住宅ローンに支払う全体的な利息は、受け取る金利、変動金利か固定金利か、ローンの返済にかかる時間によって異なります。ローンの期間が終了する前に借り換えまたは移動することはできますが、ローンの返済表を確認することで、ローンの毎月の利払いの内訳を確認できます。

住宅ローンの償却はどのように機能しますか？

住宅ローンは通常、完全に償却された分割払いローンです。つまり、一定の返済期間にわたってローンを返済し、毎月の支払いは元本（借りた金額）と利息の間で分割されます。 （さらに、毎月の住宅ローンの支払いの一部は、住宅ローン保険、住宅所有者保険、税金などの他の費用にも使われる場合があります。）

住宅ローンの償却表は、この分割が時間の経過とともにどのように変化するかを示しています。たとえば、これは、30年の期間と固定3.25％の金利で$280,000の住宅ローンの最初の4回と最後の4回の支払いを含む償却表です。

あなたが固定金利の住宅ローンを持っている場合、あなたの毎月の住宅ローンの支払いはあなたのローンの存続期間を通して同じになります。最初に、あなたの住宅ローンの支払いのほとんどは利子に向けられます。ただし、ローンの元本残高を返済すると、発生する利息が少なくなり、支払いの大部分が元本に振り向けられます。最終的に、支払いのほぼ全額が元本の支払いに充てられます。

変動金利住宅ローン（ARM）では、金利が調整されると、毎月の支払いが変わる場合があります。ローンには、15年や30年などの設定された返済期間を設定でき、推定償却表があります。ただし、レートが調整されると、新しい償却可能テーブルと残りのローン期間に基づいて、毎月の支払いが再計算または「再キャスト」される場合があります。

さまざまな支払い方法を提供し、完全に償却しない住宅ローンもあります。たとえば、5〜7年間、利息のみの支払いまたは比較的低い月々の支払いを行い、その後、残りの残高全体を1回のバルーン支払いで支払う必要がある場合があります。すぐに引っ越しや借り換えを計画している場合、この取り決めは有益ですが、計画が失敗した場合にも大きなリスクを負います。

場合によっては、住宅ローンの償却がマイナスになることもあります。これは、毎月の支払いが未収利息を返済するのに十分でなく、残高が増える場合です。その結果、あなたはあなたの家の価値よりも多くを支払うことになりかねません。

住宅ローンに支払う利息の計算方法

あなたはあなたのローンの償却表を見ることによってあなたが毎月支払うであろうどのくらいの利子を理解することができます。あなたはあなたの貸し手に1つを頼むか、あなたの償却された支払いを月または年ごとに分類するオプションがあるオンライン住宅ローン計算機を使うことができます。

住宅ローンを締め切るときは、決算開示フォームの5ページ目を見て、財務費用の合計額と合計利息の割合（ローン期間中のローン金額に対する利息として支払う金額）を確認することもできます。 。

ただし、実際に利息を支払う金額は、住宅ローンを全期間にわたって返済するか、住宅ローンを借り換えるか、住宅を売却するときに住宅ローンを早期に返済するかによって異なります。

住宅ローンに支払う利息に影響を与える要因は何ですか？

金利がどのように上昇または下降したかについての見出しが表示される場合がありますが、ニュース記事で読んだ金利は、必ずしも住宅ローンで受け取る金利とは限りません。他の種類のローンと同様に、受け取るレートは、信用度とローンの詳細によって異なります。

住宅ローンの場合、次のことが金利に影響を与える可能性があります。

• 貸し手 ：貸し手はローンに対して異なるレートを提供する場合があります。そのため、貸し手を選択する前にいくつかのオファーを取得することが重要です。
• クレジット ：あなたは580から620のスコアで住宅ローンの資格を得ることができるかもしれません、またはあなたが少なくとも10％を下げることができるならばそれ以下です。ただし、より高いクレジットスコアは、住宅ローンの最高のレートの資格を得るのに役立ちます。
• 頭金とローンの金額 ：より多くのお金を下ろし、より少ないローンを組むことは、貸し手がより少ないリスクを引き受けるので、より低い金利につながる可能性があります。さらに、少なくとも20％引き下げると、民間住宅ローン保険（PMI）を支払う必要がなくなります。
• ローン期間 ：ローンの返済期間を短くすることも金利の低下につながる可能性がありますが、毎月の支払いは高くなります。
• ローンの種類 ：従来型ローン、ジャンボローン、政府支援の貸付プログラムによる住宅ローンなど、さまざまな種類のローンがあります。ローンには、さまざまな手数料、保険要件、金利、および頭金の最低額が含まれる場合があります。
• ローンの金利が固定か変動か ：変動金利住宅ローンは低金利で始まる傾向がありますが、将来的に金利が上昇する可能性があります。固定金利のローンは、金利が決して変わらないため、リスクが低くなる可能性がありますが、金利は少し高くなる可能性があります。
• 住宅ローンのポイント ：割引ポイントの前払いができる場合があります。これにより、ローンの金利が下がります。あるいは、貸し手はより高い金利を受け入れることと引き換えにあなたにクレジットを提供するかもしれません。

住宅ローンの利息を下げる方法

上記の要因を念頭に置いて、住宅ローンを取得するときに利息の支払いを減らすためにできることがいくつかあります。

• クレジットを改善します。 時間がかかる場合がありますが、住宅ローンを組む前にあなたの信用を改善するようにしてください。これを行うための潜在的に迅速な方法の1つは、クレジットカードの債務を返済するか、クレジットカードの債務を個人ローンと統合することです。ただし、近い将来に住宅を購入する予定がある場合は、新しい債務が住宅ローンの承認を損なう可能性があるため、新しいローンを借りることは避けてください。
• 多額の頭金を節約するか、より安い家を購入します。 あなたはすぐに移動したいかもしれませんが、多額の頭金を節約するためにより多くの時間をかけることはあなたがより低い金利を確保しそして余分な住宅ローン保険費用を避けるのを助けるかもしれません。待ちきれない場合は、家の費用に比べて頭金の額を増やすために、より安価な家を検討してください。
• 短期または変動金利を選択してください。 ローンの金額に関係なく、より短い期間と変動金利も、より低い金利に固定するのに役立ちます。ただし、将来的に多額の支払いを行うことが困難になる可能性があるため、どちらにも追加のリスクが伴います。

他の経費を忘れないでください

住宅ローンの利子はかなりの費用になる可能性があり、あなたの率を下げる方法を見つけることはたくさんのお金を節約することができますが、家を買うことに伴うことができる他の費用を忘れないでください。これらには、クロージングコスト、保険料、税金、および手数料が含まれる場合があります。これらすべてを金利とともに理解することは、家を買う余裕があるかどうかを判断するのに役立ちます。