土地契約は、売り手が第三者の援助なしで販売に資金を提供する不動産購入契約です。土地契約はすべての州で合法ですが、買い手は第三者の資金を調達できないため、売り手が支配的な交渉の立場にある場合、公平性に関する懸念が生じます。ペンシルベニア州の土地契約法は、買い手と売り手の両方の責任を明確にし、利用可能な救済策を詳しく説明しています。
土地契約の下で、買い手は分割払いを支払うことに同意し、売り手は不動産の所有権を買い手に引き渡すことに同意します。土地契約は不動産賃貸契約に似ていますが、購入者は通常、テナントよりも多くの責任を負います。たとえば、通常は自分の費用で不動産を修理する必要があり、住宅所有者の保険に責任がある場合があります。固定資産税も同様です。購入価格の全額が支払われるまで、売り手はタイトルを買い手に譲渡しません。
売り手は、土地契約の全期間中、市場性のある不動産の所有権を維持する必要があります。たとえば、売り手が実際に不動産を所有しているかどうかに関して信頼できる法的紛争がある場合、または延滞により不動産にリーエンが置かれる場合、タイトルは市場に出回らない可能性があります。買い手はまた、売り手がすでに支払われた分割払いと支払われるべき残りの金額の書面による声明を提供することを要求するかもしれません。売り手は買い手にすべての税金と保険の領収書を提供する必要があり、買い手が不動産の修理に責任がある場合は修理の請求書と領収書を提供する必要があります。
買い手は、2つの主な方法でデフォルトを起こす可能性があります。時間通りに支払いを行わないことと、必要な修理を行わないことです。売り手は、登録済みまたは証明済みの郵便で、買い手の最後の既知の住所に書面で通知を送信する必要があります。これは、買い手がデフォルトを解消することを要求し、その間の猶予期間を与えるものです。デフォルトが不払いによるものである場合、猶予期間は少なくとも30日である必要があります。修理に失敗したことが原因である場合は、少なくとも60日は必要です。
買い手が猶予期間の終わりまでにデフォルトを解消しない場合、売り手は買い手に対して契約上の救済を求めることができます。これらは、不動産の市場価格と債務不履行時の契約価格との差額、および訴訟が終了した時点で延滞している分割払いに限定されます。売り手はまた、買い手の責任であった売り手によって行われた修理の費用の払い戻しを求めることができます。売り手は資産の所有権を取り戻すことができますが、取り戻す場合、買い手が追い出された後に支払われるべき分割払いの金額を取り戻すことはできません。
