米国の住宅所有の機会を拡大するために、国の住宅ローンの膨大な数を所有し、サービスを提供している政府支援企業であるファニーメイは、最近、融資ガイドラインを拡大しました。ファニーメイは現在、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率が97％までのローン、つまり頭金が3％までのローンを許可しています。

ファニーメイとは何ですか？

ファニーメイは、銀行、信用組合、その他の住宅ローン発行者が住宅所有者になるための資金を確保できるよう支援する連邦住宅会社です。ファニーメイは、姉妹会社のフレディマック（連邦住宅ローン抵当公社）とともに、受け取った現金を使って新しいローンを発行する金融機関から住宅ローンを購入します。ファニーとフレディは、購入したローンをポートフォリオに保持するか、住宅ローン担保証券（MBS）にバンドルすることができます。これは、株式のように、投資家が公的取引所で取引する金融商品です。

MBSオファリングの品質基準を設定し、借り手が返済できない住宅ローンを購入する可能性を最小限に抑えるために、ファニーメイと連邦住宅金融庁（それを規制する機関）は、ファニーメイが購入するローンに厳しい要件を課しています。

貸し手はファニーメイにローンを売ることができることを知りたがっているので、彼らが発行するほとんどの住宅ローンはファニーの最低貸付要件を満たしています（または超えています）。

適合ローンと呼ばれるものの申請者は、次の要件を満たしている必要があります。

• AFICO ^® スコア ^☉ 620以上。
• 45％以下の負債対収益比率（DTI）、または多額の現金準備がある申請者の場合は50％。 DTIは、将来の住宅ローンの予想される支払いを含む、債務の支払いに使用される申請者の毎月の税引前収入の割合です。
• 住宅が所在する郡に対するファニーメイおよびフレディマックの年間適合融資限度額に該当する融資額。連邦住宅金融庁は毎年これらの制限をリセットします。2021年のほとんどの国では、適合融資の最大額は548,250ドルです。住宅が最も高価な郡では、上限は822,375ドルです。
• 歴史的に、ファニーメイは住宅の市場価値の少なくとも5％の頭金も必要としました。別の言い方をすれば、適合住宅ローンでは、LTV（ローン金額で表される住宅の価値のパーセンテージ）は95％を超えることはできませんでした。ファニーメイLTV97ローンは、最大許容LTVを97％に引き上げ、3％の頭金を可能にします

既存のローン商品の拡張

ファニーメイ97LTVローンは、既存のファニーメイローンプログラムの延長として、2つの形式で利用できます。

ファニーメイHomeReady97LTVローン

• 低所得の借り手が住宅を購入するのを支援することを目的としています。
• 資格のある申請者は、地元の収入の中央値の80％未満の収入を持っている必要があります。
• LTVが95％以下のHomeReadyローンとは対照的に、HomeReady 97 LTV住宅ローンでは、すべての候補者がクレジットスコアを取得する必要があります。
• 97件のLTVローンの受領者は、ローンの返済に失敗した場合に備えて、貸し手（およびファニーメイとその投資家）を経済的損失から保護するために、民間住宅ローン保険（PMI）を購入する必要があります。ただし、ファニーメイは、HomeReadyの借り手がPMIを割引価格で購入できるようにします。 PMI手数料は、ローン金額の20％が返済された後に削除できます。

ファニーメイスタンダード97LTVローン

• 少なくとも1人の申請者が初めての住宅購入者である場合は、すべての借り手に開放されます。
• 標準の97LTV住宅ローンでは、すべての申請者がクレジットスコアを取得する必要があります。
• 標準97LTV住宅ローンを発行した借り手は、PMIも購入する必要があります。

ファニーメイと手数料

ファニーメイの貸付ガイドラインに準拠する他のすべてのローンと同様に、97のLTV住宅ローンは、ローンレベル価格調整（LLPA）と呼ばれる手数料の対象となります。これらの手数料は、以下を含む、ローンと借り手の特定の組み合わせに適用される可能性のあるいくつかの変数に基づいて計算されます。

• クレジットスコア： クレジットスコアが620から639の借り手には、97 LTVローンのローン金額の3.5％が追加で請求されますが、スコアが高い借り手には、はるかに少ない金額が請求されます。 740以上のクレジットスコア。
• かどうか 住宅ローンの利率は固定または調整可能です ： 変動金利住宅ローンは、97 LTVローンのローン金額の0.25％のLLPA手数料を追加します。
• 融資対象の住宅がトレーラーハウスかどうか： これはファニーメイによって「製造された家」または「現場で建てられた」家として示されます。製造された住宅は、97 LTVローンにローン金額の0.5％のLLPA料金を追加します。

ファニーメイのLLPAは累積的であるため、クレジットスコアがたとえば630で、変動金利住宅ローン（ARM）で製造された住宅に融資する場合、LLPAの合計料金はローン金額の4.5％になると予想できます。それ自体は数千ドルの費用であり、30年の住宅ローンの存続期間にわたって手数料を分散させると、結果として生じる利息はさらに数千ドルになります。

97のLTVローンの代替案

あなたが頭金のための現金へのアクセスが制限されている将来の住宅購入者である場合、ファニーメイ97LTVローンは住宅所有者として始めるためのあなたの最善の策かもしれません。しかし、LLPAは、時間の経過とともにローンの費用が高くなる可能性があります。貸し手とローンのオプションについて話し合っている間、他のいくつかのオプションも検討する価値があります：

• USDAローン： HomeReady 97 LTVローンを検討している低所得の借り手であれば、USDAローンを調査する価値があるかもしれません。これらの住宅ローンの最大所得しきい値はHomeReady97LTVローンよりも低く、最小クレジットスコア要件は通常高く、約640です。さらに、USDAローンは、全国の指定された地方および郊外の郡でのみ利用できますが、可能であれば資格を得ると、0％の頭金で低金利の住宅ローンを取得できます。
• FHAローン： Standard 97 LTVローンを検討している場合は、FHAローンについて貸し手に尋ねる価値があります。 FHAローンは通常3.5％（96.5％LTV）の頭金を必要としますが、クレジットスコアが580程度の頭金を受け取る資格があります（クレジットスコアが500未満の場合でも、FHAの資格を得ることができます）。ローンですが、10％の頭金を支払う必要があります。）FHAローンは、標準の97 LTVローンよりも少ない手数料がかかりますが、ローンの全期間にわたって住宅ローン保険の支払いを行う必要があります（少なくとも10％の頭金。これにより、11年後に住宅ローン保険の支払いを取り消すことができます。

どのローンを利用でき、住宅ローンの全期間で最も費用がかからないかは、収入、クレジットスコア、頭金に利用できる金額、価格と場所など、複数の要因によって異なります。あなたが買いたい家。貸し手または住宅ローンブローカーは、財務状況に最適なオプションを分類するのに役立ちます。

クレジット住宅ローンの準備をする

あなたが検討している住宅ローンの種類が何であれ、それが可能な限り良いものになるようにあなたの信用を整えることは、金利と手数料の大幅な節約を意味する可能性があります。そのためのヒントを次に示します。

• クレジットを確認します。 ハウスハントを開始する3〜6か月前に、クレジットレポートとクレジットスコアを確認して、自分がどこに立っているかを確認することをお勧めします。 ExperanクレジットレポートとFICO ^® を入手できます 無料のCreditWorks℠Basicサブスクリプションアカウントの一部として、毎月更新されるExperianデータに基づくスコア。 CreditWorks℠プレミアムサブスクリプションを使用すると、Experian、TransUnion、Equifaxの3つの信用調査機関すべてのデータに基づくクレジットスコアと、住宅ローン固有のクレジットスコアにアクセスできます。
• 必要に応じて、クレジットを改善します。 クレジット住宅ローンの準備を整えるには、次の手順を実行します。
  • クレジットスコアが希望よりも低い場合は、住宅ローンの申し込みを提出する前に、6か月から1年かけてクレジットスコアの改善に取り組むことを検討してください。これを行うには、クレジットカードの残高を支払い、すべての請求書の支払いを時間どおりに続けます。
  • 住宅ローンを申請する少なくとも6か月前に、新しいローンやクレジットカードを申請しないでください。これらの申請に関連する信用調査は、一時的に信用スコアを下げます。これは、住宅ローンを申請するときに不利になる可能性があります。
  • クレジットスコアに影響を与える可能性のある不正確さがないか、クレジットレポートを確認してください。信用報告書に誤った情報が表示されていると思われる場合は、各信用調査機関に異議を申し立てるよう通知してください。
• 住宅ローンの事前承認を求めます。 住宅ローンの事前承認プロセスでは、信用調査や雇用と収入の確認など、住宅ローンの申し込みプロセスのほとんどを実行します。貸し手はそれからあなたに彼らがあなたにどれだけ貸してくれるか、そしてどのような金利で喜んでいるかを述べた手紙をあなたに与えます。住宅ローンの事前承認は、購入する能力を確認し、不動産で行うすべてのオファーに信頼性を追加します。

貸し手または住宅ローンブローカーと協力して、検討しているローンの長期的な総費用を把握します。また、自分に最適なローンの種類を決定したら、複数の貸し手に申請することを検討してください。一部の貸し手は、他の貸し手よりも低い金利または低い手数料を請求する場合があるためです。最良の取引のために買い物をすることは、ローンの全期間にわたって大幅な節約を意味する可能性があります。