ここ数年、株価は非常に好調で、米国株の2023年のリターンは26％、2024年のリターンは24％となっている。 2025年には国際株が引き継ぎ、第1四半期に6％、第2四半期に12％の利益を上げた。一方、不動産業界は2022年に金利が4%急上昇するという逆風に見舞われた。直接投資家は変動金利債務をより高い金利で借り換えるという困難に直面しており、シンジケートは必死の資本参加を行って予想収益を低下させている。 FRB が 2025 年の最後の数か月間で合計 0.5% 金利を引き下げたとしても、WCI 参加者やその他の人々の不動産に対する需要が 5 年前に比べて大幅に低下していることは驚くべきことではありません。
しかし、経験豊富な投資家は、FOMOが投資の動機になるべきではなく、利益が鈍化した期間の後に良い投資に資金を投じることで最大の利益が得られることが多いことを知っています。個人不動産への投資を検討している方に、経験豊富なアドバイスを少しさせてください。
まず知っておくべきことは、これは、いくつかの投資口座にまたがる 3 ～ 5 つのインデックス ファンドのポートフォリオを構築するよりもはるかに多くの作業が必要になるということです。高収入の専門家が成功するために、不動産、ましてや個人不動産に投資する必要はありません。シンプルだが多様化した低コストのポートフォリオを持つ大富豪はたくさんいる。私有不動産について魅力的だと思う点があれば、次のようなものがあります。
少なくとも投資を購入するときや納税の際には、追加の出費や手間を考慮して、十分に評価したほうがよいことを知っておいてください。規制や流動性、さらには多様化さえも放棄することになるだろう。より高い料金を支払うことになります。それにはそれだけの価値がある必要があります。
私の2番目のヒントは、すでにお金持ちになることです。これは、居住を終えたばかりの初心者投資家にとってのゲームではありません。まだ学生ローンを返済している人は、おそらくほとんどの優良な民間不動産投資に参加していないでしょう。それは単に分散と投資の最小値の関数です。たとえば、ポートフォリオの 20% を不動産にしたい場合、使用したいファンドの最低額は 100,000 ドルで、十分な分散を実現するには最低 3 人のファンド マネージャーが必要だと考えます。つまり、このゲームに参加する前に 150 万ドルのポートフォリオが必要であることがわかります。
最低投資額を低くしたり、不動産の配分を高くしたりして目標を達成できる人もいるかもしれませんが、ほとんどの場合、これは大富豪が行うゲームです。私有不動産は、金持ちになるためではなく、金持ちになってから活用するのが最適です。経験の浅いオペレーターが管理する分散されていないポートフォリオで「早期」に参入しようとする人もいます。ほとんどの場合、それがどのように機能するか推測してください。
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パッシブな民間不動産投資のほとんどは、投資家が認定投資家であることを必要とします。これは、これらの投資は通常、上場企業よりも少ない規制で耐えられるためです。認定投資家の法的定義は一般的に、過去 2 年間に少なくとも 20 万ドルの収入がある人、または少なくとも 100 万ドルの投資可能な資産を持っている人です。その定義は不適切だと思います。これが私のものです:
<オル>レバレッジをかけた不動産は常にゼロになる可能性があり、実際にゼロになります。問題が発生したときに実際に問題が発生しないように、それらを十分に所有する能力が必要です。
誇大広告なしの不動産投資コースでは、不動産スペクトルまたは連続体という概念を紹介します。不動産投資にはあらゆる種類の方法がありますが、おそらく最も重要なことは、自分の方法を自分の興味や専門知識のレベルに合わせることです。
たとえば、短期レンタルの小さな帝国を築くことは、特にオフィスでの仕事と組み合わせる場合、医師が経済的に自立するための最も早い道だと思います。しかし、それは確かにすべての人に当てはまるわけではありません。それには起業家的なイニシアチブとある程度のリスクが必要です。少なくともしばらくの間は、これは2番目の仕事です。流動性と多様化が好きで、コントロールや税制上の優遇措置、リターンを放棄することを気にしないのであれば、私と同じように、自分がスペクトルのさらに右側にいることに気づくかもしれません。他の選手は中央か左側に位置することもあります。住居を選ぶときと同じように、最も重要なことはフィット感です。投資を高度に管理したい場合は、私募か上場かを問わず、不動産ファンドや REIT は好まれません。
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初めての不動産投資として個人シンジケートを選択する人がいかに多いかには驚きます。シンジケートへの一般的な最低投資額は 50,000 ドルから 100,000 ドルです。プライベートファンドへの典型的な最低投資額も 50,000 ドルから 100,000 ドルです。これが本当に初めての場合、一体なぜ（ファンドなど）12 の物件ではなく 1 つの物件（シンジケートなど）のほうが良いと思うのでしょうか?そのレベルのコントロールが好きだとしても、本当にそれをする準備ができていますか?最初の個人シンジケーションを、最初の不動産投資ではなく 4 番目の個人不動産投資にしてみてはいかがでしょうか?
人々を退屈な古いインデックスポートフォリオから民間の不動産投資に引き付けるものの1つは、投資が18％の収益をもたらすことを示唆するプロフォーマです。初めての投資ではそのようなプロフォーマを使って投資をしないように警告します。潜在的な高いリターンは、高いレベルのリスクを取ることから生まれます。それは、市場リスク、開発リスク、付加価値計画がうまくいかないリスク、比較的高額なレバレッジリスク、変動金利リスクなどです。こうしたリスクは不動産にも現れます。 2021 年に多額の変動金利債務を負うため、2025 年にキャピタルコールを行う人々に聞いてください。
最初の数回の投資でもう少しリスクを軽減してみてはいかがでしょうか?税制上のメリットを得るために株式側に投資したい場合は、負債対価値の比率が低い、または固定金利の負債のみを含むシンジケート (またはさらに良いのはファンド) を探してみてはいかがでしょうか。もしかしたら、13% ではなく 10% しか稼げないかもしれませんが、 場合によってはの利益が得られることもあります。 元本はリターンよりも重要です。 校長先生。
さらに良いのは、負債側への投資を検討することです。民間の不動産負債ファンドに興味を持たない人がなぜ増えているのか、私には一生わかりません。過去数年間のこの資産クラスからの私自身の個人的なリターンは次のとおりです。
第一先取特権の現物不動産によって担保されており、ボラティリティがはるかに低く、株式と同様の収益を上げています。何が気に入らないのか？ (答えは税金の非効率性です。ただし、少なくとも 199A 控除があります。) これを見たときにほとんどの人が抱く唯一の疑問は、「2019 年に何が起こったのか?」ということです。答えは、私の私募ファンドの 1 つが上場されたからです。利回りは同等の公共投資よりもはるかに高く、上場ファンドと同等だったので、上場すればすぐに価格はかなり上がるだろうと考えました。その結果、2、3 か月後に売却してかなりの利益が得られ、2019 年の収益は不動産債券投資で期待されるよりも高くなりました。
どうしても気に入らない場合に備えて、他のファンドよりも流動性が少し高いファンドを選ぶこともできます。ある程度の資金があれば、7～10年は乗り続けることができますが、1年で辞めてしまう人もいます。最初のものにはそのようなものを選んでみてはいかがでしょうか?
民間の不動産会社で実績がある会社は少ないと思います。私たちのスポンサーリストとポートフォリオには、20世紀に遡るのは1社だけです。誰かの最初の投資家になりたいわけではありません。 White Coat Investor は不動産投資の審査サービスを提供していません。企業は推薦ではなく紹介に対してお金を払います。しかし、彼らがリストに載ってから時間が経つほど、彼らをリストから外すほどの苦情を私たちに送らずに、より多くの WCI 参加者が彼らに投資してきたことになります。それは何かの価値があります。
私たちのリストに載っている人からの投資がゼロにならないという保証はありません (そして彼らは実際にそうしています)。しかし、もし始めたばかりなら、多くの人が長期間投資していることを知っている人から始めてみてはいかがでしょうか?私たちのリストには、ターンキー投資を提供する企業が 1 社、シンジケーションを提供する企業が 1 社、そしてファンド (株式と債券の両方) を提供する多数の企業が含まれており、まさに民間のパッシブ不動産投資家の多くが始めるべきところです。 WCI カンファレンスのスポンサーからは、参加者が「投資する前に来年もここにいるか確認してみます」と言われたと聞いたことがあります。無能や不正行為のほとんどは、会社設立後最初の 1 ～ 2 年以内に現れるようです。念のため、その期間をスキップしてみてはいかがでしょうか?
投資に対して実行できるデューデリジェンスの量には大きなばらつきがあります。本人全員の身元調査をしたり、元投資家全員と話をしたり、監査役に電話して監査結果を調べたり、飛行機に乗ってオフィスやさまざまな物件を歩き回ったりすることもできます。私たちのほとんどはそんなことはしません。しかし、私募覚書 (PPM) を実際に読んで、リスク、レバレッジ、手数料、流動性に関するセクションに特に注意を払うことから始めてみてはいかがでしょうか?これらを読めば読むほど、スポンサーが経験が浅い場合や、あなたが望むよりも大きなリスクを負っている場合をよりよく特定できるようになります。詐欺、詐欺、破産、有罪判決、判決などの単語を使用して、会社名とその役員の名前を Google で検索するのにそれほど時間はかかりません。私たちは皆、有罪が証明されるまでは推定無罪を主張される権利がありますが、投資した後よりも、投資する前に驚いたほうが良いでしょう。
実績を調べて、興味深いことがあれば質問してください。他の投資家と直接またはオンラインで話しましょう。これらの企業のほとんどは、投資家向けの定期的な会合を開催しています。彼らのウェビナーをご覧ください。不動産投資に関する教育のすべてがスポンサーから提供されるべきではありませんが、スポンサーから多くのことを学ぶことができます。ゲームにスキンが含まれていることを確認してください。あなたがお金を失っても彼らが破産する必要はありませんが、あなたは間違いなく彼らにあなたの痛みを感じてもらいたいと考えています。オンライン フォーラム、Facebook グループ、The White Coat Investor が提供するようなサブレディットで検索して質問してください。
多様化は、知らないことや知ることができないことからあなたを守ります。あなたが私と同じで、インデックスファンドを通じて 12,000 株を所有している場合、12 件の不動産はおそらくそれほど多くないと思われるでしょう。そして、2つや3つでは何もありません。あなたが唯一の所有者でない限り、数十の物件が必要最低限のように思えますが、それでも、できるだけ早く数十の物件を取得できることを願っています。
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2 人のスポンサーの物語:私の不動産投資がどのように大きく異なった結果をもたらしたか
ほとんどの民間のパッシブ不動産投資家と同様に、ファンドやシンジケートに投資している場合、一度投資を決定すると、コントロールはあなたの手に負えなくなります。何年も。リラックスするのもいいかもしれません。これらすべての料金を支払っているので、トイレの呼び出しや心配に時間を費やす必要はありません。だからやめてください。これらの企業は定期的に最新情報をたくさん提供しますが、私は何か問題が発生した場合にのみ連絡したいと思っています。いずれにしても、詳細なアップデートやウェビナーのアップデートのほとんどは、次の投資のための販売機会にすぎません。もう少しお金を投資する時期が来るまでは、あまり注意を払いません。
はい、彼らは四半期ごとに私に何かを送るべきだと思いますが、いいえ、私はおそらく四半期ごとにすべての投資の最新情報を読むつもりはありません。私はインデックスファンドの年次レポートや半期レポートも読みません。投資後ではなく、投資前に読んでください。おそらく、以前のファンドの四半期レポートを入手すると、新しいファンドに関してファンドがどのようにコミュニケーションをとるかを知ることができます。
個人不動産に投資したことがない人は、すべての投資を「シンジケート」または「シンジケート」と呼ぶ傾向があり、それらはすべてお金を吸い上げる詐欺だという、ある種の否定的なコメントを添えることもあります。しかし、ファンドではなく実際のシンジケート（つまり、個々の不動産）に直接投資する場合は、不動産レベルでデューデリジェンスを行い、安易な分散投資を放棄する必要がある十分な理由が必要です。少なくとも 12 ～ 20 の不動産に投資したいと考えており、そのために最低 50,000 ドルから 100,000 ドルのシンジケーションを利用している場合、かなり大規模なポートフォリオ配分が必要になります。
非公開のパッシブ不動産は、当社の不動産割り当て 20% のうち 15% を占めます。私たちのポートフォリオの残りは、退屈な古いインデックスやインデックスに似た投資に投資されています。ご覧のとおり、私たちは退屈で受動的なポートフォリオを好むため、不動産ポートフォリオは株式ポートフォリオと似たものになる傾向があります。個人の不動産投資を始めるときは、最初から最後まで見るようにしてください。
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* 推奨事項ではなく、これらの紹介を検討してください。 WCI は上場されているすべての企業と財務関係を持っており、そのほとんどは認定投資家向けであり、 デューデリジェンスはご自身で行う責任があります。
どう思いますか？不動産業界を始めたきっかけは何ですか？デューデリジェンスのプロセスはどのようなものですか?あなたは不動産の連続体のどの位置にいますか?