家賃と住宅購入の議論は継続的なものであり、不動産の価値に応じて上下するようです。
現在、住宅価格は記録的な水準にあり、議論は前夜よりも重要です。
これは、住宅価格が鼻血のレベルに達しており、可能であれば巨額の財政投資を必要とする高価格市場で特に当てはまります。
地理が家賃と家の購入の決定に大きな役割を果たしていることは驚くべきことではありません。
住宅価格が非常に高いか、賃貸住宅が豊富な一部の市場では、賃貸がより良い選択となるでしょう。しかし、家賃が一般的な家の支払いよりも高い他の地域では、購入が好ましい戦略として際立っています。
昨年末のCNBCのレポートによると、今日の住宅市場で購入するよりも賃貸する方が良いとのことで、米国の郡のわずか35％で賃貸するよりも家を購入する方が安くなっていることが明らかになりました。彼らは、23の主要な大都市市場のうち16で購入するよりも、賃貸する方が良い投資であると報告しています。
賃貸したほうがよい大都市圏には、アトランタ、ダラス、デンバー、ヒューストン、ロサンゼルス、マイアミ、サンフランシスコ、シアトルがあります。ただし、購入は中西部と北東部の多くで賃貸よりも優れており、シカゴとクリーブランドが購入に最適な場所です。
サンフランシスコはその典型的な例です。今年の半ばの時点で、一戸建て住宅の平均販売価格は信じられないほどの170万ドルに達し、コンドミニアムは130万ドルに達しました。これらの価格レベルで購入することは、大多数の世帯にとって問題外かもしれません。
対照的に、バッファローの家の平均価格は$ 115,750であるのに対し、平均月額家賃は$ 1,100です。家賃の中央値の月々の支払いは平均月額家賃を下回るため、そのような数字は家賃よりも所有するほうが良い投資になります。
これは、住宅購入に関しては、人生のもう1つの基本的な事実です。
簡単に言えば、住宅ローンの貸し手に融資を受ける資格がない場合、家賃と住宅購入の質問は適用されません。
これには、次のようないくつかの要因が含まれる可能性があります。
あなたが将来家を購入したいのであれば、良いニュースは、これらの問題のそれぞれが将来的に修正されることができるということです。時間はかかりますが、確かに実行可能です。
それまでの間、この議論は、購入する財源があることを前提として、家賃と購入の質問に焦点を当てます。
家賃と家の購入の決定には多くの要因があります。すべてがお金と関係があるわけではありません。
以下では、各要素を個別に分類し、それが賃貸または所有にどのように影響するかについて詳しく説明し、各カテゴリで勝者を宣言しようとします。
これはすべての中で最も複雑かもしれません。家を$ 300,000で購入し、頭金が$ 60,000（20％）の場合、$ 240,000の住宅ローンが必要になります。 30年ローンの4％で、毎月の住宅ローンの支払いは$ 1,145になります。固定資産税は、年間3,000ドルで、毎月の支払いにさらに250ドル追加されます。また、住宅所有者の保険にさらに100ドルを計算する必要があります。
これにより、購入する月額の合計費用は1,395ドルになります。
同じ家を借りる費用が月額$ 1,800の場合、購入する方が確実に良い選択です。
しかし、20％の頭金を支払う代わりに、5％だけで入金するとします。それはあなたの住宅ローンを285,000ドルに増やします。 30年ローンの4％で、住宅ローンの支払い自体は$ 1,360になります。また、固定資産税と住宅所有者保険に350ドルを追加して、合計で1,710ドルにする必要があります。
しかし、それで話は終わりではありません。 5％引き下げると、民間住宅ローン保険に加入する必要があります。家の価値の95％に相当する285,000ドルの月額保険料は、支払いに約185ドル追加されます。
これにより、購入にかかる1か月の総費用は最大$ 1,895になります。
ただし、所有者にとってもう1つの変数があります。それは、修理とメンテナンスのコストです。
HGTVの報告によると、住宅所有者の年間平均修理およびメンテナンス費用は、住宅購入価格の1％から3％の間です。 2％の中点を使用して300,000ドルで購入した家の場合、修理とメンテナンスのコストは年間6,000ドルになります。これにより、5％でも20％でも、毎月の支払いに約500ドルが追加されます。
20％の頭金を使用すると、月々の支払いは$ 1,895に上がります。 5％の頭金で、2,395ドルに上昇します。
勝者： 賃貸
これは、しばしば過小評価されている家賃対購入基準です。あなたが非常に安定した仕事をしている場合、またはあなたが非常に安定したキャリア分野で働いている場合、購入はより理にかなっています。しかし、今日の多くの職業のように、将来の雇用が不確実な場合は、賃貸したほうがよいかもしれません。
不安定な雇用の問題の一部は、所得の信頼性です。頻繁に転職する場合は、ある時点で、最初に家を購入したときよりも収入が少なくなる可能性があります。それがあなたの状況を潜在的に説明している場合でも、賃貸はより良いコースです。
勝者： 安定した雇用のある人のために購入し、他のすべての人のために借りる。
これは、仕事の安定状況を別の角度から見ています。小都市や地方に住んでいて、自分の分野での仕事が不足している場合、仕事を失った場合は転居が必要になることがあります。
もう1つの例は、近い将来結婚し、転居が必要になる可能性がある場合です。さらに別の可能性は、別の都市で病んでいる愛する人であり、ある時点で移動する必要があるかもしれません。
上記の状況のいずれにおいても、賃貸することで、手間を最小限に抑えて移動するために必要な機動性が得られます。遅くとも期間の終わりにリースから抜け出すことができ、最小のコストでリースを解除できるものもあります。しかし、家を売って引っ越しをしようとすると、時間がかかるだけでなく、すばやく引っ越す必要がある場合は、売却でお金を失う可能性があります。
勝者： 賃貸
税法が非常に住宅所有者に優しい時代がありました。しかし、2017年末に実施された税法改正により、数百万の住宅所有者の方程式が変わりました。
何よりもまず、標準控除額は劇的に増加しました。 2019年の場合、共同での結婚申告の場合は24,400ドル、単一申告者の場合は12,200ドルです。
上記の例を続けると、4％で$ 240,000の住宅ローンがある場合、ローンの最初の年に$ 9,600未満の住宅ローンの利息を支払うことになります。固定資産税に3,000ドルを追加しても、家に関連する税控除の対象となる費用は最大12,600ドルになります。
独身の場合は、わずかな控除額（200ドル）が得られる場合があります。ただし、夫婦の標準控除額の50％を超えることはほとんどありません。
新しい税法にも別の制限があります。州税および地方税（「SALT」）の控除は、現在、年間10,000ドルに制限されています。あなたが高税の州に住んでいる場合、あなたの不動産税控除は上限があり、あなたに費用控除の完全な利益を否定します。
賃借人は標準的な控除を受けますが、これは住宅所有者も同様に得ることができます。
勝者： あなたがあなたの家から離れて大きな項目別の控除を持っている限り、購入。それ以外の場合、勝利は賃貸になります。
家の頭金に投資されたお金は事実上資本を閉じ込められています。それは、住宅を売却したり、住宅担保ローンを借りたりする以外は、アクセスできないためです。 1つは完全に不便であり、もう1つは所有コストを増加させます。ただし、頭金は流動的ではないという点が重要です。 そこにありますが、実際にはありません。
それぞれが60,000ドルの節約をしている2人の例を見てみましょう。 1つ目は全額を受け取り、それを$ 300,000の家の20％の頭金として使用します。 2つ目は、貯金を維持し、家を借ります。
彼の貯蓄と家を投資することによって、買い手は流動性を失いました。しかし、60,000ドルの貯蓄を維持することにより、賃借人は完全に流動性を維持します。その流動性のために、賃借人は生活の中でより多くの選択肢を持ち、経済的な不確実性に対する寛大なクッションを持っています。
勝者： 流動性があなたにとって重要であるなら、賃貸する-そしてそれはそうあるべきです。
この要因には多くの変数がありますが、個別に賃貸と購入をしてみましょう。
人物Aは$ 60,000の頭金を$ 300,000の家に置き、30年間忠実に住宅ローンの支払いを行います。その時間の終わりに、住宅ローンは全額支払われるだけでなく、家の価値は2倍になりました。 Aさんが成長したのは30年間で60,000ドルから600,000ドルの富です。
人物Bも60,000ドルを持っていますが、家を購入する代わりに、株式と債券の混合ポートフォリオに投資し、平均年間収益率は7％です。 30年後、彼女の60,000ドルのポートフォリオは456,735ドルに成長しました。
人物Aは、賃貸ではなく購入の結果として153,000ドル以上の利益を得ることができます。しかし、彼の家の価値が上がらなければ、彼の純資産は30年後にわずか30万ドルになります。それは彼を156,000ドル以上遅らせるでしょう。
勝者： 住宅所有者の家の価格パフォーマンスと、賃貸人の貯蓄と投資のコミットメントに応じて、どちらの方向にも進む可能性があります。
私たちは、人が家の購入に向かう株式や債券のポートフォリオにお金を投資することを選択する方法の例を示しました。これは、住宅所有者に賛成または反対する可能性のある機会費用の1つの形態です。
しかし、特定の機会費用は少なくなります。たとえば、家を購入するのではなく、自分のキャリアやビジネスの購入にお金を投資することを選択した場合、収入の増加、およびビジネスの潜在的な転売価値により、投資収益を大幅に上回ることができます。家を所有することについて。
自作の億万長者の不動産投資家であるGrantCardoneは、住む家を買うのではなく、借りて自分にお金を投資するべきだと何度も述べています。 （彼は収入を生み出す賃貸物件のポートフォリオを所有しながら家を借ります。）お金を使ってビジネスを購入したり、キャリアスキルを向上させたりすることは、主に彼が言及していたことです。
勝者： 賃貸
これは、個々の状況に応じて、幅広い潜在的なトピックをカバーします。たとえば、感情的に所有していると感じる人もいます。彼らは、賃貸によって提供される可能性のあるあらゆる利益よりも、所有権の永続性、および家をカスタマイズする能力を好みます。また、子供がいる場合は、子供に安心感を与えるために所有することを強く望んでいる可能性があります。
一方、キャリアが非常に厳しい場合、旅行が好きな場合、または趣味や情熱があり、家で多くの時間を過ごすことがない場合は、賃貸することをお勧めします。また、家を所有するために必要な実践的なメンテナンスに関与したくない人にとっても、より良い選択です。
勝者： 認定されたトスアップです。
家賃と住宅購入の決定で評価したさまざまな要因からわかるように、これは本当に複雑な選択です。
それは、あなたが住んでいる市場のような全体像の要素から始まります 。その地域の住宅費が特に高い場合、感情的な観点からどれほど望ましいものであっても、所有することは選択肢ではないかもしれません。
財務上の考慮事項もあります 、これは議論を支配する傾向があります。何よりもまず、所有と賃貸の長期的な経済的利点です。これは、お住まいの地域の住宅価格が将来大幅に上昇する可能性に大きく依存しています。それはもちろん、私たちの誰も持っていない水晶玉の使用を伴うので、変数です。
次に、個人的な要因があります 。そのカテゴリーの最初は、あなたが家を買う余裕さえあるかどうかです。それはあなたの地域の手頃な価格のレベルに対して、あなたの財政の強さに依存します。また、所有することが税の観点から利益になるかどうか、および修理やメンテナンスなどの変動費の影響を判断する必要があります。
最後に、個人的な好みの問題があります 。あなたが家を所有したいと思うかもしれない限り、賃貸はあなたのライフスタイルによりよく適応するかもしれません。あなたの職業、趣味、または旅行が頻繁にあなたを家から遠ざける場合、他の要因が所有を支持しているとしても、賃貸はより良い選択かもしれません。
現在、家賃と購入の決定に直面している場合は、上記のすべての要因に対する選択を慎重に検討してください。最終的な結論に驚かれるかもしれません。