従来の知識では、住宅所有者は引退する前に住宅ローンを返済する必要があります。そうすれば、少額の収入で多額の月々の支払いをする必要がなくなります。それでも、一部の退職者は、その住宅ローンの支払いを続けることがより有益であると感じるかもしれません。

家を小型化するために売却し、何年にもわたる公平性の構築から多額の現金を受け取っているカップルを考えてみてください。彼らが新しい家の現金を支払うためにその株式を使用しない場合、彼らは突然かなり多くの流動性を持ちます。彼らはそのお金を彼らの巣の卵に加え、それを投資し、そして彼らが住宅ローンの利子で支払うよりも高いかもしれない利益を得ることができます。その後、追加の退職後の収入を得るために、徐々に収入を引き出すことができます。

引退した場合、住宅ローンを取得できますか？

大きな問題はこれです：引退後に住宅ローンの資格を得ることが可能ですか？

ファイナンシャルプランナーと住宅ローンの貸し手はそう言います。住宅ローン市場で最大のプレーヤーの2人であるファニーメイとフレディマックもそうです。これらは、住宅ローンが一定の基準を満たしている場合に限り、銀行や住宅ローン会社から住宅ローンを購入する政府支援企業です。

平等信用機会法の下では、貸し手は年齢に基づいて借り手を差別することはできません。引退した借り手は、働く借り手のように、彼らが良い信用を持っていること、あまり多くの借金がなく、住宅ローンを返済するのに十分な継続的な収入があることを単に示す必要があります。収入の証明を示すことは、働く借り手とは異なるかもしれませんが、資格のある退職者は30年の住宅ローンを借りることさえできます。貸し手は、申請者の平均余命に基づいて決定を下すことはできません。

退職後の住宅ローンの資格に関心のある退職者およびほぼ退職者は、貸し手がそれらをどのように評価するかを理解する必要があります。（関連 ：より良い退職オプションを借りていますか？）

退職者の住宅ローン資格要件：収入

住宅ローンについては、ファニーメイは貸し手に「安定していて、予測可能で、継続する可能性が高い」収入を探すように指示します。働いて給与や通常の賃金を稼ぐ借り手にとって、その要件は簡単に満たすことができます。彼らは収入の履歴を記録するために給料明細書とW-2を提供することができ、彼らの収入が予見可能な将来にわたって同じレベルで継続すると予想されることを証明する必要はありません。

しかし、退職時に住宅ローンを取得することは、退職者にとってそれほど簡単ではありません。ファニーメイは、401（k）、IRA、またはKeoghの退職金口座からの分配は、資産の枯渇を伴うため、有効期限が定義されていると見なします。そのような源泉から収入を得る借り手は、住宅ローンの申し込み日から少なくとも3年間は継続すると予想されることを文書化する必要があります。貸し手は、これらの資産が変動する可能性があるため、アカウントが株式、債券、または投資信託で構成されている場合、残りの分配の数を決定するためにそれらのアカウントの価値の70％しか使用できません。退職者は、ペナルティなしでこれらのアカウントに無制限にアクセスできる必要があります。たとえば、個人は通常、ペナルティなしで59歳半までに401（k）アカウントからお金を引き出すことはできません。フレディマックにも同様の要件があります。

借り手が自分の仕事の記録から引き出している社会保障収入は、有効期限が定義されていない収入と見なされますが、遺族給付や配偶者給付など、家族の記録から引き出されている収入は、住宅ローンの申し込み日から少なくとも3年間支払う必要があります。退職者は、社会保障局からの賞状および/または現在の領収書の証明を使用して、この収入を文書化できます。 （関連 ：グリーンラインレポートとあなたの引退）

借り手が特定の収入に税金を支払う必要がない場合、他の適格収入源は税引前ベースで考慮されるため、貸し手は適格収入を計算するときにその金額を25％増やすことができます（これを「グロスアップ」と呼びます）。

「ローンガイド：可能な限り最高の住宅ローンを取得する方法」の著者であり、カリフォルニア州サンノゼにあるC2 FinancialCorporationの住宅ローンアドバイザーであるCaseyFlemingは、貸し手が収入を増やすことを許可されているからといって、そうしなければならないわけではありません。一部の貸し手は、15％などのわずかな金額で適格所得を増やしますが、他の貸し手はまったくそれを行いません。

企業または政府の退職または年金収入は、定義された有効期限があるとは見なされず、パートタイムの仕事の収入、賃貸収入、または自営業の収入もありません。利息と配当収入も、その収入を生み出す原資産が使い果たされない限り、このカテゴリーに分類されます。

カリフォルニア州ダブリンにあるPFSファンディングのシニアローンオフィサーであるジョーパーソンズ氏は、年金収入は、借り手が少なくとも3年間継続すると予想されることを文書化できる限り、資格を得るために使用できます。 （詳細： 住宅ローンで引退しても大丈夫ですか？）

収入に有効期限が定義されているかどうかに関係なく、貸し手は、次の1つ以上を使用して、適格収入の定期的かつ継続的な受領を文書化するように退職者に要求します。連邦所得税申告書、IRS W-2または1099フォーム、または現在の領収書の証明。退職後の収入を文書化するためのフレディマックの要件は、ファニーメイの要件と同様です。

定期的な引き出しではなく、退職口座からの散発的な引き出しのみを行う借り手は、資格を得るのに問題がある可能性があります。しかし、住宅ローンを取得する時間がない限り、解決策は簡単かもしれません。ローンを申請する前に、2か月以上定期的に引き出しを開始するだけです。

一緒にローンを申請する夫婦は、配偶者の死亡が住宅ローンの支払いを続ける能力にどのように影響するかを検討する必要があります。彼らは資格を得るために使用している年金や社会保障収入のかなりの額を失うでしょうか？ただし、貸し手はローン申請書でこの問題に対処することはできません。

確かに、貸し手は主題をブローチすることさえ非常に躊躇するだろう、とパーソンズは提案した。

退職者の住宅ローン資格要件：資産

退職者は多くの場合、重要な資産を持っていますが、収入は限られているため、ファニーメイとフレディメイは、資産に基づいて退職者の資格を得る方法を見つけました。

ファニーメイは、貸し手が住宅ローンの資格を得るのを助けるために、2つの方法のいずれかで借り手の退職資産を使用できるようにします。借り手がすでに401（k）などの資産を使用して退職所得を受け取っている場合、借り手は、少なくとも3年間、その資産から通常の収入を受け取り続けることを証明する必要があります。借り手がまだ資産を使用していない場合、貸し手は資産が提供できる収入の流れを計算できます。 （電卓： 退職のためにいくら貯めるべきですか？）

同様に、フレディマックは2011年春に貸付ガイドラインを変更し、収入が限られているが資産が多い場合に借り手が住宅ローンの資格を得るのを容易にしました。この規則により、貸し手はIRA、401（k）、一時金の退職金口座の分配を検討し、住宅ローンの資格を得るために事業の売却から収益を得ることができます。これらの資産は、「借り手が完全にアクセス可能であり、引き出しペナルティの対象ではなく、現在、収入源として使用されていない」必要があります。 IRAおよび401（k）資産も完全に権利が確定している必要があります。

貸し手はこれを「資産枯渇ローン」または「資産ベースのローン」と呼ぶことがありますが、これは別個のローンの種類ではなく、適格性のある方法です。借り手は、資産を使用して資格を得るときに、他のソースからの収入をカウントできます。

ジョンが401（k）に$ 1,000,000を持っていて、それに触れていないとします。彼はまだ70½ではありません。IRSがアカウント所有者に401（k）から必要な最小限の分配を開始するように要求する年齢です。彼は社会保障とロスIRAからの収入で暮らしています。

貸し手は、401（k）残高の70％（口座の価値を下げる可能性のある市場の変動を説明するため）、または頭金（$ 50,000と呼びましょう）と決算費用（$ 20,000としましょう）を差し引いた$700,000を使用できます。 630,000ドルに到達するために、彼は次の360か月、つまり30年間で住宅ローンの支払いに徐々に使用することが期待できる金額です。それは彼に住宅の支払いに使うために月に1,750ドルを与えるでしょう。

借り手が別の口座から支払いを行う場合、貸し手は決算費用を差し引く必要はありません。ジョンがそれをした場合、彼は住宅の支払いに充てるために適格な月収で$1,805を持っているでしょう。

残念ながら、ジョンが15年の住宅ローンを希望したとしても、フレディマックの規則で義務付けられているため、貸し手は401（k）の残高を180ではなく360で割る必要があります。

ジョンは実際に住宅ローンを支払うために彼の401（k）に浸り始める必要はありませんが、この計算は、必要に応じて彼が住宅ローンを支払うために彼の401（k）に頼ることができることを貸し手に示しています。彼は、手付かずの401（k）からの資産枯渇方法を、社会保障とロスIRAからすでに受け取っている収入と組み合わせて使用​​して、可能な限り資格を取得して借りることができます。

ファニーメイはまた、借り手が頭金、決算費用、および準備金のために退職口座からの既得資産を使用することを許可します。

フレミング氏によると、59歳半以前の401（k）資産のように、ペナルティ付きでしかアクセスできない退職資産は、所得資格に使用できません。ただし、準備金の要件にカウントすることができます。

「エスクローを閉鎖するときに、あなたが横ばいになって破産することを望まないので、予備金が必要です。通常、毎月の住宅の総支払い額の少なくとも3倍です」とフレミング氏は言います。 「流動資産が不足している場合、通常、退職準備金の約60％を使用できます。」 60パーセントは罰金と税金を占めています。許可される正確な金額は、もしあれば、貸し手次第です。

フレディマックでは、生命保険証券の現金価値を適格資産としてカウントすることができますが、住宅ローンや決算費用の支払いにお金が必要な場合は、現金価値を清算する必要があります。 ¹ ファニーメイは、ローンからの純収入を、保険証券の現金価値または生命保険証券の解約価値に対して、頭金、決算費用、および準備金に使用できるようにします。ポリシーに対する返済義務は、債務対収益比率の追加債務として借り手に適格となるか、借り手の金融準備金からそれらを差し引くことによって考慮されます。

もちろん、恒久的な生命保険契約の現金価値を使用すると、保険契約の価値とその死亡給付金が減少する可能性があります。また、状況によっては、ポリシーが完全に失効し、税金が請求される可能性もあります。 （詳細： 現金の価値は慎重に扱ってください）

適切な貸し手を見つける

銀行のほとんどの住宅ローン貸し手は、フレディマックまたはファニーメイにローンを販売しています。イリノイ州シャンペーンのRuediWealthManagementのCEOであるPaulRuedi氏は、これらはすべてほぼ同じルールに従っていると述べています。しかし、すべての貸し手が退職者に住宅ローンを発行した経験があるわけではありません。

「私の町で「頼りになる」人々を見つけました」とルエディは言いました。 「これは、クライアントが送った人たちと一緒に仕事をすることができるので、クライアントが持つ利点の1つです。」

貸し手と過ごす時間が長すぎる前に、借り手になる可能性のある人は、いくつかのスクリーニング質問をして、申請を処理する意欲とノウハウがあるかどうかを判断できます。

貸し手がどのように退職後の収入を適格にするか、そして彼らが資産から適格な収入をどのように計算するかを尋ねてください、とフレミングは言いました。