ほとんどの場合、不動産投資家は賃貸物件を購入する際に資金を確保します。多くの人は金融業者から従来の住宅ローンを利用しており、ハードマネー ローンや資産ベースの金融業者を利用する人もいます。また、他の不動産を担保にして借りる人もいます。
これらの投資手段は魅力的な代替投資を提供してきました。 クラスを株式や債券に長年にわたって変化させます。
この記事では賃貸物件の購入を現金で支払うか融資するかを決定する際に考慮すべき点について検討します。この記事を読み続けて、 現金で支払うメリットとデメリット、どの程度のキャッシュリターンを目指すべきか、賃貸物件からどれくらいのキャッシュフローがもたらされるべきかなどを学びましょうよ。
賃貸物件を購入する理由はいくつかあります。 住宅ローンを利用するのは賢いアイデアかもしれません。まず、住宅ローンの利息は税額控除の対象になります。また、賃貸物件全体を現金で購入するよりも、頭金を節約するのが簡単です。
さらに、住宅ローン金利が現在の株式市場の平均収益率よりも低い場合、不動産に費やすはずだった現金を投資することが合理的になる場合があります。ただし、住宅ローンを組むあらゆる点において、現金での支払いを支持する反対意見があります。
住宅ローンの利息は税金控除の対象になりますが、キャッシュフローに深刻な影響を与える可能性があります。頭金だけを貯めるのは簡単ですが、ローンの資格を得るには独自の課題が伴います。良好な信用スコアを構築し、住宅ローンの支払いに備えて準備し、追加の要件を満たす必要があります。
さらに、賃貸物件を現金で支払うと追加の特典が得られます。つまり:
<オル>私の個人的な経験から言えば、妻と私は最近、従来の住宅ローンを利用してマイホームを建てました。これは賃貸物件ではありませんが、より広範な住宅用不動産市場に当てはまります。私たちの地域では、多くの潜在的な買い手は全額現金で入札できる十分な資金力を持っており、融資の必要はありません。
このような場合、売り手は銀行の承認を必要とせず、融資による購入の半分の時間で取引を完了できるため、ほとんどの場合、全額現金でのオファーを選択します。もちろん、どちらの状況でもマイルが変わる可能性がありますが、経験則として、売り手はシンプルさ、リスクの低さ、成約の可能性の高さから全額現金オファーを好みます。
また、買い手としては、銀行がお客様に代わって購入して実行する必要がある項目のいくつかが、全額現金購入の場合は完了する必要がないため、成約コストが低くなります。通常、成約手数料は建物の総購入費の 2～5% を占めます。
現金を使用すると、住宅ローン保険、貸付手数料、権原保険、組成手数料などの支払いを省略できます。さらに、欠員があった場合でも、毎月の支払いをカバーする必要がないため、それほど多くのお金を失うことはありません。住宅ローンの場合、投資家は毎月の住宅ローンの支払いが行われない場合、差し押さえのリスクにもさらされます。
逆に、現金で購入すると、完全な所有権と資本が得られます。おそらく最も魅力的なのは、購入によって借金が発生しないという安心感があることです。
デポジット写真キャッシュオンキャッシュリターンは、投資総額に対する税引前の年間キャッシュフローの割合を計算したものです。それはパーセンテージで表されます。一部の投資家はキャッシュ・オン・キャッシュリターンと投資収益率という用語を同じ意味で使用していますが、実際には異なるものです。 .
キャッシュ・オン・キャッシュリターンは自己負担した現金と比較されますが、投資収益率は借りたローンを含む投資全体の収益を測定します。また、キャッシュリターンと資産からのキャッシュフローを混同する人もいます。ただし、キャッシュオンキャッシュリターンはパーセンテージで表され、キャッシュフローは金額で表されます。さらに、キャッシュオンキャッシュリターンは、投資総額に対して受け取っているリターンを示します。
対照的に、キャッシュ フローは、経費の支払い後に銀行に入金できる金額を示します (所得税を除く)。
キャッシュオンキャッシュリターンを計算する前に、年間キャッシュフローを決定する必要があります。これは、毎月のキャッシュ フロー (収入から支出を差し引いたもの) に 12 を掛けたものです。年間を通して発生すると予想される欠員の可能性を考慮して、これをリスク調整できます。
たとえば、その物件を年間平均 10 か月間占有させる予定の場合、月間キャッシュ フローに 10 を掛け、それを 12 で割ることで、潜在的な空室を考慮した月間キャッシュ フローの数値を得ることができます。
空室の見積りを含む月次キャッシュ フロー予測を確認したら、次の式を使用します。
(年間の税引前キャッシュ フロー / 当初の現金支出) x 100% =キャッシュ リターン
支払われる所得税の額はすべての投資家で同じではないため、税金は現金対現金の計算から除外されます。税を除くと、投資機会の比較が簡単になります。現金対現金収益率を確認するときは、投資目的を考慮してください。
成長市場、または資産の価値が急速に上昇する市場に投資する場合、キャッシュリターンが低くなる可能性があります。それは必ずしもそれが不適切な投資であるとか、寝ている間にお金を稼ぐという悪い方法であるという意味ではありません。 .
通常、キャッシュ・オン・キャッシュ・リターンは圧縮される、つまりサイクルが長くなるにつれて減少することに注意してください。経済回復の初期段階では収益は高くなり、経済回復の後期段階では収益が低下します。これは、不況後の価格は一般に低下し、認識されるリスクが高くなるためです。経済が良くなると、より多くの資金が市場に流入し、価格が上昇し、キャッシュ・オン・キャッシュリターンは減少します。
多くの投資家は、8 ～ 12% が良好なキャッシュ・オン・キャッシュリターンであることに同意しています。一部の市場では 5 ～ 7% 程度の低金利が良いと考える人もいます。繰り返しになりますが、それは目的、地域市場、その他の要因によって異なります。とはいえ、自分の市場だけに投資する必要はありません。この記事の最後に、地元市場以外の不動産に投資する機会がいくつかありますので、ご覧ください。
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不動産の分野では、キャッシュ フローは不動産の収入と借金を含む支出の差額です。
キャッシュフローがプラスであるということは、収入が支出や資金調達コストよりも大きいことを意味します。マイナスのキャッシュフローは、支出と資金調達コストが収入よりも大きいことを意味します。言い換えれば、お金を失っていることになります。
キャッシュフローが多ければ多いほど、より多くのお金を稼ぐことができます。これは、世代を超えて富を築くのに役立つだけでなく、欠員が多すぎる時期を経験したり、他の理由で現金準備が必要になった場合のクッションとしても機能します。
賃貸物件のキャッシュ フローを計算するには 、次の手順を実行します。
<オル>違いは不動産のキャッシュフローです。キャッシュ フローを増やす一般的な方法は、BRRRR メソッドを通じて改装や設備の追加などの改善を行うことです。 。投資家によって目標が異なるため、レンタル キャッシュ フローが十分であるという決まった数字はありません。
複数のユニットがある投資用不動産は通常、単一ユニットの不動産よりもキャッシュ フローが高いため、賃貸不動産のタイプが重要な役割を果たします。さらに、より高価な不動産は一般にリスクが高く、より低コストの投資よりも高い最低キャッシュ フローが保証されます。
賃貸不動産に十分なキャッシュ フローがあるかどうかを判断するために、多くの投資家は、後述する 1% ルールまたは 2% ルールに注目します。
不動産投資では、1％ルールにより、毎月の家賃は賃貸物件の購入価格の最低1％に等しくなければならないと定められています。このルールにより毎月の家賃が保証されます。 不動産の月々の住宅ローン支払い額を超えることになります (住宅ローンで購入した場合)。
毎月損失を出さないように、家賃収入を住宅ローンの支払い額以上（または少なくとも同等）にしたいと考えています。賃貸物件の代金を現金で支払った場合は、それほど心配する必要はありません。
1% ルールでは、不動産が月額 2,000 ドルで借りられている場合、その投資不動産に対して 200,000 ドルを超えて支払ってはいけないことがわかります。この簡単な見積もりには、MACRS 減価償却費、税金、家主保険、メンテナンスなどの他のコストは考慮されていません。
すでに物件を購入している場合は、物件価格と必要な修繕費を加算し、その 1% を計算して家賃として請求できる最低金額を決定します。高いほど良いことに留意してください。
2% ルールは 1% ルールと同じ考え方を使用しますが、このルールでは、毎月の不労所得が当初の購入価格の 2% 以上である場合にのみ賃貸不動産が適切な投資であるとしています。 1% ルールと同じ方法で計算されますが、2% になります。
このルールに従えば、物件を月額 2,000 ドルで借りている場合、その購入に 100,000 ドル以上は払いたくないでしょう。一部の投資家が 1% ルールを使用し、他の投資家が 2% ルールを使用する理由は、他の要因が作用しているためです。たとえば、主な目標がプラスのキャッシュ フローである場合、2% ルールが役立ちます。ただし、価値が大幅に上がると予想される不動産を取得することが主な目的の場合は、必ずしも 2% ルールを使用する必要はありません。
1% ルールと 2% ルールはどちらも、不動産投資の評価の開始段階でのみ役立ちます。これらは、物件をさらに詳しく調べる必要があるかどうかを判断するための迅速なスクリーニング ツールです。一部の専門家はこれらのルールを完全に無視しているため、これらは「ルール」ではなく「ガイドライン」と考えてください。
通常、2% ルールは米国の中西部と南部で最も効果的ですが、ロサンゼルスやボストンなどの都市では、テストに合格する投資不動産を見つけるのがはるかに困難になる可能性があります。一部の都市では、これらの結果はまったく現実的ではありません。お住まいの地域外でこのレートで賃貸している物件を探すことに興味がある場合は、以下で強調表示されているクラウドソーシングの不動産投資オプションをご覧ください。
1% ルールと 2% ルールのどちらを実装するかを決定するときは、目標と場所の両方を念頭に置いてください。
DIY 家主向けの不動産管理ソリューションとして成長しているのは、ハイブリッド不動産管理を活用することです。このモデルにより、所有者は運営を完全に制御できるようになり、透明性が向上すると同時に、その他すべてのことをサポートする専門家とつながることができます。これにより時間が節約され、キャッシュ フローが増加し、テナントの満足度が向上します。
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多くの人は、賃貸物件を現金で支払うことで得られるメリットを活用したいと考えていますが、希望するタイプの賃貸物件を完全に購入するのに十分な資金がありません。
幸いなことに、こうした人々には別の選択肢があります。 クラウドファンディング不動産を通じて、賃貸物件の部分所有権や融資を取得することが可能です。 。このタイプの不動産投資では、ポートフォリオ内の基礎となる資産のパフォーマンスに基づいて収益を得ることができます。
この不動産投資戦略は、より低額で不動産に投資できるだけでなく、不動産の購入、維持、その後の売却に伴う責任やストレスを軽減します。配当金を再投資すれば、より多くの利益を得る可能性があります。これは長期投資であり、流動性が非常に低いことに注意してください。
クラウドソーシング不動産に投資するための人気のあるオプションについては、以下をご覧ください。
より高い年間収益が期待できる他の市場の不動産投資に参加したい場合は、クラウドソーシングの不動産投資プラットフォームを検討することを検討してみてはいかがでしょうか。これらのプラットフォームはフィンテック ツールとサービスを活用して、費用対効果の高い方法で不動産投資を拡大します。
多くのサービスは、さまざまな投資目的、リスク選好、収入セグメントを対象としています。 3 つの大手クラウドソーシング不動産投資プラットフォームを見てみましょう。 およびそれらが提供する投資の種類。
EquityMultiple などの一部のプラットフォームでは、個々の不動産、特に商業用不動産に投資できます。その他、以下で説明するように、不動産ポートフォリオへの投資が可能になります。 EquityMultiple の初期投資は最低 5,000 ドルで、参加できる投資家の種類には制限があります。
つまり、EquityMultiple は、その個々の商業用不動産プロジェクトが、以下で詳しく説明する認定投資家からの投資を受けることのみを許可します。
認定投資家:この定義は最近、通常富裕層/高所得者を意味するものから、現在は投資家の経験と知識に焦点を当てたものに変更されましたが、一般的には経済的余裕と知識のある投資家に偏っています。そうは言っても、SEC による新たな修正により、投資家は収入や純資産に関する既存のテストに加え、専門知識、経験、資格などの定義された尺度に基づいて認定投資家としての資格を得ることができます。
経済的資源に関するこれらのテストには、合計純資産が 1,000,000 ドルを超え、直近 2 年間の収入が 200,000 ドルを超えるか、または、その人の配偶者との共同収入が各年で 300,000 ドルを超え、今年も同じ収入レベルに達することが合理的に期待されることが含まれます。
EquityMultiple についてさらに詳しく知りたい場合は、アカウントにサインアップして認定プロセスを受けることを検討してください。
認定投資家向けの最高の CRE 投資プラットフォーム
株式マルチプル |認定投資家のための CRE 投資
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最低投資額:5,000 ドル。
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EquityMultiple は個々の不動産への投資に重点を置いていますが、他の会社は不動産ポートフォリオへの投資、または 1 回の投資で複数の不動産への投資に重点を置いています。理論的には、これにより投資リスクが分散され、同時に複数の物件にアクセスできるようになります。
Fundrise は、多数のファンドを通じて分散投資を可能にする人気の不動産投資プラットフォームです。各ファンドは多数の資産を保有しており、さまざまなレベルのリスクと収入を提供するように設計されています。
そのオプションには次のものがあります:
Fundrise に投資するために認定投資家である必要はありませんが、Fundrise のファンドのいくつかは認定されていない投資家には立ち入りが禁止されています。
ただし、Fundrise には従来の商業用不動産投資と共通点が 1 つあります。それは、流動性が非常に低い可能性があるということです。 Fundrise自体は、「所有する株式は長期保有することを目的としている」と述べています。たとえば、保有期間が 5 年未満の eREIT 株や eFund 株を売却すると、違約金が発生する可能性があります。また、何を売るかを選ぶことはできません。Fundrise の「先入れ先出し」システムにより、清算するときに最初に売却される株は最も長く保有していた株になります。
それでも、商業用不動産は所有できる最良の代替投資の 1 つであり、Fundrise は人々が簡単にその報酬を得るのに役立ちます。公開不動産の株式を所有する場合と同様、非公開CREの価格リターンはS&P 500のような主要指数に遅れることが多い。しかし、不動産投資からの不労所得は素晴らしいものである。2017年以来、ファンドライズの平均年間インカムリターンは5.29%で、公開不動産投資信託（REIT、4.1%）とS&P 500（2.0%）の両方をはるかに下回っている。これには、公開 REIT と S&P 500 の 2 桁の損失と比較して、2022 年のトータル リターン (価格と配当) が 1.5% となります。
Fundrise の不動産ファンドのほとんどは、年間 0.85% の定額管理手数料を請求します。 Fundrise Innovation Fund はベンチャー キャピタル スタイルの投資へのアクセスを提供しており、手数料は年間 1.85% です。
この代替資産クラスの詳細については、Fundrise にアクセスするか、今すぐサインアップしてください。
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最小投資額:10 ドル。料金:Fundrise:年間顧問料 0.15%。 Fundrise Pro:月額 10 ドル。月払い、または年額 99 ドル。毎年支払われます。*
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※別途資金管理手数料がかかります。ほとんどのファンドでは年間 0.85% の管理手数料がかかります。 Fundrise Innovation Fund には年間 1.85% の管理手数料がかかります。あなたがサインアップすると、Fundrise のこの承認に対して手数料が発生し、追加費用は発生しません。
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Groundfloor は、上に挙げた他の 2 つとは異なるタイプの投資プラットフォームです。
これらの不動産の所有権を取得する代わりに（ただし、EquityMultiple は債券投資の機会も提供しています）、Groundfloor は債券投資に焦点を当てたクラウドソーシングの不動産投資プラットフォームとして機能します。
このプラットフォームは、フィクサーアッパーを購入し、メンテナンスとアップグレードを実行し、利益を得るために反転することに重点を置いています。
Groundfloor は短期住宅用不動産ローンの融資を提供し、プラットフォームの投資家に利子を支払います。このサービスは、フリッパーによって提出されたローン申請を審査し、投資家がパフォーマンスが期待できると思われる債券に資金を提供する機能を提供します。その見返りに、投資家は融資から一定金額の利息と元本の返済を受け取ります。 ほとんどのローンの期間は 6～12 か月ですが、18 か月まで延長できるものもあります。
地上階 |フィックスアンドフリップに投資する
* 対象となる移行が完了してから 30 日後にクレジットを受け取ります。
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賃貸物件を購入する際に住宅ローンを組むことには税額控除などの税制面でのメリットがありますが、現金で支払う理由はそれ以外にもたくさんあります。負債を最小限に抑えることができるだけでなく、クロージングコストや保険などの費用も節約できます。
賃貸物件にお金の価値があるかどうかを判断するときは、予想されるキャッシュ オン キャッシュ リターンと推定キャッシュ フローを考慮してください。 1% ルールと 2% ルールは、初期フィルタとして適切に機能します。
賃貸物件全体を購入する経済的または精神的な準備ができていない場合は、EquityMultiple、Fundrise、Groundfloor などのクラウドファンディング不動産プラットフォームを利用するか、Webull などのサービスを通じて REIT の株式を購入することを検討してください。
賃貸物件の状況はまったく同じものは 2 つとして存在しないことを忘れないでください。賃貸物件を購入する前に、目標、場所、その他の資金計画を検討してください。