短期賃貸用の休暇用不動産の購入を検討していますか?この事業の潜在的な長所と短所を探ってください。この記事では、追加収入の創出や税制上の優遇措置から、テナント関連の課題や潜在的なリスクの管理まで、情報に基づいた意思決定に役立つ貴重な洞察を提供します。
短期賃貸用の休暇用不動産の購入を検討したことがありますか?それはかなり一般的な考えだと思います。そして完璧な世界では、最高のレジャーと 1 つの不動産への投資を組み合わせることができます。
最近、思い切って検討してみようと考えている読者から次の質問を受け取りました。
「妻と私は 50 代半ばで、借金はなく、自宅を所有しています。別荘の近くに将来の退職後の居住地を検討している間、家族と子供たちが使用できる場所が欲しいと考えています。
ほとんどの伝統的なプランナーや公認会計士はそれに反対していますが、私たちはウェルスハッカーの見解に興味があります。」 – ありがとう、スティーブ
スティーブは、その物件の賃貸可能性について具体的には尋ねていません。しかし、これは一般的な結果であるため、短期賃貸用の休暇用不動産を購入する場合のメリットとデメリットにそれを含めることにしました。スティーブからの直接の質問と、短期レンタルの側面についてもお答えします。
まず長所から説明し、次に短所に移ります。両方を紹介することで、スティーブの質問に答えるだけでなく、別荘の購入を検討している他の読者にも貴重な情報を提供できればと考えています。
疑いもなく、短期賃貸用の休暇用不動産を購入することには大きな利点があります。しかし、それらの説明に入る前に、 これらの利点は別荘に関連したものであることをまず明確にしておきたいと思います。
別の言い方をすれば、休暇用物件はそうではないのです。 投資用不動産なので、メリットは異なります。
投資不動産は厳密には金儲けの事業ですが、休暇用不動産はハイブリッドのようなものです。あなたが住んでいる家と同じように、別荘は個人的な利益を提供しますが、同時に経済的な利益も生み出す可能性を秘めています。
そうは言っても、別荘を所有するメリットに移りましょう。
https://open.spotify.com/episode/6yprarKlfPCF5wIppdvAZp?si=f800545db7af451c
完全に個人使用のための休暇用不動産を購入すると、予算に多額の出費が追加されます。ただし、少なくとも時間の一部を貸し出すことで、その不動産からいくらかの収入を得ることができます。
たとえば、休暇中の支払いが月あたり 1,500 ドルだとします。これも 1,500 ドルで毎月 1 週間レンタルすれば、家の維持費をカバーできます。しかし、毎月 1 週間以上貸し出すと、その物件はプラスのキャッシュ フローを生み出します。
ここで創造性を発揮することもできます。一年の特定の時期に家を貸し出し、残りの期間は個人使用のみに限定して保管することができます。
もしかしたら、「シーズン中」だけ家を貸すことを選ぶかもしれません。これは、ピークシーズンの 12 週間で、週あたり 2,500 ドルを稼ぐことを意味するかもしれません。この取り決めにより、12,000 ドルの利益を生み出しながら、年間を通じて毎月の維持費をカバーすることができます。
その間、1 年のうち 40 週間は自宅で楽しめるというメリットがあります。そうすることで、 この家は年間のうち12 週間は投資用物件となり、 残りの40 週間は別荘として利用できることになります。
ほとんどの人は、自分が住んでいる家が、これまでに行った最高の投資の 1 つであると感じています。たとえ本拠地を投資ではなく自宅として考えていたとしても、それは双方向で機能する可能性があります。
40万ドルで買って20年間住む家は、最終的には2倍の価値になるかもしれません。 これは経済的に最高のwin-win です!
別荘でも同じことが起こります。 20万ドルでその不動産を購入したとしても、20年後には2倍の40万ドルになるかもしれません。その過程で、家で休暇を過ごしながら、家を貸して収入を得ることもできたことでしょう。
ここで、不動産が提供するレバレッジの利点を理解することが重要です。
他のほとんどの投資とは異なり、不動産は通常、主に借入金を使用して購入されます。これにより、投資収益が大幅に拡大します。
20% の頭金 40,000 ドルで 200,000 ドルの休暇用不動産を購入し、価値が 2 倍の 400,000 ドルになった場合、実際には 40,000 ドルの投資で 200,000 ドルの利益を得ることができます。 これは 20 年間で 500% の増加です。
同時に、30 年の住宅ローンは約 98,000 ドルまで支払われます。価格の上昇と住宅ローンの償却を組み合わせると、純資産は 298,000 ドルに増加します。これは 40,000 ドルの投資に対する驚異的な収益率です。
また、この物件を別荘として楽しむメリットもあることを覚えておいてください。
別荘から収入が得られるため、その収入に関連して支払った費用を帳消しにすることもできます。
年間の 25% を家を貸すとしましょう。 IRS は、不動産が生み出す収入から不動産の維持費の約 25% を控除することを許可します。
償却できる費用には、住宅ローンの利息、不動産税、不動産保険、住宅所有者協会の会費、不動産の維持費、光熱費、清掃費、備品（テナント用）、およびプロセスの管理を外部サービスに依頼した場合の管理費が含まれます。
もう一つの費用は減価償却費です。 。 IRS は、住宅の価値 (土地の価値は含まない) を約 30 年間で減価償却することを許可します。減価償却費は紙費として知られているものであるため、 お金をかけずに納税額を減らすことができます。
もちろん、減価償却を適用できるのは事業用の住宅のみです。それが 25% であれば、家の価値の 25% しか減価償却することができません。
所得税といえば、家を売却することに決めた場合、長期キャピタルゲイン税率の恩恵を受けることができます。
あなたの課税所得が 100,000 ドルの場合、連邦所得税では 22% の税率に該当します。 。ただし、別荘の売却は長期的なキャピタルゲインとなるため、その利益に対して支払うのは 15% のみです。 .
投資に関して最も一般的で価値のあるアドバイスの 1 つは分散です。 。それは資金を複数の投資に分散することです。これにより、単一の投資による潜在的な損失が最小限に抑えられるだけでなく、より多くの投資機会にアクセスできるようになります。
不動産価格が高いため、不動産で多様化するのは難しい場合があります。しかし、すでに本住居を所有しており、別荘を購入する場合は、不動産ポートフォリオを 2 つの不動産に分散することになります。
通常のように、不動産価値が長期的に上昇すると、1 つではなく 2 つの不動産でキャピタルゲインの恩恵を受けることになります。
先ほどもその例に触れましたが、家の所有にかかる費用全体を賄うために、一年の一部を住宅として貸し出すのです。レンタルで利益が出なかったとしても、 レンタルによって得られる収益によって費用のかからない別荘を手に入れることができます。
ホテルに滞在したり、他人の別荘を借りたりすることで、毎年何千ドルも節約できることを考えてみましょう。 次に、その節約額を 20 年または 30 年で掛けます。
この恩恵は軽く10万ドルを超える価値があるだろう。これは直接的な投資ではないかもしれませんが、他の投資に多くの現金を確保できるようになります。
このメリットは金銭的なものではないため、それほど明らかではないかもしれません。しかし、それはあらゆる点で重要である可能性があります。実際、これがスティーブの質問の核心になります。
短期レンタルで購入した別荘は退職後のリハーサルとしても使えます。 。別荘で長時間過ごすチャンスが得られます。その間、その物件があなたにとって適切な老人ホームであるかどうかを判断することができます。
退職に向けて地理的に移動することは、予想以上にストレスがかかり、混乱が生じる可能性があります。
しかし、すでに少なくとも年の一部を退職後に住んでいるのであれば、新しいコミュニティについてすでに知っているでしょう。
また、別荘を老人ホームとして使用しないことにした場合でも、その別荘が位置する地域が自分に適しているかどうかを判断するのに役立ちます。そうであれば、別荘を売却して利益を得て、その地域に別の家を購入することができます。
土地の配置や地元の不動産価値はすでにわかっているでしょう。そうすることで、大きな動きに伴うリスクの多くを取り除くことができます。
短期賃貸用の休暇用不動産を購入することには多くの利点がありますが、同じ数の欠点もあります。思い切って行動を起こす前に、そのマイナス面が何なのかを理解し、事前に準備しておくことが重要です。
いつも宣伝されている低頭金、低金利の住宅ローンは、きっと気に入っていただけるはずです。
別荘では利用できません。
まずは頭金要件から始めましょう。貸し手は、主要な住居の頭金として 3% 程度の支払いを認めています。 VA ローンの資格がある場合 100% の融資を受けることも、頭金を 0 にすることもできます。
ただし、休暇用不動産を購入する場合、最低頭金要件は 10% です 。条件が厳しい場合、貸し手はより高額の頭金を要求する場合があります。これには、負債比率の上昇や信用スコアの低下が含まれる可能性があります。
10% の頭金で別荘を手に入れることができたとしても、民間住宅ローン保険 (PMI) を支払う必要があります。 。そうなると月々の支払額が大幅に増える可能性があります。休暇用不動産を購入する場合は、支払いを最小限に抑えるために 20% の頭金を計画する必要があります。
金利も高くなります。主な住居で利用可能な最高金利が 4% である場合、別荘のローンには 4.5% を支払うことが予想されます。
また、別荘の場合、住宅ローンの審査がより難しくなるということも知っておく必要があります。贅沢な買い物とみなされているため、貸し手は多額の頭金、低い負債対収入比率、良好または優れた信用を求めます。
資格に関するもう 1 つの点は、住宅ローンの資格を得るために別荘の家賃収入を使用することはできませんです。
あなたがその不動産を貸すつもりさえあれば、貸し手はその家を投資不動産として再分類します。最低 20% の頭金が必要で、さらに高い金利が請求されます。
たとえ短期であっても、貸別荘を購入する予定がある場合は、下調べをする必要があります。すべてのコミュニティが短期レンタルを歓迎しているわけではありません。これらは一時的な使用制限で禁止されています。 。
目的の休暇用宿泊施設があるコミュニティにそのような制限があるかどうかを確認してください。もしそうなら、短期レンタルのアイデアは始まりません。
マンションによっては短期賃貸を禁止している場合もあります。リゾート地やその近くにあるコンドミニアムでは通常は当てはまりません。ただし、制限はマンションごとに異なります。
近隣に規制があるかどうかを事前に調べておく必要があります。コンドミニアムが休暇に最適な場所にあるとしても、その特定の地区は短期入居者ではなく、所有者居住者向けに特別に建設された可能性があります。
同様に重要なことは、住宅ローン業者による短期賃貸には制限があります。
物件が短期賃貸に使用される場合はコンドテルとして分類できます。 。 「コンドミニアム」と「ホテル」を組み合わせた造語です。基本的にホテルとして使用されるコンドミニアムを指します。
これらはリゾート地では人気がありますが、従来の住宅ローン業者では利用できません。これらは商業用不動産とみなされているため、購入するには商業用住宅ローンを組む必要があります。
そうなると頭金はさらに高額になり、金利も高くなります。ローンには、期間がわずか 10 年の変動金利住宅ローンなど、より制限的な条件が含まれる場合もあります。
不動産にテナントがいる場合は、常に損害の可能性があります。短期レンタルの場合はさらにその可能性が高くなります。ホテルの部屋と同様に、1 年間にわたってこの物件を使用するテナントが回転ドアで存在することになります。
すべてのテナントが全面的に責任を負うわけではありません。潜在的な損害をカバーするためにデポジットを徴収することはできますが、損害がデポジットを超え、テナントが支払いを拒否した場合は、法的措置が必要になる場合があります。
たとえ実際に損害を与えたテナントが 1 人もいなかったとしても、その物件に毎年 10 人以上のテナントが数年間滞在すると、おそらく本拠地で行うよりも多くのメンテナンスと修繕作業が必要になります。
これは、自己負担額と時間と労力に相当します。
今は話題にするのに良い時期です 住宅所有者保険 。お金を節約するために、別荘で標準的な住宅所有者保険に加入したくなるかもしれません。それは悪い考えです！ 本当に最悪です!!!
標準的な住宅所有者の保険では、あなた、あなたの家族、ゲストによる通常の使用による物品の損害のみが補償されます。
入居者が物件に損害を与えた場合、保険会社は保険金を支払いません。 使用目的を虚偽に伝えたとして、保険契約を解除される場合もあります。
短期レンタルでの物件の使用を認める特別な保険を取得する必要があります。標準的な住宅所有者の保険契約よりも高価になります。しかし、それを持っておらず、テナントによって所有物が損傷または破壊された場合、標準の保険では補償されません。
短期レンタルとして使用する場合、休暇用の物件が太陽の下で純粋に楽しめるとは期待しないでください。定期的な清掃、修理、メンテナンスの要件についてはすでに説明しました。しかし、それはほんの始まりにすぎません。
賃貸し続けるためには、不動産を売り込む必要もあります。つまり、物件の宣伝、テナントの審査、各賃貸の書類手続きの処理が必要になります。また、賃貸のたびに物件を検査して、どのテナントが家に損害を与えた可能性があるかを追跡する必要もあります。
控えめに言っても、短期賃貸の別荘管理はパートタイムの仕事です。 「休暇」という言葉は、第二の家でビジネスを経営しているという現実にすぐに打ちのめされてしまうかもしれません。はい、それが実際に起こっていることです。
そういったことを代行してくれる管理会社もあります。ただし、この方法を選択する場合は、その物件の家賃収入の 10% から 20% の手数料を支払うことになると予想してください。
短期賃貸目的で休暇用不動産を使用することには、本質的な矛盾があります。 おそらく、一年のうちで最も多くの入居者が集まり、最も高い家賃が発生する時期に家を使いたいと思うでしょう。
そこで、夏のピーク時に数週間楽しむことを考えてビーチハウスを購入します。しかし、毎週家を使用していると、一年で最も高い家賃を逃すことになります。
リゾート物件の場合、問題はさらに大きくなります。たとえば、ビーチの場所は夏の間最も人気があります。スキー場の住宅は冬に需要が高まります。 そのような物件は、繁忙期にのみ賃貸価値がある可能性があります。
夏にビーチに行ったり、冬にスキーに行ったりするのが好きなら、その機会は得られないかもしれません。不動産での収入を最大限に高めたい場合は別です。
繁忙期にはレンタルして だけ 楽しむこともできます。 オフシーズンに。それが投資収益を最大化します。しかし、それは休暇の価値を損なうことを犠牲にして行われることになります。
不動産の評価はすべての市場で均一ではありません。大都市の市場ではよくあることかもしれませんが、リゾート地ではそれほど確実ではありません。休暇用不動産の価値がまったく上昇しない可能性があり、さらには下落する可能性もあります。
リゾート物件は辺鄙な場所にあることが多いです。永住者にとって魅力的な雇用の機会やその他のサービスがほとんどないため、年間を通じての居住には適していません。
観光客の貿易に依存しているリゾート地では、観光客が低迷すると不動産価値が下落する可能性がある。その地域が過度に建設されている場合、衰退はさらに劇的になる可能性があります。
これは観光客の往来が何年も多い時期にはよくあることです。しかし、それが終焉を迎えると、建設業者は売れ残りの在庫を抱えることになり、地域全体の不動産価値が下落します。この最も良い例は前回の不景気の間にマイアミの不動産価値に何が起こったのかです。 .
だからといって、リゾートエリアの価値観が下落する運命にあるとか、価値観が二度と戻らないという意味ではありません。ただし、収入目的で別荘を購入する場合は、最初からそのリスクを認識しておく必要があります。
スティーブ、あなたの質問の答えになるといいのですが。主に個人使用のために別荘の購入を検討している場合、経済的な観点はそれほど重要ではないかもしれません。
ただし、短期賃貸用の休暇用不動産の購入に興味がある場合は、 、ビジネスとして考える必要があります。この応答の情報は、まさにそれを行うのに役立ちます。
また、投資を始めたいけど不動産とインデックスファンドのどちらに投資するか迷っている方は、 私の不動産に関する投稿をお読みください。 対 インデックス ファンド .
読者の皆さん、私に答えてほしい経済的な質問がある場合は、Ask Jeff a Question @ GoodFinancialCents® まで連絡してください。 .