米国で利用できる最も魅力的な不動産税制上の優遇措置の1つは、内国歳入法のセクション1031に準拠する同種交換です。 Bisnowによると、米国でのすべての商業用および集合住宅用不動産の売り上げの約3分の1は、同種交換を伴います。

同種交換により、投資家は、売却による純資産が同じかそれ以上の価値のある不動産に再投資された場合、投資不動産の売却時にキャピタルゲイン、減価償却の回収、およびその他の税金を繰り延べることができます。しかし、「不動産」とは、収益をあなたが完全に購入した別の不動産に直接再投資しなければならないという意味ではありません。優遇税制の対象となるために利益を再投資する方法は複数あります。

4つの代替1031取引所投資オプションを見てみましょう。

＃1：適格オポチュニティゾーンファンド

2017年の減税および雇用法の下で許可されている適格オポチュニティゾーンファンドは、減税や廃止などの同様のメリットを提供する1031交換投資の代替手段です。このタイプのファンドは、指定されたオポチュニティゾーン内の不動産または事業運営に投資できます。これは通常、サービスが不十分または荒廃している可能性があるために指定された米国の地理的領域です。そのため、より高いレベルの投資リスクが存在する可能性があります。また、ファンドの期間は10年にもなる可能性があります。これは、その期間、資本を拘束することを意味します。

この投資オプションを真剣に検討する場合、これらのファンドは1つの不動産または事業にのみ投資するように設定されている可能性があることに注意してください。その場合、分散はありません。しかし、その逆も当てはまる可能性があります。このタイプのファンドでは、潜在的なキャッシュフローとコミュニティへのプラスの経済的および社会的影響が生じる可能性があります。このファンドオプションは、株式や企業など、他の評価の高い資産を販売している場合にも機能します。

＃2：テナントインコモンキャッシュアウト

一部の投資家は、1031取引所を使用して税金を繰り延べるだけでなく、将来的に他の購入機会を利用できるように流動性を改善したいと考えています。 Tenants-in-Common（TIC）投資では、商業、集合住宅、セルフストレージ、またはその他のタイプの投資不動産に対する部分的な利息を所有します。 TICキャッシュアウトは、投資不動産がゼロレバレッジを使用して購入されるため、住宅ローンがなく、無借金であるという特定の戦略です。その後、1〜2年後に、不動産を40％から60で借り換えることができます。 ％ローン・トゥ・バリュー。投資家に初期元本の大部分をキャッシュアウト借り換えの形で非課税で効果的に提供します。このシナリオでは、投資の残りのエクイティはTICに留まり、投資家が資金の大部分で流動性を享受しながら、潜在的な分配を提供します。

＃3：トリプルネット（NNN）プロパティの直接購入

トリプルネットの賃貸物件では、不動産に関連する維持費、税金、保険料の大部分はテナントが負担します。 1031取引所を利用する投資家は、多くの場合、NNN物件を直接購入します。これは通常、単一のテナントが占有する小売、医療、または工業施設です。一見、これらの投資は受動的に見えるかもしれませんが、投資家が純資産の大部分を1つのテナントを持つ単一の不動産に投資する場合の集中リスクを含む3つの明確な欠点があります。テナントが大きな打撃を受けた場合、COVID-19のようなブラックスワンイベントにさらされる可能性があります（例：スターバックスが大規模な家賃の救済を求めている、24時間フィットネスが第11章を提出し、スープランテーションが破産を宣言している）。と管理リスク。私はこれまでに数十のトリプルネット物件を所有してきましたが、それらを効果的に管理するには、資産運用会社、会計士、弁護士、管理スタッフのチームを雇わなければなりませんでした。投資は受動的ではありません。

＃4：デラウェア州法定信託

不動産全体を自分で購入する上記の例とは対照的に、デラウェア州法定信託（DST）は、分散と真のパッシブ投資を可能にする共有の一形態です。商業用、工業用、集合住宅など、ほとんどの種類の不動産をDSTで所有できます。 DSTは、単一のプロパティまたは複数のプロパティを所有できます。 1031交換シナリオでは、以前の不動産売却からの収益を1つ以上のDSTに投資して、分散を実現できます。

DSTは、多くの場合、制度品質のプロパティを保持しています。 （例としては、チャールストン、ローリー、サバンナなどの流通市場にある300戸の集合住宅があります。）DSTは、FedExなどの長期ネットリースで運営されているシングルテナントが占有する1つ以上の物件を保有する場合があります。流通センター、Amazon流通センター、Walgreens Pharmacy、またはFresenius透析センター。 DSTは、投資家にDSTを提供するDSTスポンサー企業によって不動産がすでに取得されているため、アクセスするのが最も簡単な1031代替不動産オプションの1つです。

結論： 1031交換を開始する前に、考慮すべき多くのオプションがあります。選択したアプローチに関係なく、1031為替投資の正味の効果は一般的に同じです。最初の投資資本と利益は、潜在的に、即時の税効果なしに成長し続けることができます。その後、別の取引所の不動産に株式を再投資せずに新しい投資が売却された場合、以前の利益が認識されます。

いくつかの細かい点があり、投資家は不動産を売却または交換する前に税務または法律顧問に相談する必要があります。税務状況は人によって異なり、期間、多様化戦略、リスク許容度、受動的投資家と能動的投資家への関心も異なります。