住宅購入のために住宅ローンを探し回るときに考慮すべき要素はたくさんあります。最も重要な要素の1つは、ローンの金利をどのように処理するかです。オプションは、固定金利住宅ローンと変動金利住宅ローンの2つのバケットに分類されます。これらは、金利がローンの全期間にわたって設定されているか、時間の経過とともに変化するかによって異なります。

それぞれのローンの種類には長所と短所があり、どちらが最適かはいくつかの要因によって決まります。詳細に入る前に、各ローンタイプの定義方法は次のとおりです。

• 固定金利住宅ローン ローンの全期間（通常は15年または30年）の金利が設定されています。これは、学生ローンや個人ローンに似た一種の分割払いローンで、月々の支払いが固定されています。
• 変動金利住宅ローン（ARM） ローンの過程で変化する可能性のある金利を持っています。それは、通常、固定金利住宅ローンで利用可能なものよりも低い一時的な導入金利から始まります。しかし、この導入期間が終了すると、金利は市場の状況に応じて変化する可能性のある「変動」金利にシフトします。

変動金利住宅ローンはどのように機能しますか？

ARMレートが調整される方法と時期の微妙な違いはローンごとに異なりますが、変更されると、ほとんどの場合、月々の支払いが増加します。すべての詳細を確実に理解するために、署名する前にローン契約を注意深く読むことが重要です。変動金利住宅ローンを比較する際に留意すべき変数は次のとおりです。

• 導入期間の長さ ：30年ローンの5年間の導入期間が一般的ですが、1年、3年、および7年の導入期間はすべて可能です。
• インデックス 変動相場制が結びついている ：ARMレートの設定に一般的に使用されるインデックスには、1年変動金利（CMT）証券の利回り、資金コストインデックス（COFI）、ロンドン銀行間取引金利（LIBOR）が含まれます。これらは、2021年に廃止されますがARMレートの設定には今でも広く使用されています。
• マージン インデックスに追加して、支払うレートを決定します ：証拠金は、ローン契約で指定された固定パーセンテージです。マージンの範囲はインデックスごとに異なります（たとえば、LIBORの場合は2％から3％がかなり一般的です）。マージンが低いほど、30年間の住宅ローンの存続期間中、わずかなパーセンテージポイントの差でもコストが大幅に変わる可能性があるため、ローン条件はより適切になります。
• レート調整頻度 ：導入期間が終了すると、ARMのレートは定期的にリセットされます。 1年に1回が一般的ですが、2年および3年の期間を使用することもでき、一部のARMは6か月ごとにリセットされます。リセット日に、その日のインデックスの値にマージンを追加することにより、新しいレートが計算されます。新しいレートは、次のリセット日まで適用されます。
• レートキャップ ：ARMレートの極端な上昇を防ぐために、ARMは通常、金利が上昇できる量を制限します。 定期的な上限 ある調整期間から次の調整期間にレートを上げることができる量を制限しますが、ライフタイムキャップ レートが導入レートを超えて増加できる合計金額を制限します。一部のARMローン契約では、支払い上限も指定されています。 —再調整期間ごとに毎月の支払い額が増える可能性がある金額の制限。

住宅ローンのオファーを比較すると、金利、導入期間、および金利調整の頻度を要約した速記がよく見られます。たとえば、3.8％5/1 ARMの導入期間は5年で、その後は毎年リセットされます。一方、3.75％3/2 ARMには3年間の導入期間があり、その後は2年ごとにレートがリセットされます。 ARMの詳細については、連邦準備制度が非常に徹底したハンドブックを提供しています。

変動金利住宅ローンの長所と短所

変動金利住宅ローンを借りる前に、メリットとデメリットの両方を理解していることを確認してください。

低金利

変動金利住宅ローンの大きな魅力は、その低い導入金利です。 ARMの導入率は通常、競合する固定金利ローンの率よりも低くなっています。低金利は、より管理しやすい月々の支払いを提供し、キャリアの早い段階で、ARMの導入期間が終了すると、金利の上昇に追随するか、それを上回る収益を期待する若い借り手にアピールする可能性があります。

低いARM導入率は、数年以上資産を保持する予定のない借り手にとっても魅力的です。 ARMの導入率が切れる前に住宅を売却することは一般的な戦術であり、多くのARMローン契約は、厳しい前払いペナルティを含めることで住宅を推奨していません。もちろん、この戦略は、地元の不動産市場が停滞したり不況に陥ったりして、不動産の売却が困難になった場合にも逆効果になる可能性があります。

レー​​トは予測できません

変動金利住宅ローンの最大の欠点は、その予測不可能な性質です。調整期間ごとの月々の支払いの増加は、家計に大きなストレスを与える可能性があります。金利が着実に上昇している気候では、支払い上限のあるARMは、負の償却として知られる状況に陥ることさえあります。 、あなたは全額を支払いますが、実際には毎月より多くのお金を借りています。もちろん、インデックスも減少する可能性があり、支払い額に関してはある程度の緩和をもたらしますが、長期的な予測可能性に関してはそうではありません。

信用度の低い人がより簡単に利用できるようになる可能性があります

これらのリスクを念頭に置いて、ARMの最大の魅力の1つは、信用履歴が限られているか不十分な借り手は、固定金利のローンよりも信用履歴が高い可能性があることです。 ARMは最も一般的なタイプのサブプライム住宅ローンですが、初期の手頃な価格と入手可能性により、信用度が中程度から良好な借り手の間でも人気があります。

全期間固定金利住宅ローンはどのように機能しますか？

固定金利住宅ローンは最も人気のあるタイプの住宅ローンであり、その金利はローンの全期間を通じて同じままです。これらのローンは、ほとんどの場合30年の期間で提供されますが、10年、15年、または20年の期間で見つけることもできます。期間が短いほど金利は低くなりますが、ローンはよりコンパクトな時間枠で返済されるため、月々の支払いは高くなります。

全期間固定金利住宅ローンの長所と短所

ここでは、固定金利住宅ローンを検討する際に知っておくべきメリットとデメリットをいくつか紹介します。

予測可能な料金

全期間固定金利住宅ローンの主な利点は、予測可能性です。あなたの金利が設定されるとき、あなたはあなたの住宅ローンの支払いが毎月いくらになるかを初日から知っています。これは、導入期間後にレートが上がる可能性があるARMよりもリスクが低くなります。

より簡単な予算

一貫した金利の確実性により、家計の予算が簡素化され、所得税申告書から毎年差し引くことができる住宅ローンの利息を予測でき、住宅ローンの返済のための長期計画を立てることができます。たとえば、ローンの全期間にわたって費やす金額を計算し、ローンを早期に返済した場合にどれだけ節約できるかを判断できます。

資格を得るのが難しい場合があります

固定金利住宅ローンは、ARMよりも適格となるのが難しい場合があります。あなたの信用が素晴らしい形であるならば、あなたは固定金利ローンの資格を得るのに問題がないかもしれません。ただし、クレジットの改善が必要な場合は、ARMの資格を得る方が簡単な場合があります。これにより、クレジット履歴に寛容になる可能性があります。

金利が下がるとロックイン

すべての金利と同様に、住宅ローンの金利は市況に応じて上下します。米国の金利は過去10年間で著しく低く、住宅ローンの金利はほぼそれに続いています。あなたがあなたのローンを借りるときにあなたが低金利を手に入れることができれば、これは長期的には有益です。

ただし、高金利の期間中に30年の固定金利ローンを固定すると、非常にコストがかかる可能性があります。金利が大幅に下がった場合、低金利で別の住宅ローンを借りることで高金利のローンを借り換えることができるかもしれませんが、そのプロセスに伴う手数料やサービスには数千ドルの費用がかかる可能性があります。ローンの全期間にわたって数万ドルを節約することは価値があるかもしれませんが、それでも大きな出費です。

変動金利住宅ローンと固定金利住宅ローンのどちらかを選択する方法

変動金利住宅ローンと固定金利住宅ローンのどちらが住宅購入に最も適しているかを判断する際に、いくつか質問があります。

• 家にどれくらい住む予定ですか？ 前述のように、ARMは、家に数年以上滞在する予定がない人に最適です。これは、低い導入料金を支払い、おそらく高い料金を回避するために、一部またはすべての時間を費やすことができるためです。それは後で始まります。長期滞在を計画している場合は、予測可能なままであるため、固定金利のAPRが最適な場合があります。
• 現在の金利はどのようになっていますか？ 住宅ローンの利率が高い場合、固定金利のローンに縛られると費用がかかる可能性があります（ただし、後で借り換えることができる場合があります）。その場合、導入率は固定金利のローンよりも低くなるため、ARMのリスクはそれだけの価値があります。一方、住宅ローンの金利が現在低い場合は、将来の市場の変化があなたに影響を与えないので、固定金利のローンを締め出す絶好の機会かもしれません。
• 金利が上昇した場合、支払いをする余裕はありますか？ 全期間固定金利住宅ローンの美しさは、毎月の支払いの予測可能性です。予算が限られている場合、この確実性はあなたが軌道に乗るのを助けることができます。 ARMは低いレートで開始しますが、後で上昇する可能性があり、月々の支払いが増加します。あなたの予算がどれほど柔軟であるか（またはそうでないか）、そして金利が上がった場合にあなたがより高い住宅ローンの支払いをする余裕があるかどうかを考えてください。

申請する前にスコアを知っておく

住宅ローンの利率は主に市況によって決定されますが、クレジットスコアも大きな役割を果たします。良い信用を持っていると、住宅ローンの資格を得て、最高の金利を得る可能性が高くなります。最近クレジットレポートを確認していない場合は、Experianで無料でクレジットをチェックして、自分の立場を確認してください。固定金利であろうとARMであろうと、住宅ローンを申請する前に取り組むことができる改善の余地があるかもしれません。