不動産への投資は、経済的自立を達成するための最良の方法の 1 つです。しかし、それは地点 A から地点 B に行くのが簡単だという意味ではありません。
どの不動産に投資するかはどうやって決めますか？どこでお金を手に入れますか？そして、同様に重要なことですが、初期投資を終えたら、どのようにポートフォリオを構築するのでしょうか?特に投資家として始めたばかりの場合は、戦略が必要です。 BRRRR メソッドはまさに、ポイント A からポイント B、そしてその先へ到達できる、具体的でテスト済みの持続可能な投資戦略です。
これを段階的に分析し、他の人気のある投資戦略と比較してみましょう。
BRRRR は「購入、修理、レンタル、借り換え、リピート」の略です。この不動産投資です。 メソッドは受動的な収入源を構築したいという願望を持つ投資家が使用する戦略とフレームワークを説明します。 テナントから家賃を徴収し、不動産の公平性を構築することで、時間をかけて継続していきます。
BRRRR 戦略に含まれる具体的な手順は次のとおりです。
簡単に言うと、これが BRRRR メソッドですが、思ったほど単純ではありません。不動産の購入は、市場と相関関係のない方法で価値を保存し、価値が上昇し、長期にわたってキャッシュ フローを生み出すため、若者にとって最適な投資の 1 つです。
私自身、 2 つの賃貸物件を購入して賃貸し、 キャッシュフローをプラスにしました。 .
ある時点で、これらの保有資産を拡張したいと思うかもしれないので、BRRRR メソッドを検討するつもりです。大規模な投資用不動産ポートフォリオの構築に興味がある方のために、各ステップを詳しく見てみましょう。
以下のビデオでは概要が説明されており、記事ではより詳細な説明と詳細が提供されています。
過小評価されている物件を探すことは賢明な投資にとって不可欠なステップとなりますが、BRRRR 手法に関しては依然として特に重要です。これは 2 つの理由から当てはまります。
まず、これらの不動産価値は市場価格を下回っているため、手頃な価格のリノベーションによって価値を高めることができます。不動産の価値を高めることができればできるほど、ステップ 4 のキャッシュアウト借り換えでより多くの資本を現金化する必要があります。
第二に、すでに多額の資金を持っていない限り、ハードマネーローンで購入資金を調達したいと思うため、過小評価されている物件を探します。ハードマネー ローンは銀行以外の民間金融機関から提供されます。ハード マネー ローンを取得するプロセスは、銀行ローンを取得する場合とは大きく異なり、簡単です。
銀行に融資を依頼するとき、その決定の主な要素はあなたの信用力です。ハードマネーローンでは、不動産が担保として機能します。つまり、銀行は不動産の投資価値だけを調べることになります。それが良い投資であれば、融資を受けることができます。したがって、自分自身を強く主張する必要があります。
もちろん、ハードマネーの使用には一定の欠点が存在します。承認プロセスは銀行ローンよりも速く、申請も簡単ですが、ハードマネー ローンの金利は通常の住宅ローンよりも高くなることがよくあります。
ハードマネー ローンの金利は 15% に達する場合があり、その範囲は 7.5% ～ 15% です。これらのローンは、従来のローンよりもローン対価値 (LTV) 比率がわずかに低く、返済期間も通常 1 ～ 3 年と短くなります。
ハードマネーローンは短期資金とみなされ、主にBRRRR投資家やハウスフリッパーが利用する。実際、BRRRR の最初の 2 つのステップでは、基本的に「フリップ」を使わずにハウスフリッパー式を使用します。
それを念頭に置いて、質の高い投資を確実に行うための良い方法の 1 つは、ハウス反転スタンバイである「70% の法則」を使用することです。 70% ルールでは、物件の修理後価値 (ARV) から修理費用を差し引いた 70% を超えて支払ってはいけないと規定されています。実質的に言えば、ARV が 200,000 ドルの投資不動産で、修繕に 40,000 ドルが必要な場合、その不動産に対して支払うのは 100,000 ドル以下であることを意味します。
これは鉄則というわけではありませんが、経済的には合理的です。上記のケースでは、修理に 40,000 ドルを費やした後でも、コストの超過、市場の変動、その他の予期せぬ複雑さを吸収するための 60,000 ドルの余裕がまだあります。
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不動産を購入したら、修繕にどれくらいの費用をかけられるのか、また具体的にどのような修繕が必要なのかがよくわかります。ここでの問題は次の 2 つの点で生じます。
まず、予算内で適切に修理を行える請負業者を見つける必要があります。それは思っているより難しいかもしれません。 4 軒目、5 軒目、または 10 軒目の物件を改修する頃には、信頼できる人を見つけているでしょう。しかし、最初は難しいかもしれません。他の投資家を知っている場合は、紹介を求めてください。
第二に、不動産を所有すると毎日お金がかかります。これらの維持費には、公共料金、固定資産税、さらにはローンの支払いも含まれます。したがって、たとえ修理が予算内に収まったとしても、予定よりも時間がかかった場合は、追加の費用もかかる可能性があります。
どのような修理を行うべきかについては、どの家の修理が最も投資収益率が高いかについての優れたガイドがたくさんあります。
あなたが家をひっくり返す人なら、ここが家を売るポイントです。しかし、BRRRR メソッドを使用すると、それをキャッシュ フローを生み出す資産に変えることができます。つまり貸し出すということです。不動産の賃貸は不動産の最終目標であるため、最初の購入プロセスでは不動産を賃貸として評価する必要があります。
BRRRR 手法の場合、わずかに過小評価されているものの賃貸人にとって魅力が低い物件よりも、活発で活発な賃貸市場にある物件の方が好ましい選択肢となります。たとえば、大学近くのコンドミニアムやアパートは一定の需要があるのに対し、袋小路にある郊外の物件はより価値があるかもしれないが、購入者向けの市場に位置していると考えてください。
また、賃貸物件にテナントがいない場合は、その費用が実質的に懐を蝕むことになることにも留意してください。
物件を検討する際には空室率を調査し、テナントを慎重に選別してください。予測を実行するときは、不動産管理手数料を考慮することを忘れないでください。これらは通常、徴収される家賃の約 10% に達する可能性があります。
ここで BRRRR メソッドの真価が発揮されます。不動産が改装されて賃貸になったら、キャッシュアウト借り換えを進めることができます。これにより、基本的に住宅の資産が現金に変換されます。
キャッシュアウト借り換えは現金の一部を解放できますが、他にも多くの利点があります。キャッシュアウト借り換えでは、住宅担保ローンや住宅担保融資枠 (HELOC) よりもはるかに有利な金利が得られ、ましてや他のハード マネー ローンよりも有利になります。また、税金の利子を控除することもできます。
キャッシュアウト借り換えを使用すると、最初のローンを決済し、その現金を次のステップに使用できます。
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前のステップで得た現金は、別の不動産の頭金として最適です。そして今回は、成長を続ける請負業者のネットワークと、収益を生み出す賃貸物件の経験を積むことになります。
慎重に計画を立てれば、BRRRR メソッドを使用して、賃貸物件の大規模なポートフォリオを構築できます。限界は無限です。
それは簡単ではありません。もしそうなら、誰もが 6 軒の賃貸物件を所有することになるでしょう。フロントエンドでは多くの慎重な調査と計画が必要です。最初のステップである購入は、他のステップと比べて非常に重要です。しかし、それを正しく理解できれば、パズルの残りの部分は適切な位置に収まります。
結局のところ、BRRRR 手法は、最初の投資では資金がゼロの状態から、10 年以内に現金を生み出す健全な賃貸ポートフォリオを構築できる唯一の不動産投資戦略です。始めるのが早ければ早いほど、投資の夢をより早く実現できます。
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BRRRR メソッドは、金銭的にも個人的にも多大な時間、エネルギー、投資を必要としますが、かなりの収益の可能性を示しています。この方法は、多くの不動産投資家が急速に投資保有額を増やすのに役立ちました。
独自のポートフォリオの構築に興味はあるが、それに伴うリスクについて懸念がある場合は、メソッドの一部を単独で実行できます。特にオルタナティブ投資のオプションにアクセスできるようになりました。 クラウドソーシングの不動産ファンディングアプリなど。これらのアプリは投資目的によって異なりますが、それぞれが BRRRR メソッドのさまざまな部分に興味のある個人投資家にアクセスを提供できます。
利用可能な機会を理解するには、次のサービスを検討して、広範な投資ポートフォリオにとって意味があるかどうかを確認してください。それぞれの登録は無料で、詳細を学ぶのに最適な方法です。
多くのサービスは、さまざまな投資目的、リスク選好、収入セグメントを対象としています。 3 つの主要なクラウドソーシング不動産投資プラットフォームを見てみましょう。 およびそれらが提供する投資の種類。
EquityMultiple などの一部のプラットフォームでは、個々の不動産、特に商業用不動産に投資できます。その他、以下で説明するように、不動産ポートフォリオへの投資が可能になります。
EquityMultiple では、ほとんどの案件で最低 5,000 ドルの初期投資が必要で、参加できる投資家の種類には制限があります。
つまり、EquityMultiple は、その個々の商業用不動産プロジェクトが、以下で詳しく説明する認定投資家からの投資を受けることのみを許可します。
認定投資家:この定義は最近、通常富裕層/高所得者を意味するものから、現在は投資家の経験と知識に焦点を当てたものに変更されましたが、一般的には経済的資力と知識を備えた投資家に偏っています。そうは言っても、SEC による新たな修正により、投資家は収入や純資産に関する既存のテストに加え、専門知識、経験、資格などの定義された尺度に基づいて認定投資家としての資格を得ることができます。
経済的資源に関するこれらのテストには、合計純資産が 1,000,000 ドルを超え、直近 2 年間の収入が 200,000 ドルを超えるか、または、その人の配偶者との共同収入が各年で 300,000 ドルを超え、今年も同じ収入レベルに達することが合理的に期待されることが含まれます。
EquityMultiple についてさらに詳しく知りたい場合は、アカウントにサインアップして認定プロセスを受けることを検討してください。
認定投資家向けの最高の CRE 投資プラットフォーム
株式マルチプル |認定投資家のための CRE 投資
4.2
最低投資額:5,000 ドル。
長所:
短所:
EquityMultiple は個々の不動産への投資に重点を置いていますが、他の会社は不動産ポートフォリオへの投資、または 1 回の投資で複数の不動産への投資に重点を置いています。 理論的には、これにより投資リスクが分散され、同時に複数の物件にアクセスできるようになります。
Fundrise は、多数のファンドを通じて分散投資を可能にする人気の不動産投資プラットフォームです。各ファンドは多数の資産を保有しており、さまざまなレベルのリスクと収入を提供するように設計されています。
そのオプションには次のものがあります:
Fundrise に投資するために認定投資家である必要はありませんが、Fundrise のファンドのいくつかは認定されていない投資家には立ち入りが禁止されています。
ただし、Fundrise には従来の商業用不動産投資と共通点が 1 つあります。それは、流動性が非常に低い可能性があるということです。 Fundrise自体は、「所有する株式は長期保有することを目的としている」と述べています。たとえば、保有期間が 5 年未満の eREIT 株や eFund 株を売却すると、違約金が発生する可能性があります。また、何を売るかを選ぶことはできません。Fundrise の「先入れ先出し」システムにより、清算するときに最初に売却される株は最も長く保有していた株になります。
それでも、商業用不動産は所有できる最良の代替投資の 1 つであり、Fundrise は人々が簡単にその報酬を得るのに役立ちます。公開不動産の株式を所有する場合と同様、非公開CREの価格リターンはS&P 500のような主要指数に遅れることが多い。しかし、不動産投資からの不労所得は素晴らしいものである。2017年以来、ファンドライズの平均年間インカムリターンは5.29%で、公開不動産投資信託（REIT、4.1%）とS&P 500（2.0%）の両方をはるかに下回っている。これには、公開 REIT と S&P 500 の 2 桁の損失と比較して、2022 年のトータル リターン (価格と配当) が 1.5% となります。
Fundrise の不動産ファンドのほとんどは、年間 0.85% の定額管理手数料を請求します。 Fundrise Innovation Fund はベンチャー キャピタル スタイルの投資へのアクセスを提供しており、手数料は年間 1.85% です。
この代替資産クラスの詳細については、Fundrise にアクセスするか、今すぐサインアップしてください。
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4.3
最小投資額:10 ドル。料金:Fundrise:年間顧問料 0.15%。 Fundrise Pro:月額 10 ドル。月払い、または年額 99 ドル。毎年支払われます。*
長所:
短所:
※別途資金管理手数料がかかります。ほとんどのファンドでは年間 0.85% の管理手数料がかかります。 Fundrise Innovation Fund には年間 1.85% の管理手数料がかかります。あなたがサインアップすると、Fundrise のこの承認に対して手数料が発生し、追加費用は発生しません。
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Groundfloor は、上に挙げた他の 2 つとは異なるタイプの投資プラットフォームです。これらの不動産の所有権を取得する代わりに（ただし、EquityMultiple は債券投資の機会も提供しています）、Groundfloor は債券投資に焦点を当てたクラウドソーシングの不動産投資プラットフォームとして機能します。
このプラットフォームは、フィクサーアッパーを購入し、メンテナンスとアップグレードを実行し、利益を得るために反転することに重点を置いています。 Groundfloor は、短期住宅用不動産ローンの融資を提供し、プラットフォームの投資家に利子を支払います。
このサービスは、フリッパーによって提出されたローン申請を審査し、投資家がパフォーマンスが期待できると思われる債券に資金を提供する機能を提供します。その見返りとして、投資家は融資から一定金額の利息と元本の返済を受け取ります。 ほとんどのローンの期間は 6～12 か月ですが、18 か月まで延長できるものもあります。
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