$ 200,000の住宅ローンに必要な収入を決定するには、その住宅ローンの毎月の支払い額がクレジットスコアやその他の要因によって異なることに注意してください。貸し手はまた、一般的に、借り手が過度の債務を負うことを防ぐのに役立つ「28/36ルール」として知られているものに反するローンの発行を避けます。

住宅ローンの発行者がローンの申し込みを確認して、どれだけのお金を貸しても構わないと思っているかを判断するとき、収入は確かに考慮事項ですが、それだけではありません。知っておくべきことは次のとおりです。

負債対収益の比率と28/36ルール

28/36ルールは、債務対所得比率（DTI）の2つの別個の、しかし関連する測定値を参照します。これは、債務の支払いをカバーするために使用される月収の一部です。貸し手は、両方のバージョンのDTIを使用して、住宅ローンの支払いを行う能力を評価し、ローンの資格があるかどうかを判断します。

• 28/36ルールの「28」の部分は、フロントエンドDTIと呼ばれるものを指します。これは、住宅費で表される総月収（税引前利益やその他の控除額など）の割合です。ほとんどの従来の住宅ローンの資格を得るには、申請した住宅ローンの毎月の支払いが、総月収の28％を超えることはできません。
• 28/36ルールの「36」の部分は、バックエンドDTIと呼ばれるもの、つまり住宅ローンの支払いを含むすべての債務費用に使用される毎月の総収入の割合を指します。ほとんどの従来の住宅ローンの資格を得るために、あなたの総債務支出はあなたの総月収の36％を超えることはできません。

後で説明するように、いくつかの連邦政府が支援する住宅ローンプログラムでは、28/36規則の例外が認められていますが、これらのガイドラインは、ほぼすべての従来の住宅ローンに適用されます。

貸し手が注目するその他の要因は次のとおりです。

• クレジットスコアと信用履歴 ：クレジットスコアが高いローン申請者は、通常、住宅ローンやその他のローンに対して低い金利を支払います。スコアが低い人は、より高い金利と手数料が請求される可能性があります。どちらも月々の支払いが高くなる可能性があります。
• 頭金の金額 ：購入価格の20％の頭金が標準要件ですが、多くの貸し手は、より高い金利または手数料と引き換えに、信用度の高い借り手がより低い頭金を支払うことを許可しています。頭金が20％未満の場合、借り手は民間住宅ローン保険（PMI）も購入する必要があります。
• 貯蓄やその他の資産 ：毎月のローンの支払いをカバーするために、貯蓄を引き出すか、資産を現金に変換できる場合があります。
• 購入したい家の市場価値 ：あなたが購入する家はあなたの住宅ローンを確保するので、その価値は貸し手にとって重要です。
• あなたの総負債 ：これには、毎月の債務返済額と、住宅ローンの支払いが毎月の債務支出に追加される金額が含まれます。

収入がいくら大きくても、他の問題で失格となる場合があります。たとえば、最近信用報告書に破産した場合、住宅ローンを取得するのは難しいでしょう。

貸し手は上記の要素を使用して、あなたに貸し出すかどうかを決定します。あなたがローンの資格がある場合、貸し手は同じ要素を使用して次のことを決定します。

• 喜んで貸してくれる金額。
• 返済期間の長さ（ローンを返済するために毎月支払う必要のある金額）
• ローンに課される金利。
• ローンを発行するための前払い手数料、つまり「ポイント」でいくら請求されますか。
• PMIを購入する必要があるかどうか。頭金として購入価格の20％未満を支払う場合は、通常、PMIが必要です。

ローンの合計額、返済期間、金利と手数料、およびPMI（存在する場合）がすべて組み合わされて、毎月の支払い額が決定されます。

住宅ローンの資格を得るにはどのような収入が必要ですか？

これらの変数のいくつかがどのように相互作用して収入要件を決定できるかを説明するために、市場価値が230,000ドルの住宅の30年固定住宅ローンの例を考えてみましょう。この場合、13％の頭金を30,000ドル支払う準備ができています。住宅ローンの金額は$200,000のままです。

4.8％の金利（現在の全国平均の3.99％より少し高い）では、毎月の支払い（購入価格の20％未満を下に置くときに必要なPMIを含む）は約$1,680になります。

28％のルールに基づくと、毎月の総収入の28％以下を占めるために1,680ドルの支払いが必要であるため、税金やその他の控除前の毎月の収入は6,000ドル以上、または年間の総収入はその住宅ローンの資格を得るために、少なくとも72,000ドル：

最小総月収=$6,000;最小年間総収入=$72,000

住宅ローンの支払いに加えて毎月の債務の支払いが480ドル以下である限り、72,000ドルの年収も36％のルールを満たします。

最小総月収=$6,000;最小年間総収入=$72,000

ただし、毎月の非住宅債務が多い場合、債務の支払い総額は総収入の36％を超え、住宅ローンの資格を得るには収入が必要になります。

住宅ローンの支払いに加えて600ドルの毎月の債務費用は、6,333ドルの総月収または76,000ドルの年収を必要とします。例：

最小総月収=$6,333;最小年間総収入=$76,000

住宅ローンに加えて750ドルの毎月の債務返済には、81,000ドルの年収が必要になります。

最小総月収=$6,750;最小年間総収入=$81,000

家の購入に関連する追加費用はいくらですか？

家を購入することは、かなりの数の費用を伴います。頭金、オリジネーション手数料、PMI（必要な場合）など、住宅購入に関連する多くの費用は、最終的な資金調達の取り決めに組み込まれます。 ）。オリジネーション手数料は通常、締め切り時にも支払う必要がありますが、一部のローン条件では、月々の支払いに「ロールアップ」して、ローンの全期間にわたって（利息付きで）支払うことができます。 PMIは、必要に応じて、月々の支払いにも組み込まれます。

住宅購入に関連する追加の1回限りの費用は次のとおりです。

• 鑑定料。これは、購入価格が住宅の転売価格を超えないようにするために貸し手が要求するものです。
• 物件検査（購入を確定する前に、家に未公開の欠陥がないことを確認するため）。
• 弁護士が販売書類を確認し、法定代理人として閉会に出席するための料金。

住宅購入で発生する可能性のある経常費用には、次のものが含まれます。

• 住宅の価値をカバーする住宅所有者の財産/損害保険契約（通常、住宅ローンが返済されるまで貸し手が必要とします。保険料は月々のローン支払いに組み込まれることがよくあります）。
• 住宅所有者協会（HOA）の料金。これらの料金の金額、およびそれらと引き換えに提供されるサービスは、協会によって異なります。一部には、ゴミや除雪、造園サービス、クラブハウス、プール、ラケットコートなどの共用エリアのメンテナンスなどが含まれます。

購入する予定の物件に直接関連する経常費用は、フロントエンドDTIを計算する目的で住宅ローンの支払いに追加されることに注意してください。

クレジットは住宅ローンの手頃な価格にどのように影響しますか？

貸し手が住宅ローンの申し込みを受け取ったときに通常行う最初のステップは、信用調査です。これは、3つの全国信用調査機関（Experian、TransUnion、Equifax）の1つ以上からの信用スコアと信用報告書の要求です。

貸し手は通常、借り手を評価するときに考慮しても構わないと思っている最小のクレジットスコアを持っています。貸し手が異なれば、最小スコアまたは「カットオフ」要件も異なります。貸し手は、ローンを提供するかどうかを決定するとき、および請求する手数料と金利を決定するときにクレジットスコアを使用します。

リスクベースの価格設定として知られている業界の慣習に従って、最高のクレジットスコアを持つ申請者には、通常、利用可能な最低の金利が提供されます。クレジットスコアが低い人は、通常、より高い利息が請求されます（そしておそらくより高い手数料も請求されます）。これの根拠は、クレジットスコアが高い個人は、スコアが低い個人よりも統計的に支払いを逃す可能性が低く、貸し手に回収、差し押さえ、またはその他の損失防止措置を開始するように要求するという事実です。

住宅ローンの貸し手は、多くの場合、クレジットスコアが特定の数値範囲内にある借り手を対象に、さまざまな金利と手数料で多数のローンパッケージを提供します。たとえば、クレジットスコアが800以上の申請者に対する1つのオファー。もう1つは、スコアが720から799の人向けです。もう1つは、スコアが650から719の人向けです。これらは純粋に架空の例です。各住宅ローンの貸し手は、独自のクレジットスコア要件を設定します。

初めての住宅購入者向けのさまざまなローンとプログラムは何ですか？

28/36の規則はほとんどの従来の住宅ローンの貸し手に適用されますが、初めての住宅購入者、退役軍人、および特定の低所得の住宅購入者を支援するように設計された特定のプログラムでは、いくつかの例外が認められています。

• FHAローンとして知られる、連邦住宅管理局が支援する住宅ローンは、初めての住宅購入者が住宅ローンの資格を得て、最大43％のバックエンドDTIを許可できるように設計されています。
• 米国退役軍人省を通じて発行されたVAローンと呼ばれる住宅ローンは、退役軍人、軍人、資格のある配偶者を対象としており、41％のバックエンドDTIを許可しています。
• USDAローン（特定の農村地域で低所得の借り手が住宅を購入するのを支援するために米国農務省によって設定されたガイドラインに基づいて発行された住宅ローン）で許可される最大バックエンドDTIは46％です。
• 住宅所有を支援するために設計された州および国のプログラムは、ローンの頭金要件を満たすのに問題がある場合、または収入が従来のローンを確保するために必要なレベルを下回っている場合に役立つ可能性があります。

クレジットスコア、履歴、頭金など、毎月の住宅ローンの金額を決定する要因は、毎月の住宅以外の債務費用とともに、住宅ローンを購入するために必要な収入を決定する上で主要な役割を果たします。 。 DTIと28/36ルールを理解すると、ニーズを予測し、住宅ローンの申し込みプロセスを計画するのに役立ちます。

DTIを改善する必要がある場合は、次の2つの方法があります。

• 収入を増やします。 これには、昇進と昇進を達成するか、2番目の仕事または「サイドハッスル」を引き受けることが必要になることがよくあります。
• 毎月の債務支出を削減します。 これを行うには、クレジットカードを支払うか、ローンを返済します。債務の返済は、クレジットスコアの向上にも役立ち、住宅ローンに申請するより有利な支払い条件が得られる可能性があります。

当然、両方のアプローチを同時に適用すると、その効果が高まります。

家を買うことは、ほとんどの人がこれまでに行う最大の投資ですが、機知に富み、意欲があれば、家をより手頃な価格にすることができます。