あなたは家から引っ越すことに決めました…あなたが数年間所有していた不動産。あなたの最初の考えはそれを売ることです。しかし、友人からのコメント、不動産業者からのアドバイス、またはニブルを使って市場に出た数か月後、あなたは考え直し始めます。家を売るのではなく、家を借りて借りるべきかもしれません。
不動産は優れた長期投資と見なすことができるので、一部のテナントに残りの住宅ローンを返済してもらいませんか？その後、あなたは人生の受動的な収入を生み出す資産を手に入れるでしょう。
家主になるのはこれほど簡単なことではありませんが、個人の状況やリソースを考えれば、実行可能な選択肢になるかもしれません。
意味がありますか？
まず、古い家を賃貸物件として維持することが理にかなっている理由を検討する必要があります。
新しい家を購入するために既存の家の資産を必要としない場合は、不動産を賃貸物件に変えることは素晴らしい機会かもしれません。
「外出して賃貸物件を購入する場合、通常は20％の頭金が必要です。メリーランド州ベセスダにあるバークシャーハサウェイホームサービスペンフェッドリアルティの公認会計士兼不動産業者であるトリナラーソンは、次のように述べています。
投資不動産を取得するためのローンの金利は、通常、個人住宅向けのローンの金利よりも高いため、現在の住宅ローンに有利な金利がある場合は、それを維持することが理にかなっている可能性があります。
購入してから住宅の不動産市場価格が下落し、売却すると損失が発生する場合は、保有期間中に住宅ローンを返済する際に価値が上がる可能性があるため、保有することをお勧めします。
より多くの株式と、うまくいけば、不動産市場価値の増加の組み合わせにより、後で利益を得るために家を売却するか、家主であることを楽しんでいる場合は家を借り続けるかを選択できます。
「長期的には、ほとんどの地域で価格が上昇しています」とラーソン氏は述べています。 「増加がほとんどまたはまったくない場合でも、住宅ローンの残高が減少しているため、公平性があり、それを実現するために賃貸人のお金を使用しています。」
家賃（家を借りることで得られるもの）が毎月の住宅ローンの支払いを超える場合、古い家を借りることは理にかなっているかもしれません。 Zillow、Rent.com、HotPadなどの不動産サイトでお住まいの地域の家賃を確認してください。家の所有と賃貸に関連する他のすべての費用を支払った後でも、前に出て行くか、少なくとも損益分岐点になりたいと思うでしょう。
知っておくべきこと
これらの理由の1つ以上があなたの状況に当てはまる場合は、初心者の家主が以前の家を賃貸物件としてリストする前に知っておくべきことを専門家が言うことを検討してください…
「家を売るべきか賃貸物件に変えるべきかを決めるために誰もが尋ねるべき一番の質問は、私は自分の中小企業のCEOになる準備ができているかということです。」ワシントンD.C.のケラーウィリアムズキャピタルプロパティの不動産業者であるトーマスミラーは、次のように述べています。と財務計画？私はこれを楽しい趣味ではなくビジネスのように扱う準備ができていますか？」
家主になることに飛び込むほとんどの人は、これらの質問を考えずにそうします、そしてあなたがそれをビジネスのように扱わず、利益に焦点を合わせるならば、あなたの頭を乗り越えてたくさんのお金を失う可能性があります。少なくとも、収入と支出、財務予測の作成方法、支出の追跡方法、お住まいの地域の家賃の市場レート、予算の作成方法など、財務の基本概念を理解する必要があります。また、優れた対人スキルとカスタマーサービススキルも必要です。
古い家を借りてお金を稼ぐための計算は、思ったほど簡単ではないかもしれません。
「人々は、自分たちが稼ぐお金は、受け取る家賃から住宅ローンの支払いを差し引いたものだと誤解しています」と、16の賃貸物件を所有し、不動産ブログInvestFourMoreに書いている不動産投資家のMarkFergusonは述べています。 「しかし、家を借りるときは、家賃の10〜20％の維持費と空室費がかかります。賃貸料で毎月お金を失うことは、非常にストレスの多いプロセスになる可能性があります。特に、売却しない理由が、資産を失うためのお金がないためである場合はなおさらです。」
維持費には、住宅所有者として支払う必要のあるすべてのものが含まれますが、住宅所有者と比較して追加の傷みが発生することが多いため、壁の塗り直しやカーペットの交換などを頻繁に行う必要があります。家主の保険が必要になります。これは、標準的な住宅所有者の保険よりも25％高くなる可能性があります。
トム・ヒューム氏は、「一部の投資家は、将来の上昇を全体的なリターンの一部と見なしており、急成長する市場でそれを補うことができると考えれば、月額で少額のお金を失うことを気にしない」と述べた。 、ワシントン州タコマ北部にあるヒュームグループの23年のベテラン不動産家。 「市場は下落します。」
しかし、あなたの家がすでに支払われている場合、あなたは毎月無期限に利益を得ることができます。もう1つの選択肢は、投資を借り換え、余分なお金を使って家を買い、家賃を借りて期限内に返済することで、投資を活用することです。
「家主になったことがない場合は、不動産管理士を雇うか、賃貸物件の売り込み方法、借家人の選別方法、賃貸書類の入手先を学びたいと思うでしょう」とヒューム氏は述べています。家主になる方法を研究することは非常に実行可能です、またはあなたはあなたの総賃貸収入の約10パーセントの料金で不動産管理者を雇うことができます。一部の不動産管理者は、テナントを配置するためだけに初年度の家賃の10％を追加で請求するため、ヒュームは買い物をするようにアドバイスしました。
管理タスクは、請求する家賃の決定、家賃の徴収、敷金の徴収と返金、テナントの検索とスクリーニング、リースの管理、記録の保持、不良テナントの退去、苦情、修理、緊急事態への対処で構成されます。
ミラー氏は、どのタスクを快適に処理できると感じ、どのタスクを専門家に委任する必要があるかについて、自己認識を持っていることが重要であると述べました。
古い家が全額支払われておらず、新しい家に現金を支払う余裕がないと仮定すると、賃貸プランを機能させるには、2つの住宅ローンの資格を得る必要があります。
ヒューム氏によると、貸し手は、あなたが実績を確立するまで、以前の家からの家賃を収入として数えないかもしれません。
貸し手があなたの賃貸収入を数えたとしても、彼らは空室を説明するためにそれの75パーセントしか数えないかもしれない、とラーソンは言いました。
家主として、あなたはあなたがテナントの宣伝やスクリーニングの規則に違反しないことを確実にするために地元の公正な住宅法に慣れる必要があります。入居予定者を受け入れる前に、信用調査を行い、銀行口座の残高を確認し、雇用主と話し、前の家主と話し合う必要があります。また、地元の小作農立ち退き法を学び、最悪のシナリオを管理することがどれほど難しいか、そしてそれがあなたが処理できると思うものであるかどうかを確認する必要があります。
Larsonは、摩耗とそれに関連するコストを最小限に抑えるためのいくつかの戦略を提案しました。
収益
余分な収入のためにあなたの古い家を借りるか、損失で売ることを避けることを決定することはあなたが富を築くのを助ける素晴らしい選択かもしれません。家主になるには特定のスキルセットと時間やお金のコミットメントが必要であることを理解していない場合も、大きな間違いになる可能性があります。また、潜在的な利益に食い込む費用の全範囲を理解し、賃貸料の努力が報われる可能性があるかどうかを計算する必要があります。実際、家主を急落させる前に、金融の専門家に相談することをお勧めする人もいます。