住宅ローンに家の価値よりも多くのお金を借りている場合、住宅ローンは水中にあると見なされます。
住宅所有者は水中になりたがりません。水中の家を売ろうとすると、不可能ではないにしても、利益を得るのは難しいかもしれません。それが今日の価値があるなら、あなたの家に20万ドル以上を費やすバイヤーはほとんどいません。これらの購入者は、6年前に借りた住宅ローンに25万ドルを借りていることを気にしません。
あなたがあなたの家の価値よりもあなたの住宅ローンに多くを借りているならば、あなたは何ができますか？いくつかの選択肢がありますが、すべてが特に快適というわけではありません。
最良の選択は、置かれたままでいることです。家を売らなければ、水中販売でお金を失うことはありません。あなたがあなたの家とあなたの近所が好きなら、これは良い選択です。
残念ながら、人生にはこの計画を変える方法があります。たぶん、あなたやあなたの配偶者は、転職のために引っ越す必要があります。多分あなたは離婚を経験していて、あなたはあなたの家を売らなければなりません。そのような場合、引っ越しが必要な時間までに家の価値が回復していなければ、損失に悩まされる可能性があります。
あなたの家が水中にある場合、利益をもたらすのに十分なお金があれば、借り換えはあなたが売るのを助けません。しかし、借り換えは、より低い金利とより低い月々の支払いという形でいくらかの救済をもたらすことができます。これは、水中にいるという刺し傷を消すのに役立つかもしれません。
問題？ほとんどの住宅ローンの貸し手は、借り換えを承認する前に、家に少なくとも20％の資本があることを要求します。水中にいる場合はそうではありません。代わりに、負の公平性があります。ただし、連邦政府は、HARPとしてよく知られているHome Affordable RefinanceProgramを提供しています。このプログラムの下で、貸し手は彼らの家の価値よりも彼らのローンに多くを借りている所有者の住宅ローンを借り換えるための金銭的インセンティブを与えられます。
HARPに参加するには、特定の要件を満たす必要があります。住宅ローンはフレディマックまたはファニーメイが所有または保証している必要があり、住宅ローンの支払いについて最新である必要があります。また、過去12か月間に支払いを逃したことはありません。また、これらの要件を満たしている場合でも、貸し手はHARPの借り換えを承認する必要はありません。クレジットスコアが低い場合や収入が十分に高くない場合は、HARPを使用しても、貸し手に家の借り換えを説得するのに苦労する可能性があります。
水中であってもどうしても家を売る必要がある場合は、貸し手に短期販売を承認するよう説得できるかもしれません。ショートセールでは、あなたの住宅ローンの貸し手はあなたが借りているものよりも安い価格であなたの家を売ることを許可することに同意します。そのような販売では、あなたはそれをより速く動かすためにあなたの家をより積極的に値付けすることができます。あなたの家は$ 150,000の価値があるが、あなたはあなたの住宅ローンに$ 180,000を借りているとしましょう。その$ 180,000を喜んで支払う買い手を期待する代わりに、あなたは$ 150,000または$ 140,000であなたの家を売ることができます。あなたの貸し手は損失を被るでしょう。
ただし、売り上げの不足は難しい場合があります。あなたの貸し手は、たとえあなたがその申し出が良いと思ったとしても、あなたが受け取るどんな申し出も承認しなければなりません。あなたの貸し手が申し出を拒否した場合、あなたの販売は失敗します。一部の貸し手は、ショートセールを検討することすらしません。ショートセールはまたあなたのクレジットスコアを下げる原因になります。
一部の住宅所有者は、自分の家の価値は決して回復しないと確信しており、単に家から離れるだけです。彼らは彼らがそれらを買う余裕があるとしても彼らの毎月の住宅ローンの支払いをするのをやめます。これは戦略的デフォルトとして知られています。これは非倫理的であると主張する人もいます。他の人は、所有者が悪い投資になったものに対して支払いを続けることを期待されるべきではないと言います。ただし、住宅ローンから離れると、クレジットスコアが急落することを知っておいてください。そして、最終的に差し押さえに陥った場合（戦略的デフォルトの最終結果）、この否定的な判断は7年間信用報告書に残ります。
あなたが家自体の価値よりも多くのお金を借りているとき、住宅ローンは水中にあります。住宅ローンを利用していることに気付いた場合は、借り換えなど、検討できるオプションがいくつかあります。しかし、最良の選択肢はあなたの家にとどまることです。どうしても離れなければならない場合は、売り上げの不足や戦略的なデフォルトなどを検討できます。