不良住宅を低価格で購入し、修理して利益を得るために転売しようとするフィックスアンドフリップは、儲かる可能性があります。住宅の購入と改修に資金を提供するには、住宅担保融資枠、ハードマネーローン、個人ローン、またはピアツーピアローンの形でローンが必要になる場合があります。
これらの不動産投資はリスクを伴う可能性があり、多くの場合、成功するためには金融および不動産の専門知識が必要です。家を購入して転売の準備をするために必要な金額を知ることは、プロセスの重要な最初のステップです。ホームフリップの資金調達方法を検討する際に考慮する必要のある主な費用の一部と、検討できるローンの種類を次に示します。
フィックスアンドフリップの目標は、物件を安く購入し、改善を行い、利益を得るために売却することです。裏返すために家を購入することは、通常、多くの先行投資を必要とする主要な投資です。
ホームフリップの予算を下回ることは、あなたがそれに入れたものよりも価値の低い家になってしまうことを意味する可能性があります。この最悪のシナリオを回避するには、予期しないコストや隠れたコストのために予算を超過することをお勧めします。
あなたのフリップが成功するためには、あなたが最終的に家のために得る販売価格は、フリップの資金調達にかかるすべての費用よりも高くなければなりません。次のことを考慮してください：
家の購入または取得価格は、あなたがそれを購入するのに必要な金額です。
貸し手と協力してホームフリップに資金を提供する可能性がありますが、対象となるローンの種類に応じて、頭金として一定の金額を支払う必要があります。あなたは一般的にホームフリップで約20％から25％を支払うことを期待するべきです。たとえば、250,000ドルで不動産を購入し、25％の頭金を支払いたい場合は、約62,500ドルを支払うことを期待する必要があります。
ホームフリップの他の主要な費用は、プロパティを改善するための費用です。費用は、家の大きさ、リフォームの厳しさ、労働力と資材の現地価格によって異なります。
Flipperforceが発表したケーススタディによると、反転したプロパティを改修するためのコストは、化粧品の変更の場合は1平方フィートあたり10ドルから、完全な家の内臓の場合は1平方フィートあたり80ドルの範囲です。つまり、小さな家での軽い作業には10,000ドルかかる可能性がありますが、大きな家での大規模な改修には10万ドル以上かかる可能性があります。
リフォームや修理のためにどれだけ取っておかなければならないかを正確に判断するには、経験豊富な不動産投資家と協力して、不動産を一緒に歩き回って、最大の価値をどこに追加できるか、リフォームするかどうかを評価するのに役立ちます。家は投資収益率が高くなります。たとえば、大きな構造上の問題がある家は収益性がない可能性があります。
運送費は、投資不動産を所有するのにかかる費用です。フィックスアンドフリップで数字を計算するとき、これらの費用を見落としがちです。それらを考慮しないと、赤字になる可能性があります。
考慮すべきいくつかの典型的な運送費は次のとおりです。
販売するときは、マーケティングと販売の費用を支払う必要があります。不動産業者と協力して不動産を販売する場合、通常、住宅の販売価格の約6％の手数料を支払います。これには、販売代理店のマーケティングサービスと購入代理店の手数料が含まれます。
所有者による販売として家をリストすることを選択した場合は、マルチプルリストサービスへの物件のリスト、ステージャーと写真家の雇用、印刷物の作成などのマーケティング費用の予算を立てる必要があります。
購入者との交渉によっては、タイトル料、エスクロー料、録音料など、その他のクロージング費用の予算を立てる必要がある場合もあります。
ホームフリッププロジェクトの資金調達を求める場合、いくつかの選択肢があります。
投資家は、住宅のリハビリとフリッピングを特に目的としたローンを使用して、住宅のフリップに資金を提供することがよくあります。フリップの資金調達に使用できる可能性のある4種類のローンは次のとおりです。
ホームエクイティクレジットライン（HELOC）またはホームエクイティローンを使用すると、主たる住居（ある場合）に構築したエクイティを利用して、フィックスアンドフリッププロジェクトの資金を調達できます。 HELOCとホームエクイティローンはどちらも、家にあるエクイティに対して借りることができますが、いくつかの重要な点で異なります。
HELOC クレジットカードのように機能します。ここでは、回転するクレジットラインにアクセスでき、必要に応じてそれを利用して、残高を支払うことができます。借りている残高に対してのみ利息が発生します。
住宅担保ローン 分割払いのように機能し、前払いで現金を受け取り、月々の定額の支払いで返済します
ホームエクイティローンとHELOCは、信用度の高い借り手に対して3％から5％の低金利を提供します。これらの低料金はあなたの家を全体的に収益性の高いものにすることができますが、あなたの主な住居を担保として使用することは危険であることに注意してください。あなたがあなたのローンをデフォルトした場合、あなたの家は差し押さえられる可能性があります。
ハードマネーローンは、通常、民間の貸し手からの短期ローンであり、担保として不動産の一部を使用します。優れたクレジットや高収入を必要とせず、比較的迅速に入手できるため、フリップに人気のある選択肢です。ハードマネーの貸し手は、借り手としてのクレジットスコアではなく、不動産のエクイティの可能性を調べて、それが収益性の高い投資である可能性が高いかどうかを判断します。
ハードマネーの貸し手と協力することの主な欠点は、高金利とオリジネーション手数料です。少なくとも8％から12％以上の利息と、住宅購入価格の約3％から4％のローン組成手数料を支払うことを期待してください。また、HELOCや住宅担保ローンと同様に、ローンの債務不履行が発生した場合、担保として使用している不動産は没収される可能性があります。
個人ローンは、住宅のリフォームに使用できるほど簡単で柔軟性があり、フリッピングプロジェクトに部分的に資金を提供するために使用することができます。
あなたが良い信用と低い負債対収入の比率を持っているならば、あなたは最高$100,000までの個人ローンの資格を得ることができるかもしれません。連邦準備制度理事会によると、2021年の第3四半期の時点で、24か月の個人ローンの平均金利は9.39％でした。ただし、クレジットスコアが低い場合は、個人ローンの資格を得るのに苦労したり、法外に高い金利のローンが提供されたりする可能性があります。
ピアツーピア融資、またはクラウドファンディングは、投資家があなたのフリップに資金を供給するために一緒にお金をプールするホームフリップに資金を供給するための比較的新しい方法です。 Fund That FlipやRealtysharesなどのプラットフォームを介して不動産クラウドファンダーとつながることができます。このプラットフォームでは、資金提供者を引き付けるための実行可能な投資としてプロジェクトを売り込む必要があります。
ピアツーピア貸付の欠点は、通常、貸し手に約8％から14％の範囲の利息を支払うことです。場合によっては、クラウドファンディングプラットフォームにオリジネーション料金を支払うこともあります。
家をめくるのは儲かる可能性がありますが、リスクもあり、多額の資本と、通常は投資ローンが必要です。不動産投資に突入するのではなく、これらのリスクの高い投資に突入する前に、辛抱強く、かなりの量の調査を行うことをお勧めします。
不動産の検索を開始したり、貸し手を購入したりする前に、Experianを通じて無料でクレジットスコアを確認し、これらのローンの良好な条件の対象となる可能性をどのように損なうか、または助ける可能性があるかを確認してください。