エミリー・ガーションさんはメリーランド州の自宅について「ドールハウスみたいですね」と語る。 「正面から見ると、問題ないように見えます。でも、家の後ろ全体と屋根がなくなってしまったのです。」
さわやかな10月の日、ガーションさんと夫は、北東部各地で秋の恒例行事となっている、手足の片づけと落ち葉の焼却をしていた。彼らは無謀ではなかった、とガーション氏は言う。 「私たちは事前に郡コードを調べる人です。一年のうち特定の時期があるのでしょうか？家から特定の距離でなければならないのでしょうか？地面はどのような状態でなければなりませんか？」
作業中に小さな火事が家の側面を焦がしましたが、すぐに消すことができました。当初、被害は最小限に見えました。しかし、火を消してから見上げると、煙突から煙が立ち上っているのが見えました。
消防署長はこれを「異常事故」と呼んだ。どういうわけか、残り火が家のビニールのサイディングと外装の間に挟まり、屋根裏全体に火が広がった。
ガーションさんと夫は、幼い 2 人の子供を無事に避難させることができましたが、その後の数週間で、保険契約の約束と再建の現実の間にある大きな溝という、別の種類の課題に直面することになりました。
火災の後、ガーションさんと夫は自宅を再建するための見積もりをまとめる作業を始めました。地元消防署は被害額を約75万ドルと見積もった。建築家の実現可能性調査では、再建費用が 60 万ドルから 90 万ドルと見積もられています。保険会社の番号は？実際の現金価値は約 258,000 ドルで、交換費用は 300,000 ドル前半です。
ガーションにとって、その矛盾は不快なものでした。彼女の住宅所有者保険には、50 万ドルの住宅補償と 25% の延長補償が記載されていました。
明確さを求めて、ガーション夫妻は数十年の経験を持つ元保険代理店であるベテランの修復請負業者を雇いました。彼の最初の見積もりは、地下室、1 階、屋根、外装の合計で約 38 万 3,000 ドルでした。しかし、彼の見積もりには 2 階、目隠しされたポーチ、造園が含まれていないため、この金額でも家を喪失前の状態に完全に戻すことはできません。
この記事の執筆時点では、ガーソン氏の主張は継続しており、プロセスが進むにつれてこれらの評価が変化する可能性があります。しかし、疑問は残ります。たとえ住宅所有者がすべて正しくやったと信じている場合でも、どうしてこのような規模の不一致が生じるのでしょうか?
「保険契約を見ると、そこに保険が適用されているように感じます」と彼女は言います。 「しかし、その後、実際の再建にかかる費用を反映していない数字が得られ、まったく意味がありません。
エミリー ガーションさんはソーシャル メディアで答えを求めましたが、他の住宅所有者も同様の請求紛争に取り組んでいることを発見しました。 ガーション夫妻のような状況では、再建見積もりの違いから保険の制限、評価方法、請求手続きに至るまで、さまざまな要因の組み合わせによって補償範囲の矛盾が生じる可能性があります。
保険会社は保険金請求のプロセスと保険契約自体の文言を管理しており、保険会社と保険契約者の間に本質的な力の不均衡が生じています。保険契約の約束よりも収入が少ない住宅所有者は、運送業者が不誠実であるか、悪意を持って営業しているのではないかと感じることがあります。
ただし、悪意の法的基準は、保険金の支払いをめぐる単純な紛争よりもはるかに高くなります。裁判所は通常、保険会社が故意または無謀に請求の調査、伝達、解決を公正に怠ったという証拠を求めます。
ガーションさんはまだ状況がその段階に達していると言う準備はできておらず、人々が外部からの助けを呼び込むことをあまりにも早く提案していることに驚いていると言う。 「人々は私たちに弁護士か公的鑑定人を雇うように言い続けました」とガーション氏は言う。 「そして私は、なぜ法的拘束力のある契約を履行するためだけに人を雇わなければならないのか、と考え続けました。これは、住宅所有者が保険会社に保険契約の内容に従ってもらうために取らなければならないと考える最初のステップであってはなりません。」
悪意には不当行為の明確な証拠が必要ですが、多くの紛争はより複雑な力から発生します。ソフトウェアの見積りに関する課題、建設コストの上昇、減価償却費の抑制、わかりにくい再構築の見積りなどはすべて、住宅所有者の期待と保険会社の最初の支払い額との間にギャップを生む原因となる可能性があります。
多くの政策は、補償範囲の上限が建設インフレに遅れることを防ぐために、インフレガードの承認に依存しています。 「建設資材や人件費の上昇に対応するため、住宅所有者の住居と個人財産の制限が毎年自動的に引き上げられます」と、保険情報協会のメディアリレーションズ担当シニアディレクターのマーク・フリードランダー氏は言う。 「これにより、保険不足から保護され、保険契約者は補償対象の損失後の住宅の修理または再建に必要な十分な再調達費用の補償を受けることができます。」
しかし、ここ数年間、建設コストはまったく予測できませんでした。インフレ率は2022年6月に9.1％でピークに達したが、建設コストは依然として不安定だ。住宅建築資材と労働力の価格は、2020 年から 2022 年にかけて急激に上昇しました。場合によっては、年間平均 2% ～ 4% のインフレガード調整をはるかに上回っています。
再建コストが保険限度額の調整を上回った場合、その結果は混乱を招くだけでなく、大幅な保険不足を意味する可能性もあります。
消費者擁護団体は、居住制限の計算方法によっては格差がさらに拡大する可能性があると主張しています。
「問題の核心は、保険会社がボルダーやロサンゼルスなど都市大火が起きている地域で、現在の価格に現実的ではない住居制限を設定するために見積りソフトを使い続けていることだ。インフレガード条項が保険不足のギャップを埋めるのに十分な追加の保護を生み出すことはほとんどありません。」— エイミー・バック、ユナイテッド保険契約者共同創設者
ユナイテッド保険契約者が調査した最近の事例で、バッハ氏は、平方フィート当たり400ドル未満の保険が適用された住宅は、平方フィート当たり850ドル近い再建費用に直面したと述べた。 「そして、それは人々が抱えるギャップの中で最も低いものです。」
米国の通信事業者の約 3 分の 2 は、ソフトウェア プログラム 360Value を使用して住宅保険契約の住宅制限を見積もっており、査定人は Xactimate プログラムを使用して損失後の再建費用を見積もっていると推定されています。どちらの見積もりツールも、保険分析会社である Verisk が所有しています。
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マーシャル ファイアの住宅所有者は平均 139,000 ドルを空売りしました
コロラド大学ボルダー校による2024年の調査では、2021年のマーシャル火災の影響を受けた保険契約者4,859人のうち、74％が保険に十分加入していないことが判明した。この調査では、保険契約の限度額を設定するために通信事業者が使用するサードパーティ製の見積もりソフトウェアが、しばしば建て替え費用を過小評価しており、住宅所有者が十分な補償を受けられない原因となっていることが指摘されている。平均して、住宅所有者は 139,000 ドルのショートを経験しました。
政策の文言も、特に実際の現金価値 (ACV) と再調達価額 (RCV) の違いに関して、住宅所有者の混乱を招く可能性があります。 ACV は、減価償却を考慮した後の損失時の品目または構造物の価値を反映します。一部の保険では ACV のみが支払われます。つまり、減価償却した価値は決して回復されません。
交換コストポリシーの仕組みは異なりますが、常に住宅所有者の期待どおりに機能するとは限りません。 RCV 補償があっても、保険会社は通常、ACV に基づいて初回支払いを発行します。残りの金額 (減価償却保留額と呼ばれることが多い) は、修理が完了し、領収書が提出された後にのみ支払われます。
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交換費用の支払い計算式
交換費用ポリシーでは、多くの場合、初回の支払い額が少額となり、修理が完了して文書化された後に残りの資金が支払われます。以下は、住宅補償が 500,000 ドルの住宅が 400,000 ドルの修理を必要とする場合のプロセスの簡略化された例です。
修理費 400,000 ドル − 減価償却費 120,000 ドル (30%) − 控除額 2,000 ドル =初回支払い額 278,000 ドル
これにより、120,000 ドルの減価償却費が残り、修理完了後に支払われます。
減価償却は家全体に一度に適用されるのではなく、建物のコンポーネントに行ごとに適用される場合があることに注意してください。これは、抑制額が屋根、外壁、床材などの多くの項目にわたって計算され、少額から多額の範囲に及ぶ可能性があることを意味します。
このような場合、問題は補償範囲の欠如ではなく、流動性の欠如です。交換費用の給付金や特定の保証金は、段階的に、または償還によって支払われることが多いため、住宅所有者は、請求額の全額を受け取る前に、修繕を開始するために貯蓄、クレジット、またはその他の資金にアクセスする必要がある場合があります。追加の生活費の支払いは、前払いではなく毎月払い戻される場合もあります。
それは多くの家庭にとって課題となる可能性があります。 Bankrate の 2026 年年次緊急貯蓄報告書によると、1,000 ドルの緊急出費をカバーするのに十分な利用可能な資金があると回答したのは、アメリカ人のわずか 47% でした。
「基本的なものを交換するだけでどれくらいの費用がかかるかを完全に過小評価していました」とガーション氏は言います。 「火災の夜、トラックがまだ外にあったとき、私は電話で歯磨き粉、接触剤、下着、靴下を注文していました。うちには赤ちゃんと幼児がいます。ちょうど私たちを翌朝に連れて行こうとしていたところだった。 1,000ドルでした。」
住宅所有者の中には、請負業者が修理を開始する代わりに保険金を直接受け取ることを可能にする利益譲渡契約を利用する人もいます。しかし、こうした取り決めはますます厳しい監視に直面している。
「給付金の割り当て条項により、資金に困っている消費者は保険資金を屋根職人や請負業者に割り当てて、必要な作業を開始できるようになります」とバッハ氏は言います。 「しかし、これらの規定の乱用が非常に多かったので、フロリダ州では禁止されており、ワシントンを含む他の州も同様の制限を検討しています。」
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知っておくべき重要な用語
政策の仕組みやキャッシュフローの問題以外にも、保険会社に報告されていなかった住宅改修費用など、別の要因によって補償範囲と再建費用の差が広がる可能性があります。住宅所有者は大規模な改修後にポリシーを更新することがよくありますが、小規模なアップグレードが時間の経過とともに積み重なり、住宅の再建価値が大幅に高まる可能性があります。
ガーションさんは、保険会社が彼女の家の仕上げの価値を見積もり始めたときにこのことに気づきました。保険会社の当初の見積もりでは、家全体の壁紙に約 1,500 ドルが必要でした。 「娘の部屋の壁紙だけでもそれだけの材料費がかかります」と彼女は言います。同じ問題が、アップグレードされた照明スイッチとハードウェアの許容範囲にも発生しました。
ガーション氏は、当時、これらの増分アップグレードについて通信会社に通知しなかったことを認め、「個別のアップグレードに 25,000 ドルかかるものはありませんでした」と述べました。それでも、彼女は検査中にそれらの違いが明らかになるだろうと予想していました。
火災前のガーション家のリビング ルームの使用前と使用後の画像。カスタムの壁紙とアップグレードされた仕上げが特徴です。
ガーション氏のような住宅所有者の多くは、住宅の制限がなくなると開始される、交換費用の延長や交換費用の保証などの追加補償を購入することを選択しました。延長交換では、住宅制限に加えて 25% または 50% を支払うことができ、保証交換では、災害後の住宅再建にかかる費用の全額が支払われます。
ただし、これらの承認には、住宅所有者に航空会社がインフレガードを適切な位置に維持することを許可することを要求する政策条項が付いていることがよくあります。運送業者は、再建費用が増加する可能性のある住宅の変更について通知することを要求する場合もあります。
「一部の保険では、一定額を超える費用がかかる改造を行う場合は保険会社に通知しなければならないと規定されています」とバッハ氏は言う。一般に、ユナイテッド保険契約者は、限度額を微調整するために年に一度の保険診断を推奨しています。
住宅購入者は住宅ローン金利やローン条件を小数点まで精査しますが、多くは保険の適用範囲についての決定を他人に依存しています。 「人生には、知っておくべきこと、心配しなければならないことがたくさんあります」とガーション氏は言います。 「専門家を信頼して、自分はカバーされていると思い込むのは簡単です。」
しかし、これらの専門家にはそれぞれ独自の優先事項があります。貸し手はローンを保護したいと考えています。不動産屋は家を売りたいと思っています。代理店は、補償範囲と引受ガイドライン、および買い手が喜んで支払う金額とのバランスを取る必要があります。住宅保険の費用は年間平均 2,424 ドルであり、さらに上昇しているため、価格も重要ですが、補償範囲の方が重要です。災害が発生したときに保険料が不足してしまったら、保険料を節約しても意味がありません。
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保険が不十分になる可能性を減らす方法
すべてのリスクを排除できる政策はありませんが、住宅所有者は保険不足になる可能性を減らすために実際的な措置を講じることができると専門家は述べています。
住宅所有者保険は、損失による経済的リスクを共有するように設計されていますが、それを効果的に行うためには、いくつかの要因が連携する必要があります。住宅所有者は適切な補償を維持するだけでなく、自分の保険が実際に提供するものを理解し、請求手続きを進めるために十分な貯蓄や資金へのアクセスを確保する必要もあります。
また、通信事業者が契約に記載された約束を遵守するという信頼にも依存します。
ほとんどの場合、申し立ては大きな紛争なく解決されます。しかし、住宅所有者の期待と保険が最終的に支払う金額が一致しない場合、保険契約者は、購入した補償が意図したとおりに機能することを確認するために、請負業者、公的査定人、法律専門家に追加の指導を求める必要がある場合があります。
「私たちがどれほど恵まれているかを認識しています」とガーション氏は言います。 「経済的にはストレスがたまるが、それが私たちを破滅させるわけではない。私たちは教育を受け、柔軟な仕事に就き、自分自身を主張するための時間と自信を持っています。しかし、私たちにとってそれがこれほど難しいなら、そのような利点を持たない人にとってそれがどれほど難しいか想像できません。だからこそ私は私たちの話を共有するのです。他の住宅所有者が自分たちが何に直面しているのかを理解するのに役立つことを願っています。」
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