家を所有することはアメリカンドリームの一部であると考えられていますが、購入プロセスは時には悪夢のように見えることがあります。夫と私が昨年最初の家を購入する準備をしていたとき、私はそれについてほとんど知らなかったことと、オンラインで見つけることができる決定的な答えが少ないことにショックを受けました。その場で学びながらプロセスをぶち壊しながら、「知らないことはわからない」ということわざについての新しい理解を深めました。
プロセスを開始する前に、私は綿密に調査しました。少なくとも、調査を試みました。従来の連邦住宅局（FHA）が支援する住宅ローンを調べ、各プログラムに必要な頭金と最低クレジットスコアを調べました。
夫と私は、クレジットスコアが580を超えていることを確認しました。これは、使用したいFHAプログラムの最小値です。貸し手にとって負債対収益の比率をより魅力的にするために、クレジットカードを支払いました。最低限の要件を満たした途端、銀行に予約を入れましたが、とてもがっかりしました。
まず、FHAが施行した規制に加えて、多くの個々の銀行が独自の要件を持っていることを学びました。私たちの場合、連邦プログラムでは580のスコアが必要でしたが、私たちが話した銀行と住宅ローンの代理店では、最低スコアが600と620である必要がありました。これは、クレジットの修復に懸命に取り組んでいる場合に大きな違いになる可能性があります。
>また、引受会社は、資金がどこから来たのかを追跡し、継続的な財務の安定性を確認するために、預金と決算の費用が少なくとも2か月間アカウントにあることを確認したいと考えていることも学びました。これは私のようなせっかちな買い手にとっての障害でした。
私たちが不動産業者と会い始めたとき、彼らはいつも私たちが貸し手に近づいたかどうか尋ねました。私たちが貸し手と会ったとき、彼らの最初の質問は常に私たちが財産を念頭に置いているかどうかでした。これは私たちを完全に混乱させました。
では、正しい計画は何ですか？ 「潜在的な住宅購入者は、住宅検索を開始する前に、常に貸し手と会う必要があります」と、ニューハンプシャー州のHarborOneMortgageの貸し手であるPeterJenningsは、業界で30年以上働いています。これは、どの住宅ローンプログラムが自分に最適かを判断するのに役立ちます。住宅ローンは、住宅ローンブローカーまたは従来の銀行のいずれかによって発生します。業界は非常に厳しく規制されているため、住宅ローンに誰を選ぶかは実際には重要ではありません。資格はほぼ同じです、とジェニングス氏は言います。ただし、小規模な銀行は住宅ローンの選択肢が少ない可能性がありますが、大規模な貸し手は通常、より多くの住宅ローンを提供します。
家を購入する準備ができたら、貸し手からの事前資格または事前承認の手紙のいずれかを使用して、オファーを強化できます。ローンオフィサーが申請者をレビューして最小要件を満たしていることを確認する事前資格審査が最も一般的である、とジェニングス氏は言います。あなたの収入と信用の資格が最低範囲をはるかに超えており、あなたの雇用歴が安定している場合、多くの貸し手は事前資格の手紙を提供することを快適に感じるでしょう。 「業界では、スラムダンクの借り手として知られています」とジェニングス氏は言います。
ただし、クレジットまたは収入の問題が原因でアプリケーションが適格となる場合は、事前承認を選択できます。 「ファイルは、借り手が家を見つけることを条件として、実際に正式に承認されています」とジェニングス氏は言います。 「私は、事前資格証明書を承認することに抵抗があるときにこれらを行います。」事前承認には時間がかかりますが、レビューの多くはすでに完了しているため、オファーが受け入れられてから終了するまでの時間を実際に短縮できます。
住宅ローンの資格があることがわかったら、買い物を始めましょう。最初は夫と私が自分で探して、興味のある物件のリストエージェントに連絡しました。しかし、家が売られたときに買い手のエージェントが実際に売り手によって支払われることに気づいたら、購入者へのポケット費用、私たちはすぐにエージェントを獲得しました。
ペンシルベニア州ジェンキンタウンにあるバークシャー、ハサウェイ、フォックス、ローチの全米リアルター協会加入者のエージェントであるリズマーフィーは、バイヤーのエージェントに自己負担がないことに気付いていないのが一般的だと言います。 「通常、購入者が購入者の代理人に支払いをしないことに気付くと、会話はより速くなります」と彼女は言います。 「住宅購入のプロセスは非常に困難であり、あなたは「私もこの人にお金を払わなければならない」と考えています。」
不動産業者は、オンラインでリストされていない可能性のある物件を見つけ、購入者が規制や法律をナビゲートするのを支援することにより、プロセスを合理化します。家のタイトルの問題など、予期しない問題によって購入プロセスが中断された場合、エージェントは何が起こっているのかを正確に説明し、何をすべきかをアドバイスしてくれました。
感情的なサポートは、バイヤーのエージェントの仕事の小さな部分ではありません、とマーフィーは言います。 「あなたは浮き沈みを通してあなたと一緒に働き、その過程を通してあなたを感情的に運ぶことができる誰かを望んでいます。」
あなたが好きな家を見つけたら、あなたのエージェントはあなたが売買契約、あなたと売り手の間の拘束力のある契約で正式になるオファーをまとめるのを手伝うべきです。
あなたが交渉にどれだけ積極的になりたいか、そして市場がどれほど競争力があるかを考えてください（結局、あなたの申し出が受け入れられるまで、売り手は他の申し出を受けることができます）。現金を節約したい場合は、売り手がクロージングコストに貢献することを規定することを検討してください。金額は住宅ローンの種類と頭金の金額によって異なりますが、販売価格の3％から9％の範囲です。
また、あなたの申し出を住宅合格検査の対象にするかどうか、そしてどのような種類の検査を受けるかを決定します。従来の住宅検査では、物件の欠陥をすべてカバーしているため、何に取り組んでいるのかを正確に把握できます。害虫検査、ラドンテスト、およびその他の多数のオプションを含めることもできます。
私は売り手と何度も何度も行き来する準備ができていましたが（多分私はテレビを見すぎたかもしれません）、私たちの交渉は短かったです。私たちは申し出をし、売り手は反論しました、そして私たちのエージェントは私たちが交渉が終わったことを売り手に知らせるために私たちの「最良かつ最終的な」申し出で戻ってくるように私たちにアドバイスしました。彼らは受け入れました。
次は待っています。シカゴのA＆N MortgageServicesの社長兼共同創設者であるNeenaVlamis氏によると、通常、オファーが受け入れられてから家を閉めるまでに約35日かかりますが、それより長くなる可能性もあります。待機は恣意的に見え、イライラするかもしれませんが、物事は舞台裏でずっと起こっています。
あなたの申し出が受け入れられた後、申請書は弁護士審査期間に入ります、とVlamisは言います。これは、購入者が検査を受け、修理を要求したり、コストクレジットを閉じたりすることによってデューデリジェンスを行う場合です。 「これは、これがあなたが思っていた物件であることを確認するときです」とVlamis氏は付け加えます。
その後、買い手が後部座席に座り、住宅ローン代理店に仕事を任せる時が来ました。 「検証は、その期間中に行われる一番のプロセスです」とVlamis氏は言います。 "それは非常に重要です。"申請書の審査中、貸し手は、納税申告書から給与明細書まで、あなたが提供したすべての書類が真実で正確であることを確認しています。
住宅ローン業界は非常に厳しく規制されているため、銀行は購入者から受け取った情報が正しいことを確認するために多くの措置を講じています。銀行は税務記録をIRSに送信して、IRSが登録しているものと一致することを確認します。また、雇用情報と支払いを確認してから、申請書を引受に送信します。引受では、すべてが再度確認されます。
これはまた、貸し手が物件の価値が販売価格と一致するかそれを超えることを確認するために家を評価するときでもあります。連邦政府が支援するFHA住宅ローンを利用する場合、評価はFHA認定の鑑定士が行う必要があります。
この間、アカウントにはこれまでよりも多くのお金が入っている可能性がありますが、アプリケーションの審査中に財務上の変更を加えないことが非常に重要です。クレジットと雇用は、申請プロセスの最後に、財政的コミットメントが行われる直前に再度確認されます。プロセスを遅らせたり、承認される可能性を危険にさらしたりする可能性のある大きな変更がないことが重要です。 「銀行を切り替えたり、大規模な購入をしたり、転職したりしないでください」とVlamis氏は言います。そうした場合、貸し手が期限内に支払いを行える可能性を判断するために使用する、負債と収益の比率を損なう可能性があります。 （この間、夫と私は主に必需品に固執しました—請求書の支払いと食料品の買い物。）
すべてが銀行によって承認されると、バイヤーは財政的コミットメントレターを受け取ります。 「それはあなたがあなたの資金調達のために「すべて明確」であるということです」とVlamisは言います。 「みなさん、荷造りを始めてください。」
ただし、多くの場合、待機は継続されます。つまり、金銭的コミットメントの日付から締め切りまでに約1週間かかります。 「その時点で、クロージングパッケージの準備、最終的なウォークスルー、キャッシャーの小切手の注文、またはクロージングコストのために整理されたワイヤー、準備する証書などを行うことができます」とVlamis氏は言います。
いよいよ閉店の時間になると、呼吸が楽になります。大量の書類に署名し、小切手と鍵を交換し、新しい住宅所有者としての道を歩みます。
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