🌟 重要なポイント
キャピタルゲインとは、不動産、投資、株、仮想通貨などの資産、ボートや車などのアイテムを元の価値を超えて売却したときに得られる利益です。
利益は、受け取った最終販売価格から、税基準と呼ばれる元の資産コストまたは購入価格に諸経費を加えて差し引くことによって計算されます。
売却するまでの資産の所有期間に応じて、キャピタルゲインは短期または長期になります。
課税年度の純キャピタルゲインまたは純キャピタル利益に対して IRS に税金を支払う義務があります。
その不動産があなたの主な住居であり、その家を少なくとも 2 年間所有し、過去 5 年間のうち少なくとも 2 年間その家に住んでおり、過去 2 年間に別の売却でこの控除を利用していない場合、250,000 ドルの税控除を受ける資格がある可能性があります。
賃貸物件は税控除の対象にはなりませんが、主な住居の控除を利用するために 2 年間その物件に入居することができます。
資産をその価値よりも低い価格で売却して損失を被った場合、これはキャピタルロスとして知られており、これにより負債が軽減され、キャピタルゲインが相殺され、ひいては税負担が相殺される可能性があります。
キャピタルゲインとは、資産を元の価値よりも高く売却して利益を得ることです。これらの利益から得た純利益に対して所得税を支払わなければなりません。
支払うべき金額は、IRS が通常の所得税率で通常の課税所得と同様に扱う短期利益とみなされるか、一部の例外を除き、納税申告状況に応じて 20%、15%、または 0% で課税される長期利益とみなされるかによって異なります。この税は、主な住居や投資用不動産を含む不動産の購入に適用されます。
この記事では、キャピタルゲイン税と、資産を売却するときにそれを回避する方法について説明します。
目次
キャピタルゲイン税は、住宅の売却などの資産を売却したときに得た利益に対して IRS に支払わなければならない税金です。
税率は、所得階層や婚姻状況だけでなく、住宅を所有していた時期や、それが主な住居であったのか、二次住宅であったのか、投資用不動産であったのかによっても異なります。
不動産を1年以上所有している場合、それは長期キャピタルゲインとみなされます。
資産を 1 年以内に保有する場合、これは短期利益と呼ばれます。通常の連邦所得税と同じ条件で、販売利益に対する税金を支払います。
主な住居を売却するときは、課税対象資産を売却することになるため、家を売却した年の納税申告書と一緒に税金を支払い、経済的利益を IRS に報告する必要があります。
IRS は、住宅所有者が本拠地を売却する際に支払わなければならない金額を軽減するために、この規則に役立つ例外を設けています。次の場合、最初の 250,000 ドルは非課税となります。
長期純利益に対する長期キャピタルゲイン税率は、課税所得全体によって異なり、IRS によって次のように定義されます。
<番目><番目>長期課税所得率
<番目>独身
<番目>既婚、別々に申告
<番目>既婚、共同で申告
<番目>世帯主
0%
44,625 ドル未満
44,625 ドル未満
89,250 ドル未満
57,750 ドル未満
15%
$44,626 ～ $492,300
$44,626 ～ $276,900
$89,251 ～ $553,050
$59,751 ～ $523,051
20%
$492,300 以上
$276,900 以上
$553,050 以上
523,051 ドル以上
出典:IRS
いくつかの例外を除き、レートは 25% ～ 28% になる場合もあります。
賃貸不動産やその他の不動産投資にはキャピタルゲインの除外がないため、賃貸不動産に対するキャピタルゲイン税は、本拠地を売却する場合よりも複雑になります。
IRS によると、減価償却控除を受ける資格がある場合、「1997 年 5 月 6 日以降の期間の控除として許容される (実際に控除される) または許容される (法的に控除されると予想される) 減価償却に等しい利益の部分」を除外することはできません。この規定により、所得税から除外できる減価償却関連利益が制限されます。
通常、物件を少なくとも 12 か月間保管することがお客様にとって最善の利益となります。 1 年以内に売却した場合、IRS は低いキャピタルゲイン税ではなく通常の所得として課税するため、税率は 0%、15%、または 20% の下位のキャピタルゲイン税率ではなく、37% まで高くなる可能性があります。
不動産投資に対するキャピタルゲイン税の支払いを軽減または回避できる一般的な方法は次のとおりです。
1031 取引所は同種取引所としても知られており、個人や企業が不動産売却で得た収益を同様の不動産に再投資できるようにする IRS の例外です。これは免税交換ではなく、税金の繰延の一種です。
資産をその価値よりも低い価格で売却すると、キャピタルロスが発生します。純キャピタルロスは、支払わなければならない税金を相殺することができます。
請求できる金額は、1,500 ドル (または結婚している場合は 3,000 ドル、共同で申告)、またはフォーム 1040、16 行目、スケジュール D に表示される純損失総額のいずれか小さい方です。余分な資本損失は後年度に繰り越すことができます。
上で参照したように、最大 250,000 ドルの利益を課税から除外する資格がある場合があります (結婚していて配偶者と共同申告している場合は、最大 500,000 ドル)。売却したい賃貸物件に 2 年以上入居することで主な住居として確立できれば、多額のキャピタルゲイン税の支払いを避けることができます。
2017 年減税・雇用法に基づく「機会ゾーン」とみなされる一部の地域では、5 年後の課税標準額のステップアップなどの税制上の優遇措置が提供されます。これらのインセンティブにより、売却時に支払わなければならないキャピタルゲイン税が軽減されます。
家の改善にお金を費やした場合（領収書を保存した場合）、支払った金額を家の初期価格の調整に充てて、調整後の原価基準を引き上げることができる場合があります。調整後の原価基準が高くなるほど、不動産を売却したときのキャピタルゲイン額は低くなります。
これらは、修理やメンテナンスではなく、物件のアップグレードである住宅改修である必要があることに注意してください。
税金を管理する最善の方法は、収入と税金を注意深く追跡し、専門の税務顧問に相談することです。彼らは、あなたが見逃している可能性のある法律、例外、または法的抜け穴を指摘し、納税時期に正しい軌道に乗せることができます。
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不動産のキャピタルゲインについてまだ興味がありますか?キャピタルゲイン税の詳細については、以下のよくある質問をご覧ください。
米国にはキャピタルゲイン税に6年というルールはありませんが、オーストラリアでは、納税者は、退去して家を貸した場合、納税申告書で最大6年間、主居住地（PPOR）のキャピタルゲイン全額免除を申請できます。
キャピタルゲイン税を軽減する最も一般的な (そして合法的な) 方法には、1031 Exchange の利用、キャピタルロスを利用して利益を相殺する、主な住居除外を利用する、機会ゾーンへの投資、改修や改善を通じて住宅の価値を高めるなどがあります。
米国では、年齢に基づくキャピタルゲイン税の支払いを妨げる基準はありません。かつては 55 歳以上の人に 1 回限りのキャピタルゲイン税の控除を認める法律がありましたが、現在は施行されていません。
キャピタルゲインを避けるために必ずしも別の家を購入する必要はありません。あなたの収入と申告状況に応じて、主な住居ではキャピタルゲイン税が 0% になる可能性があり、住宅所有者は 250,000 ドルの免除を受けられます (夫婦で共同申告する場合は 500,000 ドル)。
投資不動産に対してキャピタルゲイン税をすぐに支払う必要がありますが、1 年未満の期間保有した場合、IRS は (おそらくより高い) 通常の所得税率で課税します。ほとんどの場合、不動産は少なくとも 12 か月間保有しておく必要があります。