不動産は投資ポートフォリオに加えるのに最適ですが、住宅を購入することだけがその利点を活用できるわけではありません。
商業用不動産プロジェクトは特に収益性が高く、始めるのに不動産王のような潤沢な資金を持っている必要はありません。
不動産投資信託とプライベートエクイティ不動産は、商業プロジェクトに投資する 2 つの方法です。通常、REIT は誰でも参加できますが、プライベート エクイティ投資は富裕層の投資家のみが選択できるオプションです。
不動産投資の世界に足を踏み入れる前に、両方のタイプの投資、ロジスティクス、メリットとデメリット、始め方などについて説明させていただきます。まず、REIT の核心に触れてから、プライベート エクイティの希少な世界について説明します。
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商業用不動産は、賃貸収入やキャピタルゲインを通じて利益を生み出すために使用される不動産です。商業用不動産には、小売店、工業用スペース、ホテル、オフィス スペース、集合住宅 (5 ユニット以上) などが含まれます。
集合住宅は居住用不動産であるように思えるかもしれませんが、キャッシュフローを生み出すためにアパートを賃貸しているため、実際には商業用不動産とみなされます。一方、住宅用不動産は、一戸建て住宅、コンドミニアム、タウンホームなど、1 ～ 4 の居住ユニットを備えた建物に限定されます。
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不動産投資信託（REIT）は、投資家の資金を集めて収益不動産を取得・管理する会社です。通常、これらはハイエンドの商業用不動産です。 REIT は、テナントを見つけたり、家賃を徴収したり、建物を維持したりするなど、汚れ仕事を行います。投資家はこれらの不動産の株式を購入し、頭を悩ませることなく所有権のメリットを享受できます。
REIT になるには、投資が次のようないくつかの要件を満たしている必要があります。
ほとんどの REIT は株式 REIT です。これらにより、投資家は、自分では買えなかったであろう収益を生み出す資産の多様なポートフォリオにアクセスできるようになります。
株式 REIT 資産には、小売店、オフィス、アパートなどが含まれます。これらの投資は、収益のほとんどを株主配当によって支払われます。
このタイプの REIT は、配当収入と資本の値上がりを望む長期投資家にとって戦略的な選択肢です。株式 REIT には多くの資産が含まれているため、ポートフォリオが分散されますが、それらはすべて同じ資産クラス内にあるため、完全には分散されていません。
モーゲージ REIT (mREIT) は、モーゲージおよびモーゲージ担保証券を購入または組成することで、収益を生み出す不動産に資金を提供します。これらの REIT は不動産を所有したり賃貸したりするのではなく、融資を提供します。彼らは、これらの投資に対して支払われる利息から収入を得ます。
投資家が覚えておくべきこと:住宅ローン REIT は通常、株式 REIT よりも多くのレバレッジとデリバティブを使用するため、よりリスクの高い投資になります。
REIT を分類するもう 1 つの方法は、REIT の購入方法に注目することです。公開 REIT、公開非取引 REIT、私募 REIT です。
上場REITは株式と同様に市場で売買されます。認定投資家や機関投資家だけでなく、すべての投資家が、基礎となる不動産資産を通じて不動産の株式を所有できるようになります。これらの REIT は証券取引委員会 (SEC) に登録されており、より多くの開示と透明性を提供することで投資家を保護することを目的とした規制の対象となります。
公開非上場 REIT (PNLR) は公開非取引 REIT とも呼ばれ、証券取引所では取引されていませんが、依然として SEC に登録されているため、定期的に SEC に開示する必要があります。投資家はこれらの REIT をブローカーまたはファイナンシャル アドバイザーから購入できます。
PNLR と他の公的 REIT の重要な違いの 1 つは、流動性が限られていることです。投資家が現金化できるようにするには、通常、非取引型 REIT が株式を取引所に上場するときや資産を清算するときなど、流動性イベントを待つ必要があります。場合によっては、投資後 10 年以上かかる場合もあります。
株式買戻しプログラムや流通市場取引に参加できる場合もありますが、これらのプログラムの中には、株式を割引価格で償還する必要があるものもあります。
私募 REIT は私募とも呼ばれ、SEC の登録が免除されており、その株式は証券取引所で取引されません。だまされないでください。私募 REIT はプライベート エクイティ投資と同じではありません。 REIT は収益の 90% を投資家に分配するなど、上記のルールに従う必要がありますが、プライベート エクイティ投資はそうではありません。
通常、私募 REIT は機関投資家または認定投資家にのみ販売できます (一部の例外を除きます)。
これらは通常、流動性の低い投資であり、最低投資金額が高く、潜在的により高いリスクを伴いますが、より高い報酬が得られる可能性もあります。
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REIT が提供する配当金は、安定した受動的な収入源を求める投資家にとって賢明な選択肢となっています。多くの場合、REIT は従来の株式よりも配当利回りが高くなります。
REIT は不動産資産へのエクスポージャーを得る簡単な方法であり、ポートフォリオを多様化する優れた方法です。
株式市場との相関性が低いため、インフレをヘッジでき、ボラティリティが低くなります。
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SEC は公的 REIT を規制しています。 SEC の Web サイトには、公募 REIT に関する簡単な事実と投資家への警告が掲載されています。これらの投資は登録する必要があり、定期的に SEC に報告書を提出する必要があります。
投資家は、SEC の EDGAR データベースで、年次報告書や四半期報告書などの公開 REIT の開示書類を確認できます。
REIT（特に非上場の種類）は長期投資となるように設計されており、通常、REITを長く保有するほど、原資産の価値が増加します。
一部の REIT は、キャピタルゲインを増やすために不動産の価値を積極的に付加します。
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一部の REIT、特に私募 REIT や公的非上場 REIT は、高額な管理手数料と取引手数料を請求します。これらの料金は明らかではないかもしれませんが、細かい部分に隠れている可能性があります。検討している REIT に、株主への配当を削減する可能性のある取得手数料やその他の手数料がかかるかどうかを確認してください。
私募 REIT は、上場 REIT と同じレベルの透明性を要求されません。たとえば、未公開の利益相反が存在する可能性があります。
さらに、公開取引されていない投資には市場価格がすぐに入手できないため、株式の価値を判断するのが難しい場合があります。
トレンドはREITに影響を与える傾向があります。たとえば、REIT がオフィス スペースに焦点を当てていて、その後全員が在宅勤務を始めた場合 (おなじみの話ですね?)、その REIT は人気がなくなり、価値が下がります。
REIT は不動産の立地にも影響されます。さらに、公開取引されている REIT は、市場の動向に応じて変動する可能性があります。
すべての REIT は課税所得の少なくとも 90% を配当金として投資家に支払わなければならず、成長の機会を妨げています。
REIT について十分に理解できたので、今度はまったく別のプライベート エクイティ不動産投資に取り組みましょう。
REIT と同様に、プライベート エクイティ投資は複数の投資家からの資金を不動産資産にプールすることを目的としています。ただし、このタイプの投資は、はるかに異なる税金、法律、配当の規則の下で行われます。例:
不動産投資の種類には、収益を生み出す不動産のみに焦点を当てる必要はなく、不動産開発の機会など、特に評価価値を目的とした不動産も含めることができます。
これらの違い以外にも、プライベート エクイティの不動産投資機会は、（良くも悪くも）以下の点で REIT とは異なります。
プライベートエクイティ投資は節税効果が非常に高いです。投資家はパススルー減価償却の恩恵を受け、長期投資であるため、高額な短期キャピタルゲイン税の支払いを心配する必要はありません。公募 REIT は節税効果が低くなります。
REIT は利益の大部分を配当を通じて投資家に支払わなければなりませんが、プライベートエクイティ会社にはより柔軟性があります。投資家が同意する限り、投資資金の使い道は完全に決定できます。利用可能な資金が増えると、収益性の高い資産を取得する機会が増える可能性があります。
SEC などの規制当局からの制約が少ないため、私募プロバイダーは登録投資よりも効率的または有利な方法で不動産ポートフォリオを管理できます。
私募不動産は株価の気まぐれに左右されないため、経営陣は長期的な視点で考えることができ、その結果、より良い意思決定ができ、最終的にはパフォーマンスが向上する可能性があります。
さらに、投資家もプレッシャーを感じにくくなるかもしれません。私募不動産は流動性が低いため、投資家は上場 REIT のように好きなときに資金を引き出すことができません。
透明性の向上に加えて、プライベートエクイティ不動産はより多くの選択肢を提供する可能性があります。公的 REIT は集合住宅やセルフストレージなどの不動産市場のセクターに焦点を当てていることが多いですが、プライベート エクイティ不動産では、特定の市場、不動産タイプ、投資戦略、スポンサー全体で個別の資産を選択できます。
エクイティマルチプル は、フロリダからシアトルまで、集合住宅からデータセンターや洗車場などのよりニッチな不動産タイプまで、幅広いプライベートエクイティ不動産の選択肢を提供する投資プラットフォームの 1 つです。 EquityMultiple はポートフォリオとプライベート ファンドも提供しています。これは REIT に代わるもう 1 つの代替品であり、相関性は低いものの、ある程度の組み込みの多様化を実現できます。
プライベートエクイティの不動産ファンドでは、多くの場合、投資資金の約 2% の年間資産管理手数料がかかります。これらの料金は、マーケティング、給与、取引ソース、法律サービス、調査費用などの支払いに役立ちます。
投資家を新しい投資に参加させるときに、1 回限りの手数料がかかる場合もあります。販売手数料と前払い手数料が投資額の最大 10% に達する場合があります。不動産管理費や取得費などの追加費用については、細字部分を確認してください。
公募 REIT は手数料がそれほど高くありませんが、多くの場合、資本価値は低くなります。
私募 REIT と同様、私募不動産のほとんどは認定投資家および機関投資家のみが利用できます。また、私募の多くは多額のバイインを必要とするため、たとえ非認定投資家の参加が許可されたとしても、その多くは値下がりすることになるでしょう。
こうした投資に関わるもう 1 つのアクセスの問題は、一度参入すると抜け出すのが難しいことです。私募不動産に投資した資金は通常、何年もアクセスできなくなります。
私募の不動産投資は SEC に登録されていないため、四半期や年次の財務報告書などの情報を提供する必要はありません。
財務状況が不透明で、投資情報にアクセスできないため、何を購入しているのかを知ることが非常に困難になることがあります。さらに、目に見える動的な株価がなければ、投資を正確に評価することは困難です。
投資家の資本にとってより良い選択肢を選択するかどうかは、投資目標、期間、流動性のニーズ、純資産、税金の状況によって異なります。
これら 2 つのどちらを選択するかは、認定投資家または非認定投資家としてのステータスにも影響される可能性があります。 REIT は公的取引所で取引できるため、投資家にとってより柔軟です。
通常、プライベートエクイティ不動産は、 投資取引を認定投資家にのみマーケティングすることに依存しています。 。必ずしもどちらかが他方より優れているというわけではありません。問題は、「REIT とプライベート エクイティ不動産のどちらがあなたのニーズに適していますか?」ということになります。
Fundrise は人気のある不動産およびオルタナティブ資産投資プラットフォームであり、多数のファンドを通じて分散投資を行うことができます。各ファンドは多数の資産を保有しており、さまざまなレベルのリスクと収入を提供するように設計されています。
投資家が Fundrise を通じて不動産に投資するには、主に 2 つの方法があります。
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このプラットフォームは、個人、共同、法人、信託、IRA など、いくつかの投資口座タイプをサポートしています。初期投資はリンクされた当座預金口座から自動手形交換所 (ACH) 経由で行うことができますが、Fundrise ではデビット カード、クレジット カード、Apple Pay、Google Pay に加え、25,000 ドルを超える追加投資については電信送金も受け付けています。デビット カードとクレジット カードによる投資は 1,000 ドルに制限されており、1,000 ドル未満のアカウントでのみ利用できることに注意してください。
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Fundrise を使用するには認定投資家である必要はありません。18 歳以上の米国国民なら誰でも利用できます。しかし、認定投資家は、非認定投資家に非公開のいくつかのファンドに直接投資できることや、Fundrise の eREIT への投資能力が向上することなど、いくつかの特典を享受できます。認定投資家の場合は、アカウントを開設したら、[設定] → [詳細オプション] → [認定] に移動して、適切なドキュメントをアップロードしてください。
Fundrise の顧問料と Fundrise Pro の月額料金に加えて、投資するファンドには独自の管理コストも組み込まれています。 Fundrise 不動産ファンドのほとんどは 0.85% の定額管理手数料を請求しますが、Fundrise イノベーション ファンドは年間 1.85% を請求します。
また、Fundrise は従来の商業用不動産投資と共通の特徴を持っています。それは、非常に流動性が低い可能性があるということです。 Fundrise自体は、「所有する株式は長期保有することを目的としている」と述べています。たとえば、フラッグシップ ファンドとインカム ファンドには清算ペナルティがありませんが、保有期間が 5 年未満の eREIT 株や eFund 株を売却すると 1% のペナルティが課せられます。
とはいえ、清算要求は通常、四半期ごとにのみ審査されるため、たとえ清算を希望しても待たされることになります。また、何を売るかを選ぶことはできません。Fundrise の「先入れ先出し」システムにより、清算するときに最初に売却される株は最も長く保有していた株になります。
しかし、流動性の問題にもかかわらず、商業用不動産は依然として所有できる最良の代替投資の 1 つであり、Fundrise は人々が簡単にその報酬を得るのに役立ちます。公開不動産の株式を所有する場合と同様、非公開CREの価格リターンはS&P 500のような主要指数に遅れることが多い。しかし、不動産投資から得られる不労所得は素晴らしいものだ。2017年以来、ファンドライズの平均年間インカムリターンは5.29%で、公開不動産投資信託（REIT、4.1%）とS&P 500（2.0%）の両方をはるかに下回っている。これには、公開 REIT と S&P 500 の 2 桁の損失と比較して、2022 年のトータル リターン (価格と配当) が 1.5% となります。
この代替資産クラスの詳細については、Fundrise にアクセスするか、今すぐサインアップしてください。
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※別途資金管理手数料がかかります。ほとんどのファンドでは年間 0.85% の管理手数料がかかります。 Fundrise Innovation Fund には年間 1.85% の管理手数料がかかります。あなたがサインアップすると、Fundrise のこの承認に対して手数料が発生し、追加費用は発生しません。
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投資家は初日から四半期ごとの現金分配により受動的収入を得ることができます。数年後 (通常は 3 ～ 7 年)、資本感謝金も受け取ります。
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