Straits Times Index（STI）には、4つの不動産開発および投資会社があります。
これらはよく知られている優良株であり、ほとんどの投資家はある時点でそれらのいくつかを所有している可能性さえあります。
多くのシンガポールの投資家は、不動産は他の業界の株式よりも最良の投資の1つであり、理解しやすいと信じているので、驚くことではありません。
それでは、それらをまとめて簡単に比較し、購入するのに最適な優良株を見つけましょう。
キャピタランドは最も多くの資産を持っており、最後の場所にあるUOLのほぼ4倍です。
| 会社 | 総資産 |
| キャピタランド | 823億シンガポールドル |
| 香港ランド | 606億シンガポールドル |
| 都市開発 | 232億シンガポールドル |
| UOL | 207億シンガポールドル |
キャピタランドが2020年9月30日時点でその不動産ポートフォリオは1,333億シンガポールドルの価値があり、これは貸借対照表に記録されている823億シンガポールドルよりも高いと報告したことに注意することが重要です。これは、キャピタランドが合弁事業や投資関連会社の下で保有されている資産を所有しており、資産価値ではなく累積収益で会計処理されているためです。
シティデベロップメントは合弁事業でもかなりの資産を持っており、それらの資産価値はバランスシートが示唆するものよりも高い可能性があると思います。
香港ランドとUOLは、そのような合弁事業が比較的少ない。また、保有するREITもありません。キャピタランドは多くのREITをスピンオフし、CityDevはCDLHTrustとIREITの一部の株式を保有しています。
キャピタランドは、資産価値で中国に最も多くの資産（41％）を持っています。シンガポールは、運用資産全体（AUM –ジョイントベンチャー資産を含む）の33％で2番目に大きなエクスポージャーです。キャピタランドが100％所有する貴重な資産には、武漢のラッフルズシティ重慶とキャピタモールウェストゲートがあります。
City Developmentは、地理的なプロパティ値を報告しないため、「非流動資産」をプロキシとして使用する必要があります。同社は、米国（12％）と英国（19％）を含むアジア以外にもかなりの資産を持っています。ほとんどの資産はシンガポールにあり、固定資産の34％に相当します。リパブリックプラザとフジゼロックスタワーは、シンガポールの2つの有名な建物です。
香港ランドは、その名前が示すように、資産の69％が香港とマカオにあります。これはかなり集中しています。最も象徴的な資産は、香港の中央MTR駅の真上にある交易廣です。
UOLは、シンガポールの「固定資産」の86％にさらに集中しています。シンガポールランドタワーとマリーナスクエアは地元で有名なホテルです。
要約すると、地域別の最高の資産価値は次のとおりです。
| 会社 | 地理的条件による最高の露出 |
| UOL | シンガポールで89％ |
| 香港ランド | 香港とマカオで69％ |
| キャピタランド | 中国では41％ |
| 都市開発 | シンガポールで34％ |
都市開発は4つの中で最も多様化されていることがわかります。とは言うものの、シンガポールまたは香港の不動産にそれぞれ長く行きたいのであれば、UOLと香港ランドが良い賭けになるでしょう。
キャピタランドの場合、収益に貢献する3つの最大の物件タイプは、住宅（33％）、小売（29％）、宿泊（25％）です。
シティデベロップメントは、そのセグメントを異なる方法で分類し、プロパティタイプを小売、オフィスなどに分類しませんでした。収益の半分はホテルから得られました。収益の3分の1は不動産開発によるものでした。
香港ランドは、投資不動産と開発不動産の販売から同等の収益貢献をしました。
UOLは、収益の大部分を不動産開発（37％）から得ており、専有部分の住宅ユニットを購入者に販売しています。
香港ランドを除いて、3社が不動産開発からの収益の約3分の1を生み出していることがわかりました。建設には時間がかかり、不動産サイクルは山と谷を通過するため、不動産開発の売上は変動する傾向があります。これは、結果として香港ランドの収益がより変動する可能性があることを意味する可能性があります。
シティデベロップメントは、Covid-19のために2020年に苦しんでいたであろうホテルからの収入の半分を持っています。しかし、これは潜在的な回復策になる可能性もあります。
これらの不動産ブルーチップには強力な支援があります。キャピタランドは、シンガポールのソブリンウェルスファンドであるテマセクホールディングスが51％所有しています。残りの3つは、タイクーンとシンガポールで最も裕福な人々に支えられています。
Kwek Holdingsは、都市開発の49％近くの株式を保有しています。 Kwek Leng Bengは愛国者であり、現在シンガポールで8番目に裕福です。 2020年10月、Kwek Leng Peck（Kwek Leng Bengのクーシン）は、一部の事業の運営方法に関する見解の違いを理由に、非常勤取締役としてCityDevの取締役会を辞任しました。権力は郭令明にあるので、これがCityDevに影響を与えるとは思わない。
黄祖耀はUOLの36.82％の所有権を持ち、シンガポールで10番目に裕福です。
最後になりましたが、Jardine Strategic（SGX：J37）は、ケズウィック家が帝国を管理していた投資持株会社です。 Jardine Strategicは、香港ランドの50％強の株式を保有しています。
| 会社 | 支配株主 | 所有権の割合 |
| キャピタランド | テマセクホールディングス | 51％ |
| 都市開発 | Kwek Holdings | 48.55％ |
| 香港ランド | ジャーディンストラテジック | 50.41％ |
| UOL | Wee Cho Yaw | 36.82％ |
上場企業に実質的な所有者がいることは、良いことでも悪いことでもあります。経営陣が高給で他の株主を利用したり、株価が低いときに会社を民営化したりする可能性があるという意味で悪い。とはいえ、これら4社ではそのような行動は見られず、資産価値を高め、株主に一貫した配当を提供するという、より良い側にある傾向があります。
最後に、サイズを大きくするのに役立つと思われる財務指標を表にまとめました。
| キャピタランド | City Dev | 香港ランド | UOL | |
| 価格 | $ 3.12 | $ 7.66 | $ 4.23 | $ 7.44 |
| P / B | 0.67 | 0.68 | 0.26 | 0.62 |
| 平均P / B （5年） | 0.75 | 0.85 | 0.43 | 0.64 |
| 平均P / Bからの割引 | 11％ | 20％ | 40％ | 3％ |
| P / E | 7 | 13 | -ve | 13 |
| 配当利回り | 3.9％ | 1.0％ | 5.2％ | 2.4％ |
| ROA | 2.6％ | 2.4％ | 0.4％ | 2.3％ |
| ギアリング | 39.7％ | 42.8％ | 11.1％ | 24.0％ |
香港ランドはグループで最も安い株であり、株価純資産倍率は0.26と過去最低です。これは他の3株の2分の1です。また、過去5年間の平均株価純資産倍率0.43と比較すると、大幅に安価です。配当利回りも5.2％と最も高い。世界が香港での抗議者による破壊を目撃したのは、香港でのその激しい露出によるものだと私は思う。これは香港ランドに大きな影響を及ぼします。ここに、この問題に関する2つの対照的な見解があります。賛成と反対 –安い株を買う前に必ず読んでください。
2番目に安いのはCityDevで、これはホテルへの露出が大きいためだと思います。 Covid-19による旅行停止により、株価は大幅に下落しました。
UOLは平均P / Bに最も近い取引をしており、かなりの価格であることを示唆しています。
ワクチンの成功のニュースが発表された後の11月の大幅な上昇以来、不動産株は以前ほど安くは見えません。 Capitaland、City Dev、Hongkong Land、UOLは、11月にそれぞれ22％、23％、9％、18％増加しました。
不動産株は常に投資家の間で人気があり、私はそれらの間で簡単な比較を行いました。
第一に、11月以前ほど安くはなく、現在UOLは適正価格で取引されています。香港の土地と都市開発だけが、いくつかの利点を提供しました。
しかし、問題がないわけではありません。香港ランドは、抗議行動が通りを荒らし、街の平和を崩壊させた香港の資産の大部分を持っています。 Covid-19が抑制された後に抗議が戻ってくるかどうかはわかりません。
一方、都市開発はホテルのビジネスの欠如に対処しなければなりませんでした。しかし、私はCovid-19が一時的なものであり、将来的にはビジネスが復活するはずだと確信しています。
4つの株から1つを選択するように強制する場合は、CityDevが私の選択になります。
