銀行や連邦政府機関がアメリカ人に住宅ローンの休憩を与えることを目的とした多くの支援プログラムを提供し始めてから約4か月後、約410万人の住宅所有者が寛容計画に残っています。
しかし、より多くの労働者が仕事に呼び戻されるにつれて、その数は減少し始めている、と住宅ローン銀行協会のチーフエコノミストであるマイクフラタントーニは言います。 7月5日の時点で、すべてのアクティブな住宅ローンの8.18％は、ある種の政府または民間セクターの猶予プログラムに含まれています。これは、6月初旬の住宅ローンの8.55％という高水準からわずかに下がっています。
7月5日の時点で、MBAは、すべてのアクティブな住宅ローンの8.18％が、ある種の政府または民間セクターの猶予プログラムに含まれていると計算しています。これは、6月初旬の住宅ローンの8.55％という高水準からわずかに下がっています。議会は3月にCARES法を制定し、連邦ガイドラインとともに、連邦政府が支援するローンを住宅所有者に2つの主要な救済形態を提供しました。まず、貸し手は、少なくとも2020年8月31日まで、連邦政府が支援するローンの差し押さえ手続きを開始することを禁じられています。
第二に、それは、Covid-19のために財政難を経験している政府支援のローンを持っている住宅所有者に彼らの住宅ローンに最大180日の猶予を要求するオプションを与えました。その許しはあなたがあなたの住宅ローンの支払いを一時停止または減らすことを可能にします、しかしそれはローンの許しではありません。 6か月経っても経済的な問題が発生している場合は、さらに最大180日までリクエストできます。
ただし、銀行などの民間の貸し手が住宅ローンを所有している場合は、この救済には含まれません。 National Housing Law Projectによると、米国の住宅ローンの約30％、つまり約1,450万件は個人所有であり、連邦政府機関の支援を受けていません。これらの非公開住宅ローンの11％弱が、ある種の猶予または延期プログラムにとどまっています。これは、政府が支援するローンを利用しているアメリカ人よりも高いレベルです。
「消費者が助けを得ていないという意味ではありません。銀行によって行動が異なる可能性があるため、ここには基準がないということです」と、アーバンインスティテュートの住宅金融政策センターのリサーチアソシエイトであるカランカウルは述べています。
ファニーメイとフレディマックは、これらの主要な貸し手のいずれかがあなたのローンを所有しているかどうかをすばやく判断するのに役立つローン検索ツールを提供していますが、いつでもサービサーに尋ねたり、ローンの書類を調べたりすることもできます。
CNBC Make Itは、3月にCovid-19住宅ローン支援プログラムを以前に発表した16の大手銀行に連絡を取り、12の銀行が、これらの救済措置をまだ提供していると回答し、利用可能なものを詳しく説明しました。銀行は基本的に連邦ガイドラインに準拠したプログラムを設定していますが、CNBC Make Itは、猶予期間、条件、返済オプションが銀行ごとに異なることを発見しました。
多くの銀行は当初90日間の猶予期間を提供していましたが、現在ではこれらのプログラムを少なくとも6か月間延長しています。住宅所有者は当初、逃した住宅ローンの支払いを一括で返済する必要があることを懸念していましたが、現在、ほとんどの銀行はいくつかの追加オプションを提供しています。
NHLPのシニアスタッフ弁護士であるリサシトキン氏は、すべての銀行がこれらのプログラムを提供しているわけではなく、すべての住宅ローンがすべての返済オプションの対象となるわけではないと述べています。 「多くの不確実性があります」と彼女は言います。
これは、多くの場合、銀行が住宅所有者のローンサービサーとして機能しますが、実際には民間の貸し手または投資家が住宅ローンを所有している可能性があるためです。彼らは単に銀行を使って支払いを集め、税務当局、住宅所有者保険、ローン返済が確実に処理されるようにすることでローンを処理します。
そして、多くの場合、これらの投資家は銀行との間で、ローンの支払いや住宅ローンの条件に関して、ローンサービサーが提供できる柔軟性を制限する契約を結んでいます。
「サービサーが何をすべきかについて公に利用可能なガイダンスがある連邦政府が支援する[住宅ローン]とは異なり、私的な領域では、サービサーが依存するこれらの契約に直接アクセスしたり、簡単にアクセスしたりすることはできません」とシトキン言う。
たとえば、支払いの延期は、いくつかの異なる方法で処理できます。ほとんどの人は、ローンの最後まで支払いを延期することについて聞いたとき、あなたが6か月間延期された場合、住宅ローンは6か月だけ延長され、借り手はその時点でそれらの支払いを行うと思います。
しかし、シトキン氏によると、これらの延期プログラムの多くは、連邦政府または民間の両方で、ローンサービサーはこれらの未払いの支払いを受け取り、利息が追加されない別のポットに入れて、その金額が一時金として支払われるようになると言います。あなたのローンは成熟します。
「一部の人々にとって、それはまだ支払うのが難しいでしょう、特にあなたがあなたのローンよりずっと遠くにいたならば」とシトキンは言います。
一部の住宅所有者は、毎月の支払いを減らしたり、長さを含む住宅ローンの条件を変更したりするために、ローンの変更を申請する立場にあることに気付く場合があります。ただし、ローンの変更を取得できる保証はありません。たとえば、誰かの家計収入が大幅に減少し、毎月の支払いを減らす必要がある場合、銀行から次のような答えが返ってくる可能性があります。「私たちはそれを機能させることができません」とシトキンは言います。
非常に多くの人々が膨大な時間とエネルギーを費やし、自分自身をより悪い立場に追いやるのを見たばかりです。リサ・シトキンス国立住宅法プロジェクトのシニアスタッフ弁護士
結局のところ、専門家は、寛容に出入りすることは住宅所有者にとって挑戦になるだろうと言います。 「人々がナビゲートするのは難しいだろう。彼らが住宅カウンセラーや他のタイプの擁護者と一緒に働いているなら、彼らはほとんどの場合より良いだろうが、現実には私たちは皆のためのそれらのリソースを持っていない」とシトキン言う。 CFPBは、カウンセラーを探すツールを提供します。このツールは、ローンの条件、信用問題、差し押さえについてアドバイスするのに役立つカウンセリング機関のリストを提供します。
このプロセスを実行することになると、Sitkinは、自分自身の擁護者になることと、変更できないものを受け入れることの間の微妙な境界線であると言います。救済プログラムに同意したら、ローンサービサーに契約の詳細を確認する文書を提出するよう依頼してください。また、進行中の猶予について質問がある場合は、いわゆる情報の要求を送信する権利があり、ローンサービサーは30日以内に応答する必要があります。
「あなたは後戻りすることができます、そしてあなたはより多くの情報を求めるべきです」とシトキンは言います。 「サービサーがあなたに言っていることを額面通りに受け取るように誰かに言うのは好きではありません。一方、私たちがそれを好むかどうかにかかわらず、これらのことがどうなるかについては民間市場で大きな裁量があります処理された」と述べ、特定の権利を持っている、または特定の権利を与えられているという印象を人々に与えたくないと付け加えた。
「非常に多くの人々が膨大な時間とエネルギーを費やし、自分たちをより悪い立場に追いやるのを見たばかりです」とシトキンは言います。
しかし、それが挑戦的または潜在的に不快であるかもしれないという理由だけで、住宅所有者が彼らが必要とする援助を得ようと試みるべきではないという意味ではありません、とカウルは言います。 「恥ずかしいことは何もありません。Covidの影響を受けたとしても、それはあなたのせいではありません。これは、流動性を維持するのに役立ちます。」
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