モノポリーをプレイしたことのある人なら誰でも、不動産は優れた投資の選択肢になり得ると推測するかもしれませんが、それは正しいです。不動産はポートフォリオを多様化し、安定したキャッシュ フローを提供します。
しかし、高価な不動産を実際に取得、管理、改善、再販するための資本と専門知識を持っている人はほとんどいません。
幸いなことに、不動産投資信託（REIT）や私募を通じて、投資家は高級不動産の一部を所有することができます。
上場 REIT と私募 REIT にはいくつかの大きな違いがあります。投資家は、自分たちにより適した方を選択できるように、またはポートフォリオに両方のオプションを含めることを決定できるように、両者の違いを知る必要があります。
不動産投資の世界に飛び込む前に、上場REITと私募の違いを少し掘り下げてみましょう。以下では、各タイプの投資の長所と短所、それぞれの対象者、これらの投資をどこで購入できるかなどについて説明します。
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不動産投資信託 (REIT) は、収益を生み出す不動産を所有し、通常は運営する会社です。
IRS は、投資グループが不動産投資信託として適格となるための規則を確立する特定の法律に従っています。
REIT は通常、次の 3 つのカテゴリに分類されます。
ただし、REIT は、投資家がアクセスする方法に基づいて 3 つの異なる分類に分類することもできます。
上場 REIT により、認定富裕層や機関投資家だけでなく、誰もが不動産投資にアクセスできるようになります。これらの投資は証券取引所 (ニューヨーク証券取引所やナスダックなど) で取引され、投資家は市場が開いていればいつでも証券を売買できます。
私募 REIT (または私募 REIT) は、通常、認定された機関投資家にのみ提供されているため、アクセスしやすいとは言えません。これらは株式市場では取引されておらず、証券取引委員会 (SEC) にも登録されていません。したがって、投資家は登録証券と同じ要件を課されることはありません…しかし、同様に、投資家は同じレベルの保護を享受できません。
上場非上場 REIT はその中間に位置します。通常、上場非取引 REIT はクラウドファンディングや、あらゆる種類の投資家がアクセスできる FundRise などのその他の不動産プラットフォームで見つかります。これらは通常規制されており、上場 REIT と同様の投資家保護を受けています。しかし、上場 REIT は公的取引所ではなく不動産プラットフォームで取引されていることを考えると、依然として上場 REIT よりもアクセスしにくいです。また、上場 REIT は非常に流動性が高く、株式を自由に売買できますが、専門プラットフォームを通じて投資する REIT は、多くの場合、資金を何年も保管しておく必要があります。
私募とは、スポンサーが提示する証券の私募です。私募投資プラットフォームなどです。 、またはプライベートエクイティ会社 - 投資家に直接販売されます。スポンサー (プロモーターとも呼ばれます) が投資をまとめます。
私募は、新規株式公開（IPO）を実行せずに資金を調達する方法の1つです。これらの投資は公募の一部ではないため、従来の金融市場を通じてアクセスすることはできません。これらは未登録の証券であり、その発行者は公募に必要な多くの手間を省く必要がありません。 (ただし、覚えておいてください。SEC は投資家を保護するためにこれらの規制の輪を設計したのです。)
私募は誰でも利用できるわけではなく、通常は認定投資家と機関投資家に限定されています（例外あり）。私募への投資はリスクを伴いますが、利益も得られます。
私募には、上で述べたように REIT を含むさまざまな種類の証券が含まれる場合があります。上場 REIT と同様に、私募 REIT には小売業、リゾート、一戸建て住宅、集合住宅、オフィス スペースなど、あらゆる種類の不動産が関与する可能性があります。
ただし、私募不動産の多くは REIT ではありません。多数の不動産に投資する非 REIT 不動産ファンドの場合もあれば、単一の不動産にのみ投資する場合もあります。
私募不動産投資では、負債または優先株式のポジションを指す場合もあります。 エクイティマルチプル は、債券、優先株式、合弁事業（JV）株式の私募不動産の機会を提供するプラットフォームの 1 つです。 「不動産資本スタック」全体にわたる私募ポジションに投資すると、株式市場の配分と同様に、負債と優先株のポジションからの安定したキャッシュ フローを投資家に提供できるだけでなく、株式のポジションからのアップサイドや値上がり益も提供できる可能性があります。
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私募と REIT のどちらが自分に適しているかを判断するには (REIT の場合はどちらのタイプが望ましいか)、次のような幅広い事項を考慮する必要があります。
上場 REIT と私募市場の両方で、不動産投資に触れることができます。
上場 REIT は誰でも利用でき、証券取引所で購入でき、多くの場合 1 株あたり 100 ドル未満で購入できます。それらは液体です。彼らはほとんどの場合、定期的な（そして多くの場合寛大な）収入分配を提供します。彼らは SEC に登録されているため、株主保護を提供します。また、これらは上場されており SEC に登録されているため、情報に基づいた意思決定を行うために利用できる豊富な情報と分析が用意されています。
公開非取引 REIT もほとんど誰でも利用できます (一部は認定が必要ですが)。ただし、従来の証券口座とは異なるプラットフォームを介してアクセスする必要があります。最小投資額は数ドルから数千ドルまであります。 SEC に登録されているため、定期的な財務情報の提供が求められており、これは役に立ちます。しかし、調査すべき動的な株価がないため、これらの投資を分析することはさらに困難になります。
ほとんどの私募 REIT (およびその他の私募不動産の機会) では、認定投資家であることが必要です。また、通常、最低初期預金/投資額も高額です。規制による保護はほとんど、あるいはまったく受けられません。これらは公募 REIT よりもはるかに積極的な投資となる可能性があり、両方の方向に機能する可能性があり、失敗する可能性もありますが、並外れたパフォーマンスを提供する可能性もあります。私有不動産（さらには公的非取引不動産も）は、株式市場の状況からもより隔離されています。
また、すべての REIT は通常、一連の不動産に投資しますが、私募不動産の一部には少数の不動産が含まれる場合や、単一の不動産の株式所有権を提供する場合もあります。したがって、すべての卵を 1 つのかごに入れるのが賢明な投資方法とは思えない場合は、公募 REIT または私募 REIT を検討してみてはいかがでしょうか。
私募の開示要件は公募発行会社よりも少ないです。ただし、すべてを謎のままにしておいてよいというわけではありません。
私募の開示は、いくつかの SEC 規則に基づいて行われます。証券取引委員会規則 504 により、特定の発行会社は、特定の開示要件の対象となることなく、12 か月間に最大 1,000 万ドル相当の証券を売り出しおよび販売することが認められています。また、SEC 規則 506(b) では、発行者は 12 か月以内に無制限の数の認定投資家に無制限の量の証券を売り出しおよび販売できると規定されていますが、非認定投資家は最大 35 名までです。
認定投資家にのみ販売する発行会社は、開示内容を選択できます。ただし、非認定投資家に販売する発行体は、財務諸表などの特定の情報を開示する必要があります。また、認定投資家に提供される情報は、非認定投資家にも提供されなければなりません。
SEC 規則 506 によれば、発行者は非認定投資家に投資について質問し、回答を得る機会を与えなければなりません。投資家は、質問に適切に答えられない発行体には注意する必要があります。
発行者は多くの場合、投資について説明し、証券募集および発行者に関する情報を提供する私募覚書または募集覚書を提供します。しかし、これは必須ではありません。新しい投資家は、それが提供されない投資には躊躇するべきです。また、私募覚書は通常、規制当局による審査を受けないため、発行体は投資を実際よりもリスクが低いように見せる可能性があります。
規則 D の例外に依存する発行者は、売り出し中の証券を最初に販売してから 15 日以内にフォーム D と呼ばれる文書を提出する必要があります。このフォームには、商品、発行者、その管理者およびプロモーターに関する簡単な情報が含まれています。先行販売を伴う募集を検討している投資家は、SEC の電子データ収集、分析、検索システム (EDGAR) でフォーム D の提出を探すことができます。
ブローカーが推奨する私募は、もう少し安全かもしれません。ブローカーは、投資と発行会社の表現方法について合理的な調査を行う必要があるためです。
それでも、ブローカーの推奨に盲目的に従うべきではありません。自分自身で質問してください。最初の質問は、発行者とブローカーの間に潜在的な利益相反があるかどうかです。
私募は詐欺防止規定の対象となります。真実の情報を提供し、意図的に誤解を招く情報を省略しなければなりません。しかし、詐欺的な商品に投資した場合、必ずしもお金が戻ってくるとは限りません。実際、詐欺的な商品に投資した資本を回収することは多くの場合困難であり、場合によっては不可能です。
つまり、検討している私募については必ずデューデリジェンスを行ってください。
私有不動産は通常、「オルタナティブ投資」と考えられており、基本的には株式や債券などの伝統的な投資の範囲外のものです。私たちの最良のオルタナティブ投資のリストには、Fundrise を含むいくつかの不動産プラットフォームが含まれています。
Fundrise は人気のある商業用不動産およびオルタナティブ資産投資プラットフォームであり、多数のファンドを通じて分散投資を行うことができます。各ファンドは多数の資産を保有しており、さまざまなレベルのリスクと収入を提供するように設計されています。
投資家が Fundrise を通じて不動産に投資するには、主に 2 つの方法があります。
標準の Fundrise アカウントは、わずか 10 ドルで投資できる管理ポートフォリオです。アカウントを開設して資金を提供する場合、投資戦略を選択すると、Fundrise はその戦略を構成するファンドに資金を割り当てます。時間の経過とともに、Fundrise は利用可能な選択肢に新しい資金を追加し、戦略に合致する場合にはそれらの資金に資金を割り当てる場合があります。わずか 10 ドルという少額の追加投資で、時間の経過とともにアカウントに資金を追加できます。
その間、Fundrise のダッシュボードには、投資方法と収益が表示されます。投資家の目標を設定している場合、Fundrise の目標トラッカーは、正しい軌道に乗っているかどうか、またはそうでない場合はその目標を確実に達成するために何をすべきかを知らせてくれます。 Fundrise は、保有不動産の占有状況、市場動向などに関する最新情報も提供します。
投資をもう少し管理したい投資家は、Fundrise Pro を検討するかもしれません。これは、独自の投資経路を選択でき、最適な選択を行うためのより多くのデータを提供する月額サブスクリプション サービスです。
Fundrise 管理アカウントとは異なり、Fundrise Pro ユーザーは好きなだけ資金を好きなだけ割り当て、特定のファンドに直接投資することができます。また、ダイナミック アロケーション (プランの仕様を満たすために、時間の経過とともに特定のファンドに多かれ少なかれ投資する) またはフラット アロケーション (割り当ての選択肢ごとに単に同じ金額を投資する) を選択することもできます。
Fundrise を使用するには認定投資家である必要はありません。18 歳以上の米国国民なら誰でも利用できます。しかし、認定投資家は、非認定投資家に非公開のいくつかのファンドに直接投資できることや、Fundrise の eREIT への投資能力が向上することなど、いくつかの特典を享受できます。認定投資家の場合は、アカウントを開設したら、[設定] → [詳細オプション] → [認定] に移動して、適切なドキュメントをアップロードしてください。
Fundrise の顧問料と Fundrise Pro の月額料金に加えて、投資するファンドには独自の管理コストも組み込まれています。 Fundrise 不動産ファンドのほとんどは 0.85% の定額管理手数料を請求しますが、Fundrise イノベーション ファンドは年間 1.85% を請求します。
この代替資産クラスの詳細については、Fundrise にアクセスするか、今すぐサインアップしてください。
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First National Realty Partners (FNRP) は、米国で最も急速に成長している垂直統合型 CRE 投資会社の 1 つです。また、食料品店を核とした商業用不動産という、非常に特殊なニッチ市場にも焦点を当てています。
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彼らは、安定したキャッシュ フローを生み出す取引を通じて、何千人もの投資家が純資産を増やし、市場のボラティリティに対抗してポートフォリオを多様化できるよう支援してきました。
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