2022年12月31日まで、Experian、TransUnion、Equifaxは、米国のすべての消費者にAnnualCreditReport.comを通じて無料の週次信用報告書を提供し、COVID-19によって引き起こされる突然の前例のない困難の際にあなたの経済的健康を保護するのに役立ちます。
多くの人にとって、家を買うことはアメリカンドリームを実現するための大きな一歩です。家はあなたがこれまでに行う最大の購入である可能性が高いので、あなたはプロセスを軽くとるべきではありません。あなたに幸せをもたらすだけでなく、あなたを経済的に健全に保つ家を購入するには、私たちのステップバイステップガイドに従ってください。
予算を立てて買い物を始めるのは賢明です。これは家を買うときに特に重要です。どのような家を買うことができるかを知るには、頭金と毎月のローンの支払いにいくら費やす必要があるかを知る必要があります。
住宅費は国によって大きく異なり、近隣によっても異なります。そのため、予算を知ることは住宅検索の指針になります。どこにでも移動できる柔軟性がある場合は、別の郡や州でもっと多くの家を買う余裕があることに気付くかもしれません。また、仕事や家族に固定されている場合でも、通勤を希望する場合は、より広い敷地やより良い学区に入ることができる場合があります。
あなたが現金で家の全額を支払うことができない限り、あなたは住宅ローンを使ってあなたの購入の資金を調達する必要があるでしょう。何を支払うことができるかを決定する最大の要因の1つは、頭金として提供できる金額です。頭金の金額は、住宅ローンに請求される手数料と利息、および住宅ローンの支払いで毎月支払う金額に影響します。
貸し手は、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率と呼ばれるものを使用して、貸し出している不動産の価値のパーセンテージを表します。つまり、購入時に現金で下ろさない購入価格の部分です。家。
価格が250,000ドルの家の例を考えてみましょう。不動産に10％の頭金（$ 25,000）を支払う場合、不動産を購入するために必要な住宅ローンのLTV比率は、$225,000を$250,000で割った値、つまり90％になります。頭金を50,000ドル、つまり購入価格の20％に増やすと、LTV比率は80％に低下します。
ファニーメイとフレディマックによって設定された購入基準を満たす「適合住宅ローン」は、最終的に国内の一戸建て住宅ローンのほとんどを購入および管理する政府支援企業であり、LTV比率が80％以下である必要があります。 20％以上の頭金を意味します。
従来の住宅ローンの貸し手は、LTV比率が95％に達する「不適合」ローン（つまり、5％の頭金）を発行する場合がありますが、通常、適合ローンよりも大幅に高い金利と手数料を請求します。また、通常、LTVが80％を超えるローンについては、民間住宅ローン保険の購入が必要です。ただし、連邦住宅ローンプログラムの資格がある場合は、頭金が少なく、金利が低く、手数料が少ない住宅ローンを取得できる可能性があります。詳細については、以下をご覧ください。
頭金に加えて、住宅購入プロセス中に次の費用の一部またはすべてを負担する必要がある場合があります。
住宅ローンを申請する場合、貸し手は3つの全国信用調査機関（Experian、TransUnion、Equifax）の1つ以上に信用報告書とクレジットスコアを要求することからプロセスを開始する可能性があります。あなたのクレジットスコアが特定の最低値を下回った場合、貸し手はあなたの申請を拒否するかもしれません。その最小スコアは貸し手によって異なりますが、通常、300から850のFICOスケールで約620になります。ほとんどの貸し手はFICO ® で申請者を拒否します スコア ☉ 580未満。
あなたのクレジットスコアがあなたの貸し手の最小要件だけを満たしているなら、あなたはおそらくローンに比較的高い金利と手数料を支払うでしょう。貸し手は通常、高いスコアの借り手よりも低いクレジットスコアの借り手に請求し、例外的なクレジットの借り手に請求します（FICO ® 800以上のスコア）は通常、利用可能な最低金利を支払います。これにより、住宅ローンの全期間で数万ドルを節約できます。
家探しを始める前、または住宅ローンの事前承認を求める前に、少なくとも3〜6か月前に、自分の信用報告書と信用スコアを確認して、自分がどこに立っているかを確認することをお勧めします。 AnnualCreditReport.comで年に1回、各信用調査機関からクレジットレポートのコピーを入手するか、Experanクレジットレポートとスコアを無料で入手できます。完了したら、次の手順を実行して、クレジット住宅ローンの準備をします。
追加の債務を引き受けることはまたあなたの債務対収入（DTI）比率、つまり債務の返済に向かうあなたの総月収のパーセンテージを増加させます。多くの貸し手は、住宅ローンの申し込みを検討する際に、クレジットスコアと収入とともにDTI比率を検討します。 DTI比率が40％を超えると、多くの貸し手が一時停止します。通常、DTI比率が50％以上の場合は、アプリケーションを拒否する理由になります。
特に住宅購入に不慣れな場合や、なじみのない地域で家を探している場合は、あなたの興味を代表する不動産業者と協力することが重要です。購入者のエージェントは、住宅ローンの事前承認を手配し、同様の物件を調査して適正価格の交渉を支援し、さまざまなコミュニティや近隣地域の長所と短所についてアドバイスし、家を見るように案内します。
理想的にはさまざまな証券会社やオフィスの複数のエージェントと話し合って、自分のスタイルに合った自信を植え付けるエージェントを見つけてください。あなたが好きなエージェントを見つけたら、成功した販売の後に彼らにコミッションを提供する契約に署名するのが賢明です。家の売り手は手数料を支払いますが、買い手としてあなたはそれがあなたのエージェントに届くのを見る責任があります。
エージェントを選択したら、競合の可能性を回避するために、（オープンハウスなどで）会う他のエージェントに、すでに誰かと協力していることを通知します。
あなたが住宅ローンを取得するのを助けるように設計された連邦ローンプログラムの資格があるかどうかを調べてください。これらのプログラムは、初めて住宅購入者である場合、従来のローンに必要な最低クレジットスコアを下回っている場合、収入が少ない場合、または軍隊のメンバーである場合に特に役立ちます。
利用可能なプログラムは次のとおりです。
連邦住宅管理（FHA）ローン ：FHAローンは、従来のローンよりも要件が厳しくないため、初めての購入者が最初の家に入るのを支援するように設計されています。わずか3.5％の頭金でFHAローンを取得できます。
米国農務省（USDA）のローン ：USDAローンは、国の農村部と郊外の一部の不動産で利用できる低金利の頭金ゼロのローンです。
米国退役軍人省（VA）ローン ：資格のある米国の退役軍人、軍人、および生き残った配偶者は、頭金ゼロのVAローンを利用できます。
住宅ローンの事前承認では、貸し手と協力して、信用調査や雇用と収入の確認など、住宅ローンの申し込みプロセスのほとんどを実行します。次に、貸し手は、彼らがあなたにどれだけの金額を、そしてどのような金利で貸してくれるかを示す文書をあなたに提供します。住宅ローンの事前承認は、購入する能力を確認し、不動産で行うすべてのオファーに信頼性を追加します。
住宅ローンの事前承認では、住宅ローンの申し込みプロセスのほぼすべてのステップを実行する必要があるため、最良の借入条件を取得するために、複数の貸し手から取得できる取引を比較することは理にかなっています。融資申し込みを正式に行うまで、融資条件（金利、手数料など）は固定されないことに注意してください。ただし、複数の貸し手に事前承認を求めることで、利用可能な最良の取引を得ることができます。
潜在的な住宅ローン発行者を選択するときは、地元の貸し手と全国の貸し手を組み合わせて、おそらく1つまたは2つのオンライン住宅ローン会社も試してみるのは良い考えです。あなた自身の銀行または信用組合は常に良い出発点であり、あなたの不動産業者は同様に貸付機関または住宅ローンブローカーを提案することができるかもしれません。
あなたとあなたの家族にとって理想的な家はまだ建てられていないかもしれませんし、もしそれが存在するなら、あなたが家を探している地域では売りに出されていないかもしれません。既存の家を購入するには、住宅の特徴のウィッシュリストに妥協が必要になる場合がありますが、デザインのタッチや、好きだとは知らなかった造園の繁栄など、歓迎すべき驚きをもたらすこともあります。あなたに最適なオプションを見つける唯一の方法は、たくさんの家をチェックすることです。
不動産業者の指導を受けながら、地元の市場を徹底的に調査することで、あらゆる選択肢、トレードオフ、取引を自由に理解することができます。オープンハウスに参加し、あなたの予算、地理的要件、その他のニーズに合った物件について、エージェントにたくさんのプライベートウォークスルーを手配してもらいます。 （比較できるプロパティが少ない場合は、基準の一部を緩めて、選択肢の幅を広げることを検討してください。）
あなたがかなりの掘り出し物を探しているなら、あなたはあなたのエージェントに差し押さえの下で家を調べるように頼むことさえできます。もしそうなら、これらの家はしばらくの間空いていた可能性があり、荒廃したり完全に放置されたりしている可能性があることを認識してください。 。
比較する家が多ければ多いほど、どの家が高値でどれが掘り出し物であるかをよりよく理解できます。また、元の好みから離れていくかもしれません。たとえば、魅力的な古い家を探し始めたが、新しい建築物に見られるデザインや素材に興味を持っていることに気付いた場合（またはその逆の場合）、それは問題ありません。市場についてさらに学ぶにつれて、基準を進化させてもかまいません。多くの物件を体験することは、学ぶための最良の方法の1つです。
希望する家を見つけたら、オファーレターと呼ばれる文書で入札を売り手に通知します。これは、物件を購入する意思、支払う意思のある金額、および取引を成立させるための提案されたタイムラインを示す簡単な1ページのメモである必要があります。これらのイベントの一部のタイミングは、州または地方の法律の対象となる可能性があるため、販売者に対応するための柔軟性と意欲を最もよく伝える方法について、不動産業者の手がかりをつかんでください。
適切な入札を決定することは芸術と科学の組み合わせであり、あなたの不動産業者はここで主要なリソースでなければなりません。入札に影響を与える要因には、売り手の提示価格と、近くの同様の物件の売り上げと比較してどれほど現実的かが含まれます。近隣の住宅に対する需要のレベル、および近隣の不動産の販売の速さ。競合する入札があなたと一緒に検討される可能性。
あなたのオファーレターは、家を購入するというあなたの真剣な意図を伝えるべきであり、それがあなたにとって現実的である場合、閉鎖プロセスを加速するか、さもなければ売り手の販売を合理化する意欲を伝えることができます。エージェントは通常、住宅ローンの事前承認書のコピーをオファーと一緒に含めて、販売を完了する準備ができていることを示します。
受賞したオファーレターには、多くの場合、いくつかの個人的なタッチが含まれています。たとえば、その物件がなぜそれほど魅力的であるかを示すことができます（売り手に無料であるという点で）。また、あなたとあなたの家族がそこに住むことの意味を簡単に述べることもできます。
オファーレターが作成されると、不動産業者は売り手を代表する上場エージェントと協力して提出物を管理できます。次の3つの応答のいずれかが期待できます：
あなたの家が契約の下にあると、あなたが認可された家の検査官によって家を検査されることは重要であり、そして事実上すべての貸し手によって要求されます。検査官は、屋根や窓の漏れ、虫の損傷や侵入、古いまたは欠陥のある電気や配管工事などの構造上の問題がないか建物をチェックします。
あなたが家の検査の代金を払っている間、あなたは必要な修理のためにフックにかかっていません。検査官が発見した問題の範囲に応じて（およびオファーレターに記載されている条項に従って）、販売の条件として修正を行うために販売者と交渉することができます。救済または修理の推定コストに基づいて販売価格を割引します。または販売を完全に無効にします。
あなたがあなたの家に資金を提供しているなら、あなたの貸し手はあなたが彼らの選んだ専門家による査定の支払いをすることもあなたに要求するでしょう。この評価は、住宅の転売価格がその地域の同様の物件の再販価格と一致していることを文書化することを目的としています。これにより、住宅ローンの支払いに失敗し、借りたものを取り戻すために住宅を差し押さえて売却しなければならない場合に備えて、貸し手が保護されます。
締切日には、あなた、あなたの弁護士、および住宅ローンの貸し手と売り手の代表者が中立的な場所で会合します。多くの場合、弁護士の1人の事務所、または不動産取引を追跡および促進するタイトル会社の事務所です。
次のアイテムを持参する必要があります：
すべての文書がラングリングされ、すべての関係者に受け入れられると判断されたら、売買契約と関連文書に署名し、さまざまな開示と説明を承認します。わからないことには署名しないでください。特に弁護士に質問することを恐れないでください。
「書類を渡して」すべての書類に署名すると、家の鍵が届きます。家を購入するプロセスは神経を痛める可能性がありますが、これらの重要な手順を実行している限り、新しい家に初めて入るスリルはそれ以上の価値があります。