有者の代理人である可能性があります。興味のある物件を検査するための手配をしてください。
通常、差し押さえの提出からオークションまでに数か月が経過します。抵当流れの暫定期間中に、あなたは所有者に申し出をすることによって家を購入することができます。提供する金額が残りの住宅ローンの残高より少ない場合、その取引はショートセールと呼ばれます。 貸し手による承認が必要です。短期販売物件は通常「現状有姿」で販売されます。つまり、物件に必要な修理については、お客様が経済的責任を負うことを意味します。競売前の購入は、貸し手の短期販売の許可を得る以外は、通常の住宅購入プロセスと似ています。
差し押さえ手続きが完了すると、通常は郡保安官などの地方公務員によって、住宅が競売にかけられます。貸し手は通常、予約を設定します 金額-プロパティに対して受け入れる最小金額。オークションで抵当流れの家を購入するときは、次のことを行う必要があります。
お住まいの州で使用されている入札プロセスを理解してください。 一部の州では、全額を現金または小切手で持参する必要がありますが、他の州では、返金不可の可能性がある現金での少額の保証金のみが必要です。州の差し押さえ法を調査し、オークションを1つか2つ観察して、プロセスに慣れてください。
郡の記録を確認する 潜在的な掘り出し物を見つけるためにあなたが興味を持っているプロパティについて。プロパティの推定値と、住宅ローン、リーエン、または未払いの税金を確認できます。入札が勝った場合、リーエンの一部またはすべてを支払う責任がある場合があります。
これらの日付はさまざまな理由で変更される可能性があるため、希望するプロパティのプロパティトラスティにオークションの日付を確認してください。入札するには、オークションへの登録が必要になる場合があります。
入札制限を設定する 、特に全額を現金で持参しなければならない州では。あなたの研究はあなたの限界を知らせるべきであり、これはあなたが交渉を減らしたり排除したりする入札戦争の興奮に巻き込まれるのを防ぐはずです。 MLSのリストエージェンシーであるRealtyTracは、入札限度額を、リーエンや必要な修理作業を含め、不動産の市場価値の80％に設定することをお勧めします。
入札に不慣れな場合は、経験豊富な入札者からヒントを得てください。ただし、彼らに恐れられないでください。入札限度額を厳守してください。
あなたの入札が勝った場合、競売人はあなたに確認書類を提供します。 所有権を取得するための手順を確認します 。一部の州では即時所有が許可されていますが、他の州では数日または数週間かかる場合があります。あなたが保安官に現在の居住者を追い出す責任があるかどうか調べてください。
住宅の最高入札額が貸し手の準備金の要件を満たしていない場合、銀行は住宅の所有者になり、現在は不動産所有またはREOの資産として分類されています。銀行はオークションハウスを雇い、物件を再びオークションにかけることができ、オンライン入札が受け入れられる場合があります。オークションの前に物件を調べて、入札限度額を設定することができます。 REOオークションに入札するには登録し、入札が成立した場合はすぐに保証金（通常は5〜10％）を提供する必要がありますが、一度に全額を支払う必要がある州に住んでいる場合もあります。物件は「現状有姿」で販売されており、非協力的な居住者を追い出す必要がある場合があることに注意してください。あるいは、銀行は不動産業者を通じてREOを従来の不動産として売りに出すかもしれません。