不動産投資は一般に、投資ポートフォリオを多様化する一般的な方法として機能します。そして当然のことながらそうです。不動産投資には、比較的理解しやすい投資提案が伴います。
さらに、不動産への投資は、それが有形資産であるため、安心感を与えることができます。
不動産への投資には、時間、労力、取り組み、投資の程度に応じてさまざまな種類があります。不動産投資は、受動的収入と能動的収入の両方を得る機会を提供し、適切に行えば、継続的かつ迅速に稼ぎ始めることができます。
不動産投資が自分に適しているかどうか、不動産投資による能動的収入と受動的収入の違い、不動産から受動的にお金を稼ぎ始めるためのさまざまな方法については、読み続けてください。
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不動産に投資する方法の中には、他の方法よりも高いリスクを伴うものもあります。選択肢は、利用可能な資本のレベル、利用可能な時間、投資期間などの要因によって異なります。
所有権は、直接所有権と管理から、第三者の不動産管理者による直接所有権、短期賃貸、不動産投資信託（REIT）、住宅ローン担保証券の購入、クラウドソーシングによる所有権、モバイル ホーム パーク、敷地保管施設、土地など多岐にわたります。
幸いなことに、不動産投資を考えるときに人々が思いがちな最初の方法は、不動産投資家として利用できる唯一の選択肢ではありません。 。以下では、これらの代替投資オプションについて説明します。
より受動的に（直接所有権以外で）不動産に投資することを選択すると、次のような利点があります。
第三者を介さずに不動産を直接借りて、家を改造したり「反転」したりすると、非常に収益が上がりますが、積極的な作業でもあります。
別荘を短期的に借りるほうがアパートを所有するよりも手間がかかりません。 テナントの場合、毎月お金を受け取る必要がありますが、最初のオプションでも多大な労力が必要になる可能性があります。
この収入源をより受動的なものにするために、第三者の管理会社にお金を払って物件を維持することができます。 (ただし、それでも協力する必要があります)。
幸いなことに、不動産から収入を得るには、本当に「設定したらあとは忘れる」方法がたくさんあります。以下の投資戦略は、すぐにお金を稼ぐことも、長期投資として続けることも、その両方を行うこともできます。
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どのような種類の投資にもリスクが伴い、不労所得には多少の事前作業が必要になる可能性があることに注意してください。ただし、他の投資タイプと比較して、ほとんどのタイプの不動産は一般的により安全な選択肢であると考えられています。さらに、以下に挙げるような受動的収入戦略を選択すれば、貴重な時間を無駄にする危険はほとんどありません。
パッシブな不動産投資は、よりアクティブな投資よりも収益の可能性が低くなりますが、必要に応じてよりアクティブな不動産投資を含む、他の収益機会に多くの時間を費やすことができます。
現在の予算とリスク回避のレベルに合った不動産収入の機会を選択してください。
投資機会を検討する際の不動産投資の最も一般的な方法は、不動産を直接購入してテナントに貸すことです。
ただし、他の人に貸すために不動産を購入することを選択する前に、次のようないくつかの質問を自問する必要があります。
ベストセラー作家でパーソナルファイナンスの専門家であるクリス・ホーガン氏は、「賃貸物件の購入を考える前に、借金をなくすべきです」と述べています。加えて賃貸物件の購入に現金を支払うのに十分な前払い金がないことに加えて。 、賃貸物件を購入した後によくある間違いは次のとおりです。
これらすべては大変な作業のように思えますか?そうです！自分より下の人たちを家主 (不動産管理者とも呼ばれます) として雇う余裕がない限り、これは不動産に投資する非常に積極的な方法です。
私は 3 軒の賃貸物件を 7 年間所有してきた経験から言えます。ニューオーリンズのダウンタウンにあるコンドミニアムは、簡単に、しかも公正な収益で借りられる物件でした。それは最高の投資でした 私は人生でその時点まで到達しました。また、メンテナンスコストも低く、維持費が非常に低いことがわかりました。これにより、不動産への追加投資が減り、毎月のキャッシュ フローを純粋な収益として維持できるようになりました。
他の 2 つの賃貸物件については、過去に 1 件を長期テナントで埋めるのが困難でした。これは主に、ニューオーリンズでショットガンハウスと呼ばれるこの物件のレイアウトに関係しています。この住宅スタイルでは、すべての部屋が一列に並んでおり、敷地内のすべての部屋を貫く 1 つの廊下が設けられています。この住宅スタイルは、たとえば大学のルームメイトほどプライバシーを必要としない家族に適しています。
私たちはその物件を近くのチューレーン大学の大学院生で満たしており、幸運にも隣人として呼べる良いテナントを選ぶことができました。
最後のレンタルに関しては、これもショットガンハウス内にありましたが、別の宿泊施設があったため、AirBnBで短期レンタルとしてユニットをリストすることができました。この取り決めについては、この投稿の後半で詳しく説明します。
短期レンタルでは、長期テナントよりも 1 泊当たりの料金を高く設定できることが多く、家賃を追いかけるのに時間を費やす必要がありません。 Airbnb などのサードパーティを利用して、すでに所有している不動産を短期レンタルすると、比較的受動的に収益を得ることができます。
Airbnb だけが選択肢ではありません。 Booking.com や TripAdvisor レンタルなどの競合他社はありますが、Airbnb が明確なリーダーです。平均的な Airbnb ホストの月収は約 924 ドルで、一部の国では、Airbnb のホスト保証プログラムにより、ゲストの配慮が欠けた場合に最大 100 万ドルの損害賠償が保証されます。
フルタイムの Airbnb 不動産投資家のほとんどは、パートタイムの副業プロジェクトとして Airbnb を利用することから始めました。一軒家やアパート全体ではなく、自宅の一部屋だけを借りることもできます。
個人的に、妻と私は、収益に追加収入を加えるために、自宅の予備の寝室を 2 年半貸し出しました。このお金は徴収された家賃と合わせるとなります。 敷地内の別のユニットに住む長期テナントから、住宅ローンと生活費を全額カバーしてもらいました。私たちはこの間にかなりの金額を節約することができ、家族で一緒に最初の住宅を購入する準備を整えることができました。私たちが頭金資金に多大な貢献をした方法として、これらの賃貸ユニットを直接指摘できます。
私たちがゲストを迎えたとき、短期レンタルの大きな欠点の 1 つは、定期的にスケジュールを調整したり清掃が必要になったりする煩わしさでしたが、これを最小限に抑える方法があります。私たちは事前に計画を立て、ゲストごとに部屋を入れ替える効率的なルーチンを開発しました。ただし、これらの問題に対処する方法はあります。ゲストの最低宿泊日数を高く設定することで、スペースを貸す消極性を高めることができます。
最低 3 泊の設定により、繁忙期 (ニューオーリンズでは 10 月から 5 月) のほとんどの週末に予約が入り、月額約 500 ～ 800 ドルの利益が得られることがわかりました。ロジックは簡単です。1 泊のゲストを許可する代わりに、2 日または 3 日の最低宿泊日数を設定できます。離職率が減れば仕事も減ります。 (ゲストが帰ったときに自動的に掃除し、必要な備品を買いだめすることを知っている清掃員を雇うこともできます。)
私たちのリスティングを目立たせるために私たちが行ったことの 1 つは、私たちのスペースの魅力的な写真を撮ってもらうためにフリーの写真家を雇うことでした。 Fiverr からフリーランサーを雇うことを検討してみてはいかがでしょうか リスティングを改善するだけでなく、潜在的なゲストの注目を集めるためにも。これらのサービスには、詳細で説得力のあるリスティングの説明の作成、レンタル スペースの写真の撮影、リスティングの宣伝、ゲストが到着した際のウェルカム ブックの作成などが含まれます。
よりユニークで付加価値の高いサービスを提供すればするほど、ゲストからより良い評価を得ることができます。これらの小さな詳細は、あなたのリスティングを特別なものにし、スーパーホストになり、すでに利用可能なスペースを使って立派な副収入を得る道を歩むのに役立ちます。
不動産投資信託（REIT）は、収益不動産を所有し、投資家の資金をプールして不動産の取得と管理を行う会社です。通常、REIT は高級不動産または商業不動産であり、株式市場と相関して変動する可能性があります。 REIT を利用すると、実質的にファンドの株式を所有するため、完全に受動的な方法で不動産セクターに投資できます。賃貸料の支払いは、月単位、四半期単位、または年単位で REIT 所有者に渡されます。
REIT に投資する人は、特定の株式から配当金を受け取るのと同じ方法で配当金を受け取り、これらのリターンは通常、他のほとんどの株式よりも高くなります。 REIT の他の多くの不動産投資にはない利点は、いつでも売却できるため資金の流動性が保たれることです。 REIT への投資の初期費用は比較的低く、証券口座を通じて簡単に購入できます。
何百もの上場 REIT の中から選ぶのが怖いと感じる場合は、不動産上場投資信託 (ETF) への投資を検討してみてはいかがでしょうか。
ETFでは、プロのファンドマネージャーがどのREITに投資するかを決定し、投資家の資金を使ってREITのグループを購入します。代わりにETFが必要な場合、選択できるオプションははるかに少なくなります。不動産投資信託と不動産上場投資信託の両方について、所得は不労所得としてではなくキャピタルゲイン税率として課税されます。税金は分類されているにもかかわらず、収入に関してはほぼ受動的です。
厳しい市場では REIT 投資の価値が下がる可能性が常にあります。そのため、下落時に売却しないように、まずトップファンドをリサーチし、資金的に長期的に投資を保有できるようにしてください。 上場 REIT を購入できます。 ほとんどの主要なオンライン割引ブローカーを通じて .
不動産を通じて不労所得を生み出すもう 1 つの方法は、抵当証書を作成または購入することです。他の投資家から、パフォーマンスの優れた住宅ローン債券と不履行の住宅ローン債券を購入することができます。通常、少額の割引が適用されます。あるいは、所有者融資を利用して所有する不動産からメモを作成することもできます。 住宅ローンと手形は、不動産を購入するための資金を買い手に提供するために貸し手が使用する 2 つの別個の契約です。
約束手形には借金の返済が記載されており、住宅ローンは買い手が債務不履行になった場合に担保として貸し手の財産を確保します。住宅購入者の中には、従来のローンではなく個人手形として住宅ローンを利用することを選択する人もいます。銀行の代わりに紙幣に投資することを考えることができます。買主は毎月、元金と利息をあなたに支払います（借り手が住宅ローンをより早く完済したい場合、収益が圧迫される可能性があります）。
不動産を維持し、保険に加入し、税金を支払うのは買い手の責任です。あなたの仕事は、毎月小切手を受け取り、支払いと借金残高を記録することです。不動産所有者が支払いを怠った場合、あなたがその不動産の所有権を取得します。
住宅ローンから得た収入は「利息収入」に分類されます。特定の課税年度中にローンから徴収された利息は、通常の所得として課税されます。
全体として、この形式のパッシブ不動産投資は非常に複雑になる可能性があり、すでに住宅ローン債券にある程度慣れている人々により適している可能性があります。
不動産クラウドファンディング 受動的収入を得る方法としてはまだ比較的新しいです。高層マンションなど、他の方法では投資できない資産に投資できます。また、費用対効果の高い方法で不動産の価値を高める方法を知っている人々の専門知識からも恩恵を受けることができます。
クラウドファンディング プラットフォームを通じて不動産に投資すると、通常は借金ベースの投資で、一定期間にわたって固定の支払いが行われる取引を見つけることができます。これらのプラットフォームを使用すると、テナントの管理に煩わされることなく、寝ている間にお金を稼ぐことができます。投資機会に応じて、配当利回りは毎月、四半期、または毎年支払われます。不動産の販売または分配による将来の利益の一部を提供する機会もあれば、両方を組み合わせて提供する機会もあります。
この種の投資は通常非流動性であるため、長期的な投資を目的としていることに注意してください。
Fundrise は、オンライン不動産投資の提供に成功した最初の企業とみなされています。人々が不動産投資を始めるのを支援する主要なサービスであり続けています。 Fundrise は、不動産ポートフォリオに投資できる REIT と同様に機能します。 Fundrise のスターター ポートフォリオを使用すると、最低投資額はわずか 10 ドルです。
個人の目標に基づいてカスタマイズされたポートフォリオを作成するのに役立ちます。また、この不労所得アプリを使用してパフォーマンスを追跡し、リアルタイムで更新情報を確認することができます。
このサービスの詳細と、この代替投資オプションがあなたの投資ポートフォリオに適しているかどうかを知るために、アカウントにサインアップすることを検討してください。
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※別途資金管理手数料がかかります。ほとんどのファンドでは年間 0.85% の管理手数料がかかります。 Fundrise Innovation Fund には年間 1.85% の管理手数料がかかります。あなたがサインアップすると、Fundrise のこの承認に対して手数料が発生し、追加費用は発生しません。
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あなたが高所得層であれば、不動産クラウドファンディング投資会社 EquityMultiple が適しているかもしれません。この会社への最低投資額は 5,000 ドルで、商業用不動産投資に興味のある個人に重点を置いています。
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トレーラーハウスパークを購入する投資家は、トレーラーハウスが駐車される土地を所有します。投資家自身はトレーラーハウスを所有していませんが、敷地内の居住者から家賃を徴収しています。ある意味、あなたは、ユニットが建物の一室ではなくトレーラーハウスである集合住宅の大家として行動します。
トレーラーハウスパークは、経済的ストレスの時期や住宅価格が急騰しているときに特にうまく機能します。経済が混乱すると、人々はこのタイプの手頃な価格の住宅を求めることが多く、現在需要が高まっています。トレーラー ホーム パークへの住宅の出入りには高額な費用がかかる傾向があるため、通常、テナントの入れ替わりは最小限です。
モービル ホーム パークを利用すると、投資会社は投資家 1 ドルあたりにより多くのユニットを取得できるだけでなく、リスクを分散することができます。これは、少数の賃貸住宅を所有するよりも、多数のトレーラーを所有する方がリスクが少ないことを意味します。ただし、この投資は開始するのに多額の資本集約型を必要とするため、投資家はファンドの一部として取引に投資することを選択することがあります。
不動産投資家の中には、人々が住む建物を一定期間貸し出すのではなく、人々の物理的所有物を保管するための保管施設を借りることを選択する人もいます。保管施設はほぼ全国で需要が高まっています。このようなタイプの建物を使用すると、テナントの存在によって生じる能動的作業のほとんどを回避でき、受動的な収入源としてうまく機能します。
設備コストと空室は複数のユニットにまたがって拡張できるため、ユニットあたりのコストが比較的低くなります。ただし、大規模な施設では管理チームを雇用する必要があり、利益と時間が削減される可能性があります。結局のところ、どれだけの規模を達成できるかということになります。
幸いなことに、この種の投資は少額から始めるのが簡単です。複数のユニットをレンタルする準備ができていない場合は、1 台から始めてください。空の納屋、ガレージ、または大きな小屋がある人は、その中のスペースを簡単に借りて、この不労所得戦略を楽しめるかどうかを試すことができます。
不動産投資は建物に関係する必要はありません。未加工の土地に投資することができます。残念ながら、この受動的収入のオプションは、他の選択肢ほど早くお金を生み出しません。しかし、土地を借りたり売ったりすると、利益がそれを補って余りあるものになります。
土地を借りるということに関しては、農家や、庭が欲しいけど家に庭を作るスペースがない人に借りることを選ぶ人もいます。ウェブサイト Shared Earth は、地主と農家のつながりを支援します。コミュニティ グループにチェックインすることもできます。土地をドッグランとして利用するという選択肢もあります。土地の位置、広さ、特徴に応じて、多くの選択肢があります。
単純に土地を売却することを選択した場合、テナントに伴う責任に近いものを負うことを避けることができます。
一般的な戦略は、間もなく開発が予定されている新興エリアの土地を購入し、そのエリアがより魅力的になったときに売却して利益を上げるというものです。すべてを 1 つのユニットとして販売するか、小さなセクションに分割して販売するかを選択できます。私の義父はキャリア中にこれを徹底的に行いました。彼は、時間の経過とともに需要が高まると思われる地域の不動産を購入し、価値が上昇するまで保有し続けました。
彼は、建設中の 2 つの分譲地に直接隣接する 3 エーカーの土地を所有していました。彼は、これらの不動産開発業者が彼の土地に興味を持っていることを知っており、彼らに直接売り込みたいと考えていました。彼の戦略は、彼の忍耐強い資本のおかげで、世代を超えて富を築こうとしているいくつかの家族にとってうまくいきました。
不動産投資による不労所得には、いくつかの税制上の優遇措置があります。主な利点の 1 つは、課税所得から経費が差し引かれることです。控除には次のものが含まれる場合があります。
有限責任組合 (LP) や有限責任会社 (LLC) などの団体で不動産に投資することを選択した場合、さらに多くの控除を受けることができます。
オフィススペースと消耗品（ホームオフィスを含む）、弁護士費用、専門家費用、および特定の旅費を控除できる場合があります。これらは自営業税控除の対象となる場合があります。特別な規則が適用されますが、関連する会費や、現在または将来の顧客との食事も控除できます。
不動産投資におけるもう 1 つの一般的な税制上の利点は、MACRS 減価償却です。収益を生み出す投資不動産を少なくとも 1 年間所有すると、その不動産のコストを徐々に減価償却することができます。これは、予想耐用年数を超えた不動産価値の損失を控除できることを意味します。住宅用不動産の場合は 27.5 年、商業用不動産の場合は 39 年とみなされます。さらに、屋根の交換など、特定の資本的支出を減価償却することができます。
若者と投資のヒント: 不動産を売却する場合、IRS はセクション 1231 または 1250 の不動産に回収された減価償却費を含めることを要求していることに注意してください。これにより売主は減価償却累計額を25% を上限として経常利益として実現する必要がある。
セクション 1031 の交換により、減価償却の取り戻しを回避できます。この税制上の取り決めは、口語的に単に「1031 エクスチェンジ」と呼ばれ、その名前は IRS 税法第 1031 条に由来しています。これは、不動産投資家が投資不動産を同種不動産と交換する法的な取引であり、これにより、不動産の処分（売却または譲渡）によるキャピタルゲインや減価償却の回収を回避できます。
不動産投資では、1年以上所有していた不動産を売却すると、 長期にわたって有利な譲渡所得税を支払うことができます。 通常の所得税ではなく。ただし、不動産を支払った価格よりも高く売却し、所有期間が 1 年未満の場合、これらの利益は通常の所得税に相当する短期譲渡所得の対象となります。一般的にキャピタルゲインは通常の所得よりも税率が低いのが一般的です。 、収入レベルに応じて。
全体として、不動産投資に関わる税金は扱いが難しくなる可能性があります。不動産投資で不労所得を得た経験が少ない場合は、専門家に相談することを強くお勧めします。税務専門家があなたの状況に応じて考えられるすべての減税策を見つけてくれれば、その費用は十分に元が取れます。
不動産投資は株式に比べて長期にわたって安定した収益が得られる傾向があります。これらの予測可能で税制上の有利な収益により、不動産は投資ポートフォリオへの優れた追加となります。
さらに、長期的には、これらの投資はインフレに対する優れたヘッジとして機能します。一部の投資は他の投資よりも多くの労力を必要とし、一部の形式の不動産投資はフルタイムの仕事のように感じられます。ただし、その他のリストにあるものは、財務状況に応じてより受動的な収入源を生み出す可能性があります。
ありがたいことに、今ではこれまで以上に不動産投資の選択肢が数多くあります。利用可能な資本、リスク許容度、時間の投資意欲、投資期間に応じて、上に挙げたオプションが長期的な投資目標に適している可能性があります。 詳細については、前述のサービスのいずれかにサインアップすることを検討してください。