抵当流れの家を購入することは、賃貸または転売するために新しい家または投資不動産の掘り出し物を手に入れるための賢い方法である可能性があります。多くの点で、抵当流れの家を購入することは他の不動産を購入することに匹敵します、しかしそれはいくつかの潜在的な落とし穴を伴うので、それは気弱な人のためではありません。抵当流れの家を購入する方法と、プロセスをナビゲートするのに役立ついくつかのヒントがあります。
抵当流れの家とは何ですか？
閉鎖された住宅とは、借り手が住宅ローンの必要な支払いを怠った後、住宅ローンの貸し手（通常は銀行、信用組合、または金融会社）によって押収された住宅です。
貸し手は通常、これらの家を長期的に所有することを望まないため、抵当流れの家を掘り出し物ですくうことが可能です。ただし、抵当流れの物件は「現状有姿」で販売されており、建築業者から住宅を購入する場合や、個人所有者。差し押さえがしばらく空いていた可能性があり、その庭が大きくなりすぎている可能性があり、前の所有者が対処する必要のあるアイテムを残している可能性があります。時々、怒っている所有者は、彼らが出発する前に、財産を破壊したり、高価な配線や配管を剥ぎ取ったりすることさえあります。これらの問題は、潜在的な節約を利用することを妨げるものではありませんが、危険に備えることが重要です。
販売可能な抵当流れ物件は、銀行所有物件と不動産所有（REO）物件の2つの大きなカテゴリーに分類されます。
銀行が所有する不動産は、貸し手によって回収され、オークションにかけられる過程にあります。貸し手が前の所有者を追い出すためにまだ働いているかもしれないとき、それが競売に行く前に財産の申し出をすることは可能です、そして、逆税または未払いの請求書のためのリーエンはまだ財産に付けられます。通常、物件がオークションにかけられるまでに、貸し手はリーエンを決済しますが、タイトルを再確認し、そのような負担をあなたが支払う意思のある価格に織り込むのが賢明です。
REOの物件は通常、貸し手が所有していますが、オークションでの売却に失敗した場合に限ります。これらの物件は、オークションで容易に販売された物件よりも苦しんでいる可能性があります。ウォークスルーではアクセスできない場合がありますが、検索を絞り込んだり、オファー価格を調整したりするのに役立つ問題を見つけるために、大まかな外部検査を行うことができる場合がよくあります。
抵当流れの家をどのように購入しますか？
- 表現を見つける。 抵当流れの経験を持つ住宅ローンブローカーまたは不動産業者を探してください。あなたが差し押さえゲームに不慣れであるならば、ベテランの専門家の指導を受けることはあなたの時間（そして任務）の価値が十分にあります。優れたエージェントは、質の高い掘り出し物を見つけたり、不動産の価値が下がっている近所での購入を避けたり、見えないかもしれない危険信号を指摘したりするのに役立ちます。
- ロープを学ぶ。 ブローカーまたはエージェントからヒントを得て、次の手順に従って差し押さえ購入プロセスに精通します。
- 抵当流れの銀行所有およびREOフェーズで販売される抵当流れ物件を一覧表示するリソースをよく理解してください（これについては以下で詳しく説明します）。
- いくつかの地元の差し押さえオークションに参加して、参加者が従う手順と税関を理解できるように、見て学びましょう。
- タイトル検索、リーエンやその他の経済的負担を特定する方法、および潜在的な修理費用を定量化するために不動産を検査するプロセスについて学びます。
- あなたを助けることができるプロのタイトル検索者やホームインスペクションの紹介を探すことを検討してください。
- 家の修理、塗装、景観を支援できる請負業者と連絡を取りましょう。あなたが購入する抵当流れの家はそれを引っ越しの準備をするために多くの仕事を必要とするかもしれません。 DIYに興味がある場合は、クラスを受講してリノベーションスキルを磨くことができます。
- 不動産の経験がある弁護士に連絡して、アドバイスを提供し、オファーレター、売買契約、その他の文書の作成とレビューを支援してください。
- 住宅ローンの事前承認を取得します。 フルタイムの不動産投資家は、抵当流れの家に現金を支払うことが多く、抵当流れの市場は非常に競争が激しくなっています。現金購入者には利点があるので、あなたが現金を使う立場にあるなら、それは素晴らしいことです。差し押さえの購入に資金を提供することも実行可能ですが、そのルートに行くことを計画している場合、購入オファーには、短期間に支払うことができるという証拠が含まれている必要があります。したがって、貸し手と協力してローンの事前資格を取得し、貸し手にあなたが費やすことができる金額を詳しく説明してもらうことが不可欠です。
- 買い物をする。 あなたが購入したいものに匹敵する家をチェックしてください。差し押さえオークションで提供される物件は、事前に売りに出されていないことが多いため、購入時に続行する必要があるのは、説明、間取り図、およびいくつかの写真だけです。あなたの予算があなたを得るはずであるという考えを得るのは役に立ちます。検討している物件を検査できる場合（REO住宅で可能な場合もあります）、必要となる可能性のある修理または改善の費用を見積もってみてください。
- 申し出をします。 オークションに入札するか、ブローカーと協力して、タイトルを保持している貸し手から直接購入を交渉します。購入を確実にするために、かなりの現金預金または小切手が必要になる場合があることに注意してください。抵当流れの販売は、プロパティが検査に失敗した場合に販売を無効にするための偶発的な事態など、標準的な住宅販売契約で一般的な条件の一部を欠いている可能性があることを理解してください。それに応じてオファーレターを作成し（条件が多すぎると、価格が適切であっても拒否される可能性があります）、潜在的な修理コストをオファー価格に含めるようにしてください。
- 取引を成立させます。 オファーが受け入れられたら、検査をスケジュールし、最終的な交渉について専門家と協力し、締切日を設定します。
差し押さえられた家を見つけるためのリソース
抵当流れの物件をスカウトして購入の可能性を探るには、次のリソースを確認してください。
- 銀行のウェブサイト。多くの銀行のウェブサイトは、抵当流れの物件のリストを販売しています。
- 米国住宅都市開発省（HUD）は、法執行機関によって差し押さえられた住宅や不動産など、政府機関が販売する住宅のリストを提供しています。
- ZillowやRealtyTracなどのオンライン不動産リストサービスでの差し押さえリスト。
- マルチプルリスティングサービス（MLS）は、通常、認可された不動産の専門家のみが利用でき、抵当流れの物件と一般的な住宅販売を一覧表示します。あなたのエージェントまたは住宅ローンブローカーは、あなたがあなたの地域の不動産のためにこのリソースを利用するのを手伝うことができます。
抵当流れの家を購入するには十分なクレジットが必要ですか？
抵当流れの購入の資金を調達することを計画している場合は、住宅所有者から購入しているかのように住宅ローンの資格を得る必要があります。他の住宅ローンと同様に、貸し手はあなたが毎月の住宅ローンの支払いをする余裕があるという証拠を見たいと思うでしょう、そして彼らはおそらく信用調査も実行するでしょう。
あなたのクレジットスコアは、あなたにローンを発行するという貸し手の決定に影響を与える可能性があり、また彼らがあなたに請求する金利と手数料を考慮に入れるかもしれません。差し押さえの資金を調達する場合でも、従来の住宅購入の資金を調達する場合でも、クレジットスコアが高いほど、一般的に借入条件が改善されます。
差し押さえ融資を申請する前に、あなたの信用報告書を確認し、あなたがどこに立っているかを知るためにあなたの信用スコアをチェックすることは常に良い考えです。待つことができ、クレジットスコアに改善の余地がある場合は、ローンを申請する前に、1年ほどクレジットスコアを上げることに集中してください。
抵当流れの家は不動産投資のための素晴らしい出発点、あるいはあなたとあなたの家族のためのより手頃な家への道でさえありえます。あなたが何に取り組んでいるのか、そして差し押さえ物件のサイズを大きくする方法を理解していれば、あなたは素晴らしい掘り出し物を手に入れることができます。
