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住宅ローンを借り換えると、多額の費用を節約できる可能性があります。

ただし、状況によっては、借り換えのコストにより、長期的には支出が増える可能性があります。

では、いつ住宅を借り換えるべきでしょうか?

それはいくつかの要因によって決まります。最善の方法は、数字を計算して下調べをして、それが自分にとって最善の財務上の決定であることを確認することです。

住宅ローンの借り換えとはどういう意味ですか?

借り換えは、再び自分の家を購入するのとよく似ています。

これは、元のローンを置き換える新しい住宅ローンで既存の住宅ローンを返済することを意味します。

借り換えが適切になるのはどのような場合ですか?

住宅ローン金利が下がるとき

住宅ローン金利が現在の住宅ローン金利を下回った場合は、お金を節約できるかどうかを確認するために借り換えを検討することがあります。

金利を下げると月々の支払額を減らすことができます。または、短期ローンで借り換えることもできます。

30 年の住宅ローンではなく、15 年の住宅ローンなど、より短い期間で借り換えると、支払額はそれほど安くなりませんが、長期的にはより多くの利息を節約できます。住宅ローンをより早く完済しましょう。

金利差に価値があるのはどのような場合ですか?

まあ、それは状況によります。古い経験則によれば、金利が現在の金利より 1 ～ 2% 低ければ、借り換えるのが合理的である可能性があります。 (ただし、金利の違い以外にも考慮すべきことがあります。)

金利の低下が支払いにどの程度影響するかは、借りている金額に比例します。

借入額が増えるほど（金利が高くなるほど）、金利引き下げによる支払いへの影響も大きくなります。

たとえば、金利 5%（期間 30 年）の 50 万ドルの住宅ローンの場合、金利が 1% 引き下げられると月あたり 297 ドルの節約になります。 。しかし、金利 5% の 150,000 ドルの住宅ローンの場合、金利が 1% 引き下げられると月あたり 89 ドルの節約になります。 .

金利の引き下げだけを理由に借り換えを決定するべきではありません。また、 ローンの借り換えにかかるクロージングコストと、 ローンの全期間にわたるコスト/ 節約額も考慮する必要があります。

変動金利住宅ローン (ARM) を固定金利住宅ローンに変換したい場合

変動金利住宅ローン (ARM) には、一定期間 (通常は 5 年または 7 年) の初期金利が適用されます。その期間を過ぎると、金利は関連付けられている指数に応じて上下に変動します。

ARM の住宅ローンをお持ちの場合は、固定金利の住宅ローンに借り換えることをお勧めします。こうすることで、ローンの全期間を通じて金利が変わりません (そして、後で高い金利に悩まされることはありません)。

金利が下がっているときに、金利と支払い額を下げるために、固定金利の住宅ローンから ARM に借り換えたくなるかもしれません。

これが有益となるのは、ARM ローンの最初の固定金利期間内に住宅を売却する予定がある場合のみです。金利は変動し、将来を予測することは不可能であるため、これはほとんどの人にとってリスクのある行動です。

家の価値が上がるとき

家の価値が上がると、資産も増えます。資本とは、住宅ローンの返済額と住宅の市場価格の差額です。

住宅の資産が増えたときに借り換える理由はいくつかあります。

• 民間住宅ローン保険 (PMI) を廃止する 。多くのローン プログラムでは、頭金が 20% 未満の場合、借り手に PMI の支払いを義務付けています。住宅の市場価値が上昇し、住宅の価値と借金額の差が 20% 以上になった場合は、PMI を削除する必要があります。 PMI を支払う必要がないように借り換えることは理にかなっているかもしれません（既存のローンの PMI をキャンセルできない場合）。
• キャッシュアウト借り換え 。現在住宅ローンを借りている以上に新たにローンを組む場合です。その後、差額を現金で得て、高額な買い物の支払いや、高金利の借金の返済に充てることができます。クレジット カードを返済するために住宅ローンをさらに借りている場合、最も重大なリスクは、支払いができなくなった場合に家を失う可能性があることです。

数字をこなすことも大切です。追加金額に対する利息をさらに 30 年間支払うのは理にかなっていますか?期間が長期化するため、最終的には利息が高くなる可能性があります。

経済状況が改善したとき

クレジット スコアと信用履歴は、あなたの経済的健全性を評価します。貸し手はこの情報を使用して、あなたにお金を貸す際のリスクを判断します。

信用スコアは金利に影響します。最初に住宅ローンを借りたときよりも信用が大幅に改善した場合は、借り換えが可能になり、より低い金利が得られる可能性があります。

経済的に困難に直面している場合

住宅ローンの返済に苦労しているものの、住宅の信用と資産が十分にある場合は、ローンの借り換えが理にかなっているかもしれません。

より低い金利を確保するか、長期の住宅ローンを組むことで、支払いをより管理可能なレベルまで減らすことができる場合があります。

借り換えのコスト

住宅ローンの借り換えにはクロージングコストがかかります。一般に、借り手はローンの元本残高の 2 ～ 3% を支出すると予想されます。これは積み重なる可能性があります!

ローンを借り換えるかどうかを決定する前に、どのような費用が発生するかを確認してください。具体的な詳細については、貸し手に問い合わせてください。

クロージングコストには次のものが含まれる可能性があります。

• 申請料
• 文書料金
• 鑑定料
• エスクロー手数料
• タイトル料金
• 弁護士費用
• 録音料金
• 発信手数料
• ポイント（オプション - 金利をさらに下げるため）

一部の金融業者が提供する「クロージングコストなし」の借り換えについてはどうですか?

コストは節約すればするほど良いのです。一部のローン プログラムでは、貸し手手数料の一部を免除します。ただし、一部の金融機関は、金利を引き上げたり、コストをローンの元本残高に組み込むことでこれを補っていることに注意してください。

お金を節約できるように思えますが、長期的にはより多くのお金を支払うことになる場合があります。ローンの詳細を必ず把握してください。

家を借り換えるべきですか?

借り換えがあなたに適しているかどうかは、住宅ローンをどれだけ早く完済したいか、潜在的な貯蓄額、自宅にどのくらいの期間住むつもりか、および借り換えのメリットに影響を与える可能性のあるその他の個別の状況によって決まります。

損益分岐点と、ローン期間全体にわたるコスト/節約額を計算して、十分な情報に基づいた決定を下してください。

いつ損益分岐点になるかを把握します。 借り換えコストはどの時点で元に戻りますか?損益分岐点は、総クロージングコストを毎月の節約額で割ったものです。

たとえば、クロージングコストとして 3,500 ドルを支払い、支払いを月あたり 150 ドル節約できる場合、次のようになります。

コスト 3,500 ドル ÷ 毎月の節約額 150 ドル =損益分岐点まで 23.3 か月

ローン期間中の総節約額を計算します (ある場合)。場合によっては、新しい 30 年の定期ローンでやり直すと、長期的にはより多くの費用がかかることになります。

現在の住宅ローンと借り換えシナリオを比較して、ローンの存続期間にわたる違いを確認してください。 (計算には住宅ローン計算ツールを使用します。)

たとえば、現在の住宅ローンが20年残っているが、新しい30年のローンへの借り換えを検討しているとします。たとえより低い金利と支払いであったとしても、さらに 30 年間利息を払い続けることになります。

借り換えはローンの初期段階で行うのが最も合理的です。後で借り換えると、ローン期間中、より多くの利息を住宅のために支払うことになります。

借り換えはご自身に適していると思いますか?

借り換えが自分に適していると判断した場合は、次のヒントを参考にしてください。

• 店舗貸し手 （現在の金融業者が最良の取引であるとは考えないでください）
• 同一のものを比較する 。ある金融業者が超低金利やクロージングコストゼロを宣伝している場合は、その理由を詳しく調べてください。ポイントを請求したり、新規ローンにクロージングコストを組み込んだりしている可能性があります。
• 自分の信用スコアを知る .
• 市場調査を行う 家の価値について調べます（Zillow を確認するか、不動産業者に相談してください）
• 新しい信用枠を開設しないでください または、現在の残高に追加してください。
• 価値があるかどうかを判断する 時間と労力をかけて借り換えてください。

住宅の借り換えに代わるものは何ですか?

住宅ローンのリキャスティング

リキャスティングはリファイナンスとは異なります。住宅ローンの再キャストでは、現在の貸し手と住宅ローンを維持できます。リキャストは、ローンの返済が進んでいる（追加の支払いを行っている）場合にのみ機能します。

住宅ローンの再計算では、貸し手は元のローンの条件を維持することに同意しますが、より低いローン残高に基づいて新しい支払いを再計算します。これは支払いを減らすための優れた方法ですが、すべてのローン プログラムで利用できるわけではありません。資格があるかどうかについては、貸し手に問い合わせてください。

住宅ローンの変更

住宅ローンの変更は差し押さえを回避するために行われます。住宅ローンが滞っている（住宅価格を超える借金がある）場合、または経済的に困難に直面している場合は、住宅ローンの修正を受ける資格がある可能性があります。

貸し手は、支払いをより手頃なものにするために、現在のローンの変動額を変更することに同意する場合があります。資格があるかどうかについては、貸し手に相談してください。

住宅ローンの借り換えに関する最終的な考え方

ニュースや職場の友人から、今が住宅ローンの借り換えの時期であると聞くかもしれませんが、考慮すべき要素はたくさんあります。

時間をかけて計算し、借り換えに関連する費用を補う前に家を売却する可能性も含めて、将来の計画について考えてください。

借り換えをして利息を数万ドル節約したり、住宅ローンの支払いを何年も短縮したりする人もいます。適切なタイミングで、適切な理由で借り換えを行うと、住宅ローンの借り換えに費やした努力が確実に報われます。

アマンダによって書かれた記事

お金持ちの女性

エイミー ブラックロックとヴィッキー クックは、2018 年 3 月に Women Who Money を共同設立し、個人の財務、キャリア、起業家に関するトピックに関する有益な情報を提供して、自信を持ってお金を管理し、純資産を増やし、全体的な財務健全性を改善し、最終的には経済的自立を達成できるようにしました。