あなたが不動産投資に参入することを考えているなら、あなたは商業用または住宅用不動産があなたのポートフォリオにより適しているかどうか疑問に思うかもしれません。各オプションには独自の利点と課題があり、最終的に正しい道は状況、目標、その他の要因によって異なります。

商業用不動産と住宅用不動産のどちらに投資するかを決定しようとしている場合は、次のことを知っておく必要があります。

住宅用不動産投資はどのように機能しますか？

住宅用不動産には、住むことのみを目的としてテナントに貸し出すことができるあらゆるタイプのユニットが含まれます。 1つのテナントを持つ一戸建て住宅または複数のテナントを持つ複数のユニットのプロパティに投資することができます。

借家人から家賃を徴収し、そのお金を使って住宅ローン、固定資産税、保険、維持費、その他の費用を支払います。また、時間の経過とともにプロパティの価値が高くなることからも恩恵を受けることができます。

住宅用不動産は、一般的に、資本があまりない初心者の投資家や、不動産投資へのよりシンプルなアプローチを好むベテランの投資家に最適です。

長所

• 低コストのエントリー： 住宅用不動産は通常、商業用不動産よりもはるかに安価であるため、不動産投資に比較的慣れていない場合や手元に多くの現金がない場合は、簡単に取得できます。
• 柔軟性の向上： プロパティの所有者として、あなたはそれを借りるか、それを自分で占有するかを選ぶことができます。計画によっては、そのような柔軟性が大きな利点をもたらす可能性があります。あなたが財産を取り除きたいならば、あなたはそれを他の投資家またはそれに住みたい人に売ることができます。
• より大きなテナントプール： より多くの企業が部分的または完全に遠隔地に行く一方で、人々は依然として住む場所を必要としています。市場に関係なく、良い住宅テナントを見つけるのが簡単になるでしょう。

短所

• より短いリース期間： 多くの住宅賃貸は12か月以内であり、これは一部の地域でより高い売上高を意味する可能性があります。何年も家にいる良い借家人ができたとしても、新しい借家人を探す必要があるかもしれないという可能性を計画する必要があります。
• 欠員はより大きな打撃を受ける可能性があります： 一軒家を借りていて、借家人が賃貸借を更新しない場合、空いている間はユニットから収入を得ることができません。対照的に、商業用不動産では、建物内に複数のテナントが存在する可能性があるため、1つの空のユニットがそれほど大きな影響を与えることはありません。
• 規制上の制限： 住んでいる場所によっては、毎年家賃を上げることができる金額を制限する家賃管理法の対象となる場合があります。パンデミックの大部分の間、家主は、立ち退きのモラトリアムのために、家賃の不払いのためにテナントを追い出すことができませんでした。

どのように投資できますか？

住宅用不動産に投資するプロセスの多くは、自分で不動産を購入するのと似ています。ブローカーまたはエージェントと協力して適切な物件を見つけ、購入を完了すると、自分で住むのではなく、ユニットに住むテナントを見つけることができます。テナントと直接連携するか、仲介者として不動産管理者を雇うかを選択できます。

商業用不動産投資はどのように機能しますか？

商業用不動産は一般的にビジネスに使用され、日常生活には使用されません。プロパティにはさまざまな形とサイズがあり、潜在的なテナントには、オフィス、小売店、ホテル、工業会社などが含まれます。

住宅用不動産と同様に、建物とそれが占める土地を購入し、1つ以上のテナントから家賃を徴収します。

長所

• より長いリース： コマーシャルリースが5年から10年続くことは珍しくなく、その結果、売上高が減少し、空室が減少する可能性があります。これは、より予測可能なキャッシュフローとより少ない売上高関連コストを意味する可能性があります。
• トリプルネットリース： このタイプの賃貸では、不動産所有者は保険、固定資産税、建物の運営費に関連する費用をテナントに転嫁します。これは、その点でのリスクが少ないことを意味します。
• 投資収益率の向上： 商業用不動産は、収入と評価の両方の点で、時間の経過とともに住宅用不動産よりもパフォーマンスが向上する傾向があります。また、商業用不動産に付加価値を付けるのも簡単です。これにより、賃料の上昇を正当化するのが容易になる可能性があります。

短所

• 家賃の引き下げに悩まされている： 借金が長いため、家賃を上げて市場価格に合わせることができなくなります。
• より複雑： ゾーニング条例、各テナントからの固有の要件、より複雑な契約、および住宅用不動産に投資している場合は対処する必要のないその他の複雑さに対処する必要があります。そもそも商業用不動産に参入するためのより高い前払い金の要件もあります。
• 個々のセクターに関連するリスク： 投資している商業用不動産の種類によっては、その商業部門に固有のリスクにさらされる可能性があります。たとえば、企業が完全に遠隔地に移動したコロナウイルスの大流行が始まったとき、オフィスビルの需要は急落しました。

どのように投資できますか？

ブローカーやエージェントと協力するか、自分で物件を検索することで、商業用不動産に投資することができます。あなたはさまざまな資金調達プロセスに精通している必要があります、そしてあなたは間違いなくあなたのテナントと直接働くために不動産管理者を雇いたいと思うでしょう。

商業用または住宅用不動産はより良い投資ですか？

最終的に、どちらのオプションも本質的に他のオプションよりも優れています。セクターによっては、商業用不動産は住宅用不動産よりも長期的なリターンが優れている場合がありますが、必ずしもそうとは限りません。

全米不動産投資信託協会（Nareit）のデータに基づいて、2012年から2021年までのいくつかの異なるタイプの不動産投資の平均収益を見てみましょう。

とはいえ、商業用不動産に関連するコストと複雑さは、一部の投資家にとっては価値がないかもしれません。ただし、不動産ビジネスを成長させるにつれ、ポートフォリオをより多様化するために、それぞれのタイプを所有する価値があるかもしれません。

不動産への投資にはどれくらいの費用がかかりますか？

ほとんどの住宅ローンの貸し手は、投資不動産に少なくとも15％を置くことを要求し、金利は一次住宅よりも高くなる傾向があります。ただし、商業貸し手では、通常、少なくとも20％を下げる必要があります。また、商業用不動産は一般的に高価になる傾向があるため、手元に多くの現金が必要になります。

巨額の前払い金を必要とせずに商業用または住宅用不動産に投資したい場合は、代わりに不動産投資信託（REIT）を選択できます。これらの企業は、公共の取引所で取引し、多様化を通じて収入と成長を提供するためにいくつかの不動産に投資しています。

不動産投資のためにクレジットを準備する方法

REITを通じて不動産に投資することを選択した場合、信用履歴がどこにあるかを心配する必要はありません。しかし、住宅用不動産の購入と反転または賃貸、または商業用不動産の購入と賃貸を開始したい場合は、投資の資金を調達する必要があります。これには、良好な条件が必要な場合に優れた信用履歴が必要です。

あなたの全体的な信用状態のアイデアを得るためにあなたのクレジットスコアをチェックすることから始めてください。次に、クレジットレポートを確認して、対処できる問題があるかどうかを確認します。これは、クレジットカードの残高の支払いから、不正確なクレジットレポート情報の異議申し立てまで多岐にわたります。

あなたがあなたの信用を監視し、あなたの進歩を追跡するとき、あなたは始めるための正しい軌道に乗るでしょう。