あなたの近所の住宅価格が最近上昇している可能性があります。奇妙なことに、このことがニュースになったのは、昨年 11 月、上位 20 都市の住宅価格に関するスタンダード・アンド・プアーズによるケース・シラー指数が下落したときだけでした。 合計は 0.1 パーセントです。

FRB は、次のような全国総合住宅価格指数を追跡しています。

これはあなたにとって良い知らせですか、それとも悪い知らせですか?それはあなたが家を所有しているかどうかによって変わるかもしれません。そうでなく、お金を貯めて購入しようとしているのであれば、夢が手の届かないものになってしまうと思うとがっかりします。もしあなたが所有しているのであれば、このようなニュースを聞いて喜ぶでしょう。

もちろん、誰もがこの恩恵を平等に分け与えられるわけではありません。ニューヨークやサンフランシスコなどの大都市中心部では急激な増加が見られますが、他の地域ではより穏やかな増加が見られるか、まったく増加しない場合もあります。

住宅価格が上昇しているのはなぜですか?

口の利けない答えは次のようなものでしょう。「そうですね、そろそろ市場が再び自力に追いつく時期が来ました！」しかし現実には、正常などというものは存在しません。 家の価格。価格が上昇すると、それはインフレであり、新規参入者を市場から排除するものだと不満を言う人もいます。一方で、住宅価格が下落すると、すべての騒ぎが起こり、世界の終わりが訪れます。ことわざにあるように、常にすべての人を喜ばせることはできません。政治家（そして連邦準備理事会）は、ほとんどの人が住宅価格が時間をかけてゆっくり上昇することを望んでいることを理解しており、過去にも一般的にそうしてきた。

新世紀の始まりとともに私たちを巻き込んだ住宅バブルとその後のポップについては誰もが知っています。上のグラフは、これら 2 つのイベントを明確に示しています。私たちは住宅市場が暴落した理由を知っています。それはウォール街の住宅ローン担保証券の大失敗の爆発です。

しかし、なぜ住宅価格が再び上昇しているのでしょうか?多くの理由が示唆されています。

低金利

デフレの脅威を食い止めようとして、連邦準備制度は金利を記録的な低水準まで引き下げました。多くの人がこうした低金利が住宅価格上昇の原動力になっていると指摘している。本当ですか？

データはそうではないことを示唆しています。金利は過去 20 年間着実に低下しており、2009 年から 2010 年にかけて急激に低下しましたが、住宅市場は 2012 年まで回復しませんでした。住宅価格のかなり急激な上昇には、別の理由が考えられます。

失業率の低下

大不況により多くの雇用が失われ、その結果生じた失業により何千もの人々が差し押さえや破産を引き起こした。住宅所有者は通常、親戚と一緒に住むか、賃貸するという 2 つの代替住宅戦略に頼っています。アメリカが仕事に戻ると、人々は再びより多くのお金を稼ぎ、再び家を買う余裕ができました。データはこの説明を裏付けています。

失業率が上昇すると住宅価格が上昇し、失業率が低下すると住宅価格が上昇するのがわかります。

在庫

売れ残った住宅の「影の在庫オーバーハング」が住宅市場に供給過剰となり、価格が永久に下落する恐れがあるという暗い警告にもかかわらず、現実は販売用住宅の在庫が不足していることが判明しました。

中古住宅の在庫はバブル前の水準に戻ったようだ。私たちの多くは、自分の家を売りに出し、1 ～ 2 週間で売れて大喜びしたものの、その後、購入する別の家を見つけるのに大変な苦労をしたという知人の話を聞いたことがあるでしょう。

資格

記録的な数の差し押さえ、空売り、破産は、賃貸よりも持ち家を好む記録的な数の人々が、「再建」に必要な期間中に住宅ローン市場から締め出されたことを意味した。それらの人々が再び住宅ローンの資格を得ると、市場に再参入し、買い手の数が増えています…当時、売れ残った住宅の在庫は減り、金利は下がり続けていました。

在庫不足と働く人の増加が住宅価格を押し上げているのは間違いありません。

何をすべきですか?

１．今は交換しないでください

以前にも指摘したように、下取りに最適な時期は住宅価格が下落しているときです。家の中の公平性が向上したと知ると、気分が良くなるかもしれません。しかし、それは買い替えるのに良い時期でも、理由でもありません。買い替えたいなら、今が貯蓄の時期です。そうすれば、次の不況で住宅価格が下がったときに飛びつくことができます。

２．次の家が決まる前に売らないでください

どうしても変更しなければならない場合は、家が予想よりも早く売れる可能性が高く、気に入ったものを見つけるのが難しいことを念頭に置いてください。したがって、最初に購入したい場所に並ぶのが最善の策です。

３．可能であれば事前資格を取得してください

住宅バブルの結果の 1 つは、住宅ローンを組む際の事務手続きと面倒さが 2 倍になっているように見えることです。最近、何人かの友人がその試練について語ってくれました。ある友人は住宅ローンを組むのに 3 か月かかったのですが、これは建設業者の助けがありました。

４．絶対に移動する必要がない場合は、特に注意を払う必要はありません

自分の家の価値が上がっていると聞くと、ある心理が定着します。自分の持っている物の価値が上がるのは嬉しいものです。 (401(k) プランの金額と同じです。) それはあなたに豊かさと誇りを感じさせます。しかし、その後、現実が襲ってきます。食べたり、着たり、運転したりすることはできません（友人のパミーがよく言う言葉です）。それは単なる穴ではありませんか？リッチな気分になりますが、ポケットにお金が入るわけではありません。かつて、ビッグバブルの時に大規模に起こったように、これが多くの人々を住宅の借り換えに駆り立てたものでした。それがどうなったかは誰もが知っています。

心理的なものは本物です。安全な対応は、それに気づいてから無視することです。妻と私は、住宅価格の上昇に関する会話やメディアの報道をすべて無視しています。私たちには引っ越す予定はないので、家の価値は無関係です（もちろん、地元の貪欲な郡の査定官がそれを利用して私たちからより多くの固定資産税を搾り取る場合は別ですが）。

消費者負債の最大のクラスは住宅ローンです。住宅価格が回復するにつれ、銀行が住宅ローンの融資や借り換えの増額を売り込むため、ジャンクメールがますます増えることが予想されます。それが労働者が報酬をもらっていることなのです。無視してください。彼らはあなたの利益ではなく、自分たちの最大の利益を考えています。

一方で、借り換えを保留している場合は、金利が底を打っていることに注意してください。将来的に金利が上昇するにつれて、状況はさらに悪化する可能性があります。