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不動産への投資は、富を築き、キャッシュフローを生み出す優れた方法です。しかし、これには多額の金銭的負担も伴います。
また、多額の資金を投入する場合には、大きな間違いは避けたいものです。
Investopedia によると、「調査を手抜き」 これは、不動産投資を成功させたい場合に避けるべき最も重要な間違いの 1 つです。
そこでデューデリジェンスが登場します。
デューデリジェンスでは、 不動産投資を事前に徹底的に調査します。 最終セール。
デューデリジェンスの方法を知っていれば、財務上の大きな間違いのリスクが軽減されます。そして、より多くの知識と自信を持って投資するのに役立ちます。
この記事ではその理由について説明します。 不動産にはデューデリジェンスが不可欠です。主に方法について説明します。 不動産投資のデューデリジェンスを実施するため。
デューデリジェンスとは何ですか?
簡単に言えば、デューデリジェンスとは「宿題をすること」です。事実を確認し、 起こり得る結果を事前に比較検討します。 重要な決定を下しています。
推奨書籍:「デューデリジェンス」とは何を意味しますか?
不動産のデューデリジェンスは、 不動産の物理的、財務的、法的事実を事前に検証することです。 あなたはそれを買います。
それは、あなたが期待する不動産と収入の可能性を確実に手に入れるための最良の方法です。
幸いなことに、調査中に問題が見つかった場合は、契約を再交渉するか、その場を立ち去ることができます。
したがって、 その理由を理解するのは簡単です。 不動産投資にはデューデリジェンスが不可欠です。ただし、このプロセスは負荷がかかる場合があります。
したがって、これを面倒なことだと考えるのではなく、チャンスだと考えてください。
十分な情報に基づいて決定を下し、大きな間違いを避けるチャンスだと考えてください。
住宅を建て替えたり、ハウスハックをしたり、賃貸物件を購入したりする場合でも、デューデリジェンスを完了する必要があります。
もちろん、不動産投資の種類によって分析方法は異なる場合がありますが、基本は同じです。
デューデリジェンスでは、販売が完了する前に、不動産についてできる限り多くのことを学びます。そしてそのプロセスは、物件に足を踏み入れる前から始まります。
デュー デリジェンス プロセスには 3 つの段階があります。
<オル>すべての不動産投資に関する基本的なデューデリジェンスについては、以下をお読みください。また、賃貸物件の分析が住宅フリップとどのように異なるのかもご覧ください。
不動産のオファーをする前に、事前のデューデリジェンスを行うことで、時間、お金、エネルギーを節約してください。
以下は前に実行すべき重要な手順です。 物件のオファーを行う:
不動産市場を理解する優れた方法は、購入したい物件と同様の物件、別名「コンプ」または同等の物件を分析することです。
ターゲット市場について知る方法は次のとおりです。
投資する地域を見つけるには、地元の人口統計とデータを調べてください。次の点を考慮してください。
情報収集に役立つ Web サイト:
金融機関ごとにさまざまな種類のローンが提供されています。ただし、すべてのプログラム、条件、金利が不動産投資に利用できるわけではありません。
また、一部の銀行は特定の不動産に融資を行っていません。たとえば、大規模な修繕が必要な物件に対してはローンを提供しないところもあります。
したがって、 希望する投資不動産に最適な融資を事前に購入することが賢明です。 購入する準備ができました。
また、貸し手から事前に承認を受けることも賢明です（事前に適格であるだけでなく、売り手があなたの提案を受け入れたとしても融資が失敗することを心配する必要はありません）。
資金調達の準備に費やした事前の取り組みは、適切な物件を見つけてオファーをしたときに報われます。
物件を閲覧するときに、必要な修繕と見積もられる費用のリストを作成します。多くの投資家は、この目的のために、典型的なリハビリ項目の事前作成リストを持っています。
HVAC、屋根、基礎、配管、電気、窓などを含めます。
この時点での改修費用はおおよその見積もりとなります。それでも可能性を計算することが不可欠です。 戻って、オファーをするかどうかを決定してください。
リハビリの見積もりを入手したら、いくつかの簡単な計算を行って、オファーをする価値があるかどうかを確認します。
ここが、賃貸物件と反転物件の事前オファー分析の異なる点です。
それでも、両方の戦略について計算を行うことを検討してもよいでしょう。
なぜなら、両方の方法に可能性があれば、どちらかがうまくいかなかった場合の適切な出口戦略が得られるからです。
既存の賃貸物件の場合は、売主からの賃貸情報を使用して物件の可能性を評価します。
通常、売主は賃貸収入と支出をリストしたプロフォーマステートメントを提供します。
プロフォーマは販売者のレポートに基づく見積もりであり、重要な詳細が省略される可能性があることに注意してください。
言い換えれば、契約締結後のより詳細なデューデリジェンスで検証する必要があります。
物件が既存の賃貸物件ではない場合は、可能性を見積もります。 経費と家賃収入。
保守的なアプローチの場合は、家賃を過小評価し、費用を過大評価してください。
次に、純営業利益 (NOI)、キャップレート、キャッシュオンキャッシュリターンなど、不動産の潜在力を評価するための計算を行います。
純営業利益 =総収入 – 営業費用
キャップレート =純営業利益 (NOI) / 購入価格総額
キャッシュオンキャッシュリターン =NOI / 現金投資
ほとんどのフリップ物件は多少の TLC が必要であり、市場価格よりも安く設定されています。したがって、 重要な見積もりは修理後価値 (ARV) です。 .
ARV を見つけるには、 まず推定リハビリ費用が必要です。 敷地内を歩いたときから。
(注:予期せぬ事態を考慮して費用を多めに見積もることもできます。)
また、比較可能な不動産の平方フィートあたりの平均値も求めます。 s.
そうすれば、改修によって付加される価値を把握できます。
その方法は次のとおりです。
<オル>推定 ARV を計算する
修理後価値 (ARV) =購入価格 + 改修による付加価値
次に、ARV を使用して最大購入価格を決定します。 。一般的な経験則は 70% ルールです。
最大購入価格 =(ARV x 0.70) – 推定修理費用
購入オファーは、最終的な販売に向けたデューデリジェンスのタイムラインと条件を定義します。
たとえば、住宅契約には 10 ～ 21 日という事前に定義されたスケジュールが設定されていることがよくあります。ただし、別のタイムラインについて交渉することは可能です。
オファーには、デューデリジェンス中に予期せぬ物理的、財務的、または法的問題が見つかった場合、買い手として契約をキャンセルできることも記載する必要があります。
あなたと販売者がオファーに署名すると、法的拘束力のある契約となります。
次に手付金を入金します。その後、デュー デリジェンスを完了するためのタイムラインが始まります。
物事は素早く進みます！したがって、すぐに情報を収集し、資料を請求し、検査のスケジュールを立ててください。
期限が終了すると、手付金は返金不可になる場合があります。延長をリクエストすることもできますが、通常は元のスケジュールに従うことをお勧めします。
時間通りに終了できない場合、オーナーは競争の激しい市場で別のオファーに移る可能性があります。
すべてを確実に完了するための優れた方法は、適切な評価プロセスを設定することです。
たとえば、空白のフォームとチェックリストを使用して各ステップの概要を作成します。
オファー後のデューデリジェンスでは、不動産の物理的、財務的、法的事実が確認されます。
プロセスを進める際には、問題を発見することにオープンになってください。
最終的な和解書類に署名するまで交渉が続きます。したがって、リスクの高い投資を回避するチャンスです。
物理的デューデリジェンスでは、不動産の状態を調査し、改修費用と市場価値を明確にします。
これには、評価、物件検査、ウォークスルー、修理/改修リストが含まれます。
評価です。 専門の鑑定士が不動産の品質、状態、サイズを評価します。
次に、それを類似の物件と比較し、公正な市場価値を確立します。
銀行融資には審査が必要です。ただし、銀行融資がない場合でも、融資を受けることを検討してください。
財産検査 資格のあるホームインスペクターを雇って、内外装の欠陥、建築基準法の問題、隠れた問題をチェックしてもらいましょう。
検査官と一緒にウォークスルーを行って問題を確認し、質問することをお勧めします。
検査では次の点を確認する必要があります。
ウォークスルー。 たとえ専門家の検査を受けたとしても、敷地内全体を歩くことが重要です。
物件に複数のユニットがある場合は、それぞれを確認してください。 .
ウォークスルーは修理と改修の詳細なリストを作成するのに最適です。 敷地内や近隣の敷地内の問題に注意してください。
以下にリストします。
その他の検査。 定期的な財産検査ではすべてをカバーできるわけではありません。
物件の築年数と状態に応じて、次の追加検査を検討してください。
財務デュー デリジェンスは、その不動産が健全な財務投資であるかどうかを判断するのに役立ちます。
もちろん、情報は正確であればあるほど良いです。しかし、場合によっては、仮定を立てる必要があります。
以下は一般的な財務デューデリジェンスの項目です。次に、賃貸物件と反転物件に関する具体的な情報を示します。
修理と改修の費用を見積もる .
ウォークスルーのリハビリ アイテムのリストを使用して、修理費用を計算します。
材料費と人件費の実際のコストを計算してみてください。自治体の検査や許可にかかる手数料も忘れないでください。
請負業者に依頼する場合は、物件を見て見積もりを出してもらいます。
それが不可能な場合は、修理と改修のリストを提供して、おおよその数字を把握してください。
リハビリ費用を算出したら、オファーをする前に見積もった金額と比較してください。
コストは一致していますか?
保険 正しい保険範囲については、いくつかの保険会社から見積もりを入手してください。
保険の種類は、レンタルか切り替えかによって異なります。
たとえば、住宅改修保険、家主保険、空き家保険などが必要になる場合があります。
不動産が洪水地帯にある場合は、洪水保険をリストに追加してください。
多くの家主は、追加の保護層として傘保険にも加入しています。
固定資産税 公共資産税の情報は、多くの場合、地方自治体を通じて入手できます。
固定資産税評価額を確認し、税金が最新かどうかを確認してください。
既存の賃貸物件については、現在の賃貸情報を収集して分析します。
不動産が既存の賃貸物件ではない場合は、市場情報に基づいた推定財務データを使用します。
詳細を確認したら、NOI、キャップレート、キャッシュオンキャッシュリターンの計算を再実行します。
レンタルに関する書類
既存のレンタルの場合は、プロフォーマ ステートメントを確認するために販売者の書類を要求してください。*
収集されたデータにより、不動産、税金、リースなどの財務上の問題が明らかになる可能性があります。
また、これを使用して、純営業利益 (NOI)、キャップレート、キャッシュオンキャッシュリターンを確認することもできます。
長期レンタルのドキュメント:
*賃貸物件を購入する際には分析すべきことがたくさんあります。不動産弁護士や公認会計士にサポートを依頼することを検討してください。
収入と支出の見積もり
不動産が既存の賃貸物件でない場合は、NOI、キャップレート、キャッシュリターンを得るために収入と支出を予測します。
正確さを期すため、類似物件の市場家賃価格を使用してください。
次に、マーケティング、メンテナンス、不動産管理、芝生の手入れ、修繕など、予想される出費を計算します。
転倒を分析するには、修復コストと修理後価値 (ARV) に焦点を当てます。
したがって、改修と再販の正確な見積もりは、反転を成功させるために非常に重要です。
多くの場合、損失のリスクを下げるためにコストを過大評価することが賢明です。
ウォークスルーの修理と改修のリストを使用して、修理費用を取得します。
ARV を見つけるために、比較可能なプロパティの値を必ず調査してください。
フリップには、リハビリ費用に加えて、不動産手数料と建築許可料がかかることを覚えておいてください。さらに、改修中は保管（運搬）コストがかさむ可能性があります。
経験がない場合は、請負業者に依頼して詳細な見積もりを依頼することを検討してください。
法的デューデリジェンスでは、権原問題、ゾーニング、規約などを扱います。そのため、不動産弁護士または権原会社に依頼することをお勧めします。
住宅所有者協会 (HOA)。 宿泊施設が HOA の一部である場合は、HOA の規則、規制、財務状況を確認してください。
それはゾーニング。 ゾーニングは投資や不動産価値に影響を与える可能性がありますか?
将来の開発や占有制限などに注意してください。
それはタイトル検索。 弁護士または権原会社は権原検索を行って、先取特権や重大な法的問題を探します。
彼らが探しているものは次のとおりです。
権原会社は、権原検索で見逃した問題に対する権原保険も掛けています。 （貸し手と一部の州は必須としています） タイトル保険。)
それは物件調査。 敷地境界線に不一致がある場合は、調査が必要になる場合があります。とはいえ、調査は商業用不動産や集合住宅に最も関連性があります。
これまで説明したデュー デリジェンスは商業用不動産にも当てはまりますが、それだけではありません。
法的問題、場所、ゾーニング、環境問題、賃貸借などがより重要です。したがって、商業用不動産を検討する場合、プロのチームを雇うことは多くの場合価値があります。
推奨書籍:商業用不動産投資:CRE ポートフォリオの構築
デューデリジェンス期間中に予期せぬ問題が見つかった場合は、
1) 契約を再交渉する、または
2) 契約をキャンセルします。
販売者が解決できる問題を見つけた場合は、販売を終了する前に修正するよう依頼できます。その後、販売者が同意した場合は、和解書に署名する前に同意したことを確認します。
場合によっては、販売者が問題を解決できない、または解決しようとしない場合があります。
しかし、それでも不動産を購入したい場合は、売主に値下げ（再取引と呼ばれます）やその他の金銭的譲歩を求めることもできます。
売主がそれ以上の交渉を拒否した場合、契約はキャンセルされ、手付金は返金されます。
また、予期せぬ問題が多すぎる場合は、契約をキャンセルして立ち去ることができます。
デューデリジェンスの期限前であれば、手付金は戻ってきます。期限を過ぎると手付金が失われる可能性がありますが、状況によります。
デューデリジェンスの実施には時間がかかり、多くの場合費用もかかります。それでも、長期的には、不動産投資を成功させるには、デューデリジェンスを実施することが重要なステップとなります。
潜在的なリスクと利点を理解するのに役立つだけでなく、時間、お金、将来の頭痛の種を節約できます。
活発な不動産市場において、取引を成立させるためだけにデューデリジェンスの実施を省略しないでください。
競争に打ち勝つために手を抜いてしまうと、収益を生む夢の賃貸物件がたちまち悪夢のような金儲けの宝庫に変わってしまう可能性があります。
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アマンダによって書かれた記事
アマンダは、Women Who Money のチームメンバーであり、Why We Money の創設者兼ブロガーです。彼女は、 幸福、価値観、お金、 不動産について書くことを楽しんでいます。
お金持ちの女性
エイミー ブラックロックとヴィッキー クックは、2018 年 3 月に Women Who Money を共同設立し、個人の財務、キャリア、起業家に関するトピックに関する有益な情報を提供して、自信を持ってお金を管理し、純資産を増やし、全体的な財務健全性を改善し、最終的には経済的自立を達成できるようにしました。