民間住宅ローン保険（PMI）は、借り手が支払う保険の一種であり、差し押さえが発生した場合に住宅ローンの貸し手を経済的損失から保護します。 PMIは、米国政府によって認可された機関によって提供される住宅ローン保険と対比するために「プライベート」に指定されています。
家を購入するときにPMIを支払う必要があるかどうかは、いくつかの要因によって異なります。 PMIがどのように機能するかを見てみましょう。
従来の住宅ローン（政府の支援を受けていない住宅ローン）を発行する貸し手は、通常、借り手が家の費用の20％を頭金として支払うことを望んでいます。金融機関の世界では、これは逆の方法で表されます。貸し手は、住宅の市場価値の80％以下のローンを発行することを好みます。ローンの金額で表される住宅の価値のパーセンテージは、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率と呼ばれます。
LTV =
住宅ローンの金額鑑定評価額
300,000ドルの住宅では、20％（60,000ドル）の借り手は240,000ドルのローンを必要とし、LTV比率は80％になります。借り手が同じ家に15％（45,000ドル）を下ろした場合、255,000ドルのローンが必要になります。LTV比率は85％です。
貸し手は、借り手がローンの返済に失敗した場合の予防措置として、80％以下のLTV比率を求めます。各住宅ローンは住宅自体によって担保されていますが、借り手が支払いを怠り、貸し手が差し押さえによって住宅を持ち帰ることを余儀なくされた場合、それを転売することに関連する高額な費用がかかる可能性があります。貸し手は頭金を使ってそれらの費用を賄うことができます。
多くの借り手、特に住宅市場に初めて参入しようとする借り手にとって、20％の頭金を考え出すことは困難です。これに照らして、貸し手は、LTV比率が80％を超える住宅ローンを発行する方法として、民間住宅ローン保険（PMI）を考案しました。貸し手がLTV比率が80％を超えるローンを発行する場合、決算時に下した金額と20％の頭金の差額をカバーするために住宅ローン保険を購入する必要があります。
私たちの架空の$300,000の家では、10％の頭金（LTV =90％）を行った場合、$ 30,000のPMIカバレッジが必要になります。これは、LTV比率80％に必要な追加の頭金の金額です。
PMIが必要な場合、貸し手は現在米国で住宅ローン保険を提供している6社のうちの1社を通じて保険契約を確保します。借り手はPMIプロバイダーの選択に投票できないため、価格を比較する機会はありません。
PMIのコストは、プロバイダー、ローンの規模と種類、および場合によっては債務対収益（DTI）の比率によって異なります。保険料は必要な補償範囲の量とともに増加し、変動金利住宅ローンのPMIは固定金利住宅ローンよりも高価です。
PMIの費用は、年間0.5ポイント（融資総額の0.5％）から2ポイント（融資総額の2％）を超える場合があります。 PMIの支払いは、次のいずれかの方法で構成できます。
民間住宅ローン保険は、20％の頭金をまとめてかき集めることなく、家に入るのに最適な手段です。家を所有する準備ができている場合、近い将来、20％の頭金が現実になるとは思わず、家に入るためにPMIの費用を支払う用意がある場合は、あなたにとって良い選択です。しかし、それは誰もが負担することを選択する費用ではありません。
第一に、それは家を所有することの価格に追加する追加費用です。継続的なローンの支払いやその他の住宅所有コストについてすでに心配している場合は、PMIがそのストレスを増大させる可能性があります。
PMIを回避したい場合は、次のアクションを実行できます。
多くの借り手は、PMIがLTV比率が80％を超える住宅ローンを取得するのを手伝ってくれたことに感謝していますが、ほとんどの借り手は、PMIの補償範囲をキャンセルできるとさらに感謝しています。多くのローンでは、毎月の支払いが計算された日以降に自動PMI削除が必要になり、LTV比率が78％を超えます（つまり、住宅の「主価値」の22％を支払った場合）。ただし、家の資産が不動産に支払った金額（「元の価値」）の20％以上であることを示すことができる場合は、PMIの削除を早期に要求できます。
LTV比率が80％になるまでにかかる時間は、いくつかの要因によって異なります。
あなたが4.5％の利子で30年のローンに10％を置くならば、20％のエクイティに達するのに6年強かかるでしょう。 5％の頭金では、8年以上かかります。住宅購入の頭金を20％節約していない場合は、PMIの支払いを回避するために、住宅を購入するために必要な金額を再検討することをお勧めします。
PMIを削除する前に、通常、（貸し手が選択した鑑定士による）新しい鑑定の費用を支払う必要があります。貸し手は、家の価値が元の価値を下回った場合に備えて、これをカバーすることを要求します。査定には通常数百ドルの費用がかかりますが、非常に大きな家や、独特または珍しい機能や設備を備えた物件の場合、価格は1,000ドルを超える可能性があります。
新しい評価は、LTV比率を計算するときに使用される家の価値を決定します。 80％に達した場合は、PMIを削除できます。 80％に達していない場合は、いつでも再試行できますが、別の評価の費用を支払う必要がある場合があります。
あなたが例外的な信用を持っているならば、あなたは80/20住宅ローンの資格を得ることができます、それはPMIを避けて、そしてちょうど閉鎖費用のためにあなたを家に連れて行きます。これを行うには、不動産価格の80％の住宅ローンと、20％の頭金の2番目のローンを取得します。 80％のローンと20％のローンの両方が住宅に対して担保されているため、どちらかをデフォルトにすると差し押さえが発生する可能性があります。
貸し手は80/20ローンの発行について非常に選択的です。優れた信用履歴に加えて、定期的な雇用の強力な記録を示し、貯蓄やその他の資産の最小要件を満たし、未払いの債務の合計が収入の45％未満であることを証明する必要がある場合があります。これらの要件により、多くの借り手は80/20のローンを利用できなくなりますが、資格がある場合は、調査する価値のあるオプションです。
多くの住宅購入者は、民間の住宅ローン保険を見ており、月額数百ドルは、必要な悪にすぎないので、通常は費用がかかります。しかし、住宅購入者が頭金20％未満で住宅を購入できるようにすることで、PMIは多くの住宅購入者にとって大きな障害を取り除きます。これは理解する価値のあるツールであり、夢の家に入るのに役立つかもしれません。