当初、これは投資ではなく住宅購入の長所と短所を議論する 2 部構成のシリーズになる予定でした。勝者と敗者を決めること自体が目的ではありませんでした。 （結局のところ、「ゆっくりとお金持ちになる」の主な信条の 1 つは、自分にとって効果的なことを実際に行うべきだということです。）代わりに、何らかの理由で選択を迫られた場合に備えて、両方の選択肢の長所と短所を強調することが目的でした。
ホリー・ジョンソンの記事「家を買うべきか、それとも（投資すべきか？）」が最初でした。そして彼女は、もしその選択をしなければならないなら、「将来のために投資し、ニューヨークの家をすぐに手放すだろう」と語った。私は仮説の反対側の利点を説明するつもりでした。
しかし、あなたは私の雷を盗んだのです！ホリーの投稿に対して多くの人が素晴らしいコメントをくれたので、何らかの理由で言い残されたものや不明瞭な点について説明したほうがよいのではないかと思いました。私たちは二人とも過去を振り返ることから始めました。
お金を稼ぐための最良の方法として、歴史を通じて時の試練に耐えてきた 2 つのアクティビティがあります。
<オル>アメリカの億万長者のリストと、彼らがそこに到達するために何をしたかを見てみると、アメリカで億万長者への最も一般的な道は不動産であることがわかります。
確かに、株式投資で成功したウォーレン・バフェット家もいますし、新しい会社を立ち上げてそれに乗って富を築いたザッカーバーグ家やゲイツ家もいます。しかし、目立たない億万長者のほとんどは不動産で富を築きました。
それには理由があります。父がいつも言っていたように、「誰もがどこかに住まなければならない」。世界の人口は拡大していますが、母なる地球は拡大していません。したがって、需要と供給の計算が不動産投資に有利に働くことは難しくありません。
富を築きたいなら、出費を制限することが確実にできるという教訓を考えてみましょう。予算を見てください。あなたの最大の出費は何ですか?ハウジング。家賃であれ、住宅ローンの支払いであれ、家を完済しない限り、それ以上にお金を使うものはないでしょう。 (まあ、フェラーリ 2 台とメルセデス 1 台をリースしている場合、車の価格は高くなるかもしれませんが、自分が典型的ではないことは認めます。)
Jeff は、Holly の記事のコメントでこのコンセプトを明確にしました。
私の住宅ローンは終わりますが、家賃は永遠に続きません。購入するときは、価格を固定します。住宅の価値は上がったり下がったりすることがありますが、それに基づいて私の住宅ローンは変わりません。たとえ価格が 20% 上昇しても、20% 暴落しても、私が負っているものは私が負っているものです。
自分の将来のことを考えたとき、 自分で選んだ避難所を持つことよりも良い安全を提供してくれるものは何でしょうか…家賃や住宅ローンの支払いが不要です。 ?
あなたの周りの退職した人々が快適に暮らしているのを見て、彼らの経済状況に注目してください。 10人中9人が有料住宅を所有することになる。住宅ローンの期間中の住宅価格を固定しただけでなく、住宅ローンを完済した後は家賃に比べて支出を事実上ゼロまで引き下げました。
家を購入しなければそこに到達することはできません。
私にとって、最初に家を購入する最大の理由の 1 つは、（避けられない）出費が資産になる軌道に乗るからです。すべての投資と同様、最初は住宅ローン銀行への毎月の支払いのほとんどが利子であるため、その差は通常非常に小さく始まります。しかし、時間が経つにつれて、その月々の金額は支出から資産、つまり家の資産へとどんどん移行していきます。
私にとって、それは美しいこと以外の何物でもありません。私の考えでは、これが退職後も安心している人々がそこにたどり着く最大の唯一の理由です。
EC は、資金を投資するよりも住宅を購入する際の利点としてレバレッジについて言及した数少ない企業の 1 つです。
次に、マイホームを持つことのもう 1 つの大きな利点は、レバレッジを活用できることです。 1940 年に 30,000 の投資資金があった場合、一般的な LTV 比率 80/20 に基づいて、600,000 の価値のある住宅を購入できます。 600,000 を少し低い速度で増加させるか、30,000 をより高い速度で増加させるほうがよいでしょうか?
しかし、それについて言及したコメントが 3 件だけだったという事実から判断すると、この概念について説明するのが良いと思いました。
私たちのほとんどは、借金は善であるよりも悪であることを知っています…もちろん、住宅を購入する場合は別です。ほとんどの人にとって、住宅の購入が経済的安定の第一歩となる大きなものの 1 つは借金です。住宅ローンは通常、最も安価なローンであるため、利息の支払いによる負担は比較的最小限で済みます。
ここで数学が説得力を持つようになりますが、その根拠は（すべての）インフレにあります。住宅価格は長期的にはほとんどの地域で上昇している。それは私たちが大好きなことですよね。この上昇はインフレとも呼ばれます…しかし、それは私たちにとって有益な種類のインフレです。
そして、レバレッジはインフレを実現する方法です。計算は次のとおりです。
(数字を丸めるため) 100,000 ドルで家を購入し、20,000 ドルを頭金として置いたとします。次に、30 年間のインフレ率が平均 3% だとしましょう。おそらくあなたの住宅ローン金利はそれより数ポイント高く、たとえば 5% になるでしょう。一見すると、それは悪い取引のように思えます。なぜなら、インフレによる値上がり益よりも多くのお金を支払っていることになるからです。でも待ってください。
最初の 1 年後には (これも大まかな数字を使用していますが)、80,000 ドルの 5 パーセント、つまり 4,000 ドルの利息が発生します。 (税金を引くともっと少なくなりますが、それは当面無視しましょう。)
同じ年に、あなたの家は 3,000 ドル (100,000 ドルの 3%) 値上がりすることになります。 3% の利益を得たと思うかもしれませんが、そうではありません。評価を得るために自分のお金のうち 20,000 ドルしか投資しなかったので、最初の 1 年間の実際の投資収益率は (3,000 ドル ✕ 20,000 ドル =) 15% でした。
何回投資すればそれが得られますか?
これは確かに単純化しすぎですが、目的は、非常に多くの人が本能的に知っていること、つまり家が最良の投資であることを数学で示すことです。
まずは最善の投資をしてみませんか?
ウリは、住宅所有のより広く知られている利点の 1 つを取り上げました。
住宅には税制上の優遇措置があることも忘れてはいけません。住宅ローン利子所得税控除があり、住宅ローンの初期段階で最高額になります。その節約分はそのまま投資資金に充てることができます。そして、最初の25万（結婚している場合は50万）の利益については、キャピタルゲイン税が控除されます。もちろん、一部の金融投資商品も優遇されています。
多くの人は、退職後のために貯蓄するよりも住宅を購入する方が良い方法であるという理由として、米国で得られる所得税の減税を保留したがります。確かに、多くの人にとって、所得税の控除は助けになりますが、多くの場合、思っているほど大きくありません。
ほとんどの給与所得者が行うように、単純な納税申告書を提出する場合は、基礎控除を受けるだけで、住宅ローン利息控除はなくなります。
また、幸運にもたくさんのお金を稼ぐことができた場合、住宅ローン利息控除は消えていきます。
したがって、実際には、減税は支持者が主張しているほど、住宅購入の道を進む強力な理由にはならない。しかし、適切な状況下では、それは助けになります。
妻と私は、それほど大きなお金を稼いだことはなく、慈善寄付などの他の目的のため、毎年節税申告書を提出して利子控除を受けることができたので、常に税金の恩恵を受けてきました。
支払い済みの住居を相続しない限り、住む場所の代金を支払わなければなりません。購入しない場合はレンタルする必要があります。私たちはカリフォルニアに 20 年以上同じ場所を借りている 2 組のカップルを知っています。
その間、家賃は2倍近くに跳ね上がりました。もし彼らが購入していたとしても、支払い額は 2 倍にはならなかったでしょう。たとえそれが一般的で変動金利だった時代に 100% ローンを組んだとしても、支払い額は 2 倍にはなりませんでした。
インフレは賃貸人の富を失い、住宅所有者のポケットに実質ドルが入るという二重苦です。私の考えでは、これが最初の投資として住宅を選ぶ説得力のある理由です。
ただし、考慮すべき注意点がいくつかあります…
これら 2 つの注意点を回避できれば、最初の住宅をできるだけ早く購入する方法を見つけることが、おそらくあなたの投資キャリアの根幹になると私は信じています。
あなたは家を活用できる立場にありますか？やりますか？住宅を最初の投資にすることができない条件は何ですか?