の瞬間 コマーシャルリースに署名することは、事業主の起業家の旅における最大のステップの1つです。店先として機能する小売スペースが必要な場合でも、ビジネスを行うための恒久的で専門的な場所が必要な場合でも、不動産の賃貸は会社を成功させたり壊したりする可能性があります。初めて正しく理解することが重要です。
「あなたのビジネス資産と従業員を収容する商業用不動産では、多くの危機に瀕しています」と、法律事務所Goulston＆Storrsの不動産業務のディレクターであるRobertBressmanは述べています。 「リースは長期的であり、変数が多く、複雑さが増しています。リースは負債ですが、資産になることもあります。」
リースを契約する前に専門家のアドバイスを求める必要があることを念頭に置いて、ここで探すべき主要なコンポーネントのいくつかを以下に示します。
商業用賃貸契約を一度も交渉したことがない場合、そのプロセスは威圧的で圧倒的に思えるかもしれません。ブレスマンは、この重要な商取引を通じて初めての借手を助けるためのいくつかのヒントを提供しました。
ブレスマン氏によると、物件を見始める前に、この賃貸契約が財政的に何を伴うのかを「全体像」で把握する必要があります。リースを進める前に、キャッシュフロー、予測される年間収益、リスクを引き受ける能力など、会社の現在の財務状況を知っておく必要があります。これにより、余裕のあるものを確実に理解できます。
一部の借手は、事業用の商業用不動産を確保するために商業用不動産ローンの取得を検討する場合があります。いつものように、あなたの会社を成長させるためには、借金をすることの賛否両論を比較検討することが重要です。商業スペースの取得に資金を提供する前に、潜在的な投資収益率について明確にしてください。 [代替融資の詳細についてはをご覧ください このスモールビジネスガイド 。]
商業スペースを借りることができるかどうかを決定する要因は、経済的な準備だけではありません。余裕のある完璧な場所を見つけたと思ったとしても、約束をする前に細字を読んでください。
たとえば、ブレスマン氏は、事業主は商業用不動産のクラス（通常はA、B、C）の違い、および「賃貸可能」スペースと「使用可能」スペースの違いを理解する必要があると述べました。使用可能なスペースとは、厳密に言えば、あなたが占有してビジネスに使用するスペースです。建物の賃貸可能スペース全体の共有費用については、さらに請求される場合があります。
「不動産税、公共料金、保険、建物の維持管理費など、多くの追加項目が賃貸借契約に組み込まれています」とブレスマン氏は述べています。 「これにより、ビジネスオーナーが知っておくべきトランザクションに追加のコストが発生する可能性があります。さらに、リースには、転貸、拡張、および可能な早期終了の規定を含める必要があります。」
PropertyMetricsや42Floorsなどの豊富なオンラインリソースは、商業用不動産の基本的な概要を提供し、何を期待するかを理解するのに役立ちます。
DIYのアプローチでビジネスを運営している場合でも、リースプロセスだけを実行することについてよく考えてください。経験豊富な不動産ブローカーや弁護士と協力することは前払いの費用になるかもしれませんが、それはあなたが簡単に犯す間違いを避け、あなたのリースのためのより良い条件を交渉するのを助けることができます。
「事業主、特に中小企業の創設者は、文書のニュアンスや重要な用語を見逃す可能性があります。そのため、中立的なサードパーティのアドバイザーが、より有利な条件の交渉を支援し、既存のオファーにいつどこで挑戦するかを知ることができます」とブレスマン氏は述べています。 。 「また、事業主は、リース期間ではなく、スペースの外観に巻き込まれるのが簡単です。これは、リース期間中のスペース管理、運用、および財政的義務に影響を与える可能性があります。」
賃貸しているスペースに永遠にとどまる予定はないかもしれませんが、ブレスマンはビジネスオーナーに、小売店やオフィスビルが会社のイメージに与える長期的な影響について考えるように促しました。
「[リースで]あなたはあなたの会社のブランドにも投資しています」と彼は言いました。 「フットプリントを確立したい場所と、特定の近所や施設が伝える画像の種類について慎重に考えてください。法務および不動産のアドバイザーが、ビジネスの将来に役立つ戦略の設計を支援するようにしてください。」
まず、用語とオプションを理解しておくと役に立ちます。商業賃貸契約には複数の種類があります。
フルサービスリースまたはグロスリースでは、テナントが基本賃料を支払い、家主が建物の運営にかかる光熱費、保険料、税金、その他の費用を支払います。ここで、賃貸可能スペースと使用可能スペースの「損失要因」が関係します。これは、テナントが共有エリアの一部にも支払うためです。
対照的に、ネットリースでは、テナントが建物の運営費の一部を支払います。ネットリースには、シングル、ダブル、トリプルネットという独自のオプションがあります。トリプルネットリースは、テナントが家賃だけでなく建物の運営費も支払うため、基本的にグロスリースの反対です。これにより、家賃は低くなりますが、変動費は高くなります。
同様に、ダブルネットリースでは、テナントが光熱費、保険料、税金を支払いますが、家主または不動産所有者が構造的維持費を支払います。最後に、1回のネットリースでは、借家人が家賃と光熱費を支払いますが、家主が保険、税金、維持費を負担します。
あまり一般的ではありませんが、絶対的なNNN（またはボンダブル）リースがあります。このリースでは、たとえば屋根を含む建物の修理のすべての費用をテナントが支払います。
最後に、テナントが基本賃料に加えて小売売上高のパーセンテージを支払うパーセンテージリースがあります。これらはショッピングモールで最も一般的ですが、他の場所で見つけることができます。
ビジネスニュース毎日の編集スタッフがこの記事の執筆と報告に貢献しました。ソースインタビューは、この記事の以前のバージョンに対して実施されました。