私たちがアメリカ史上最長の景気拡大の10年目に位置していることを考えると、私たちがまだ成長の余地があると考える人々と収縮を恐れる人々の間で日々の議論にさらされていることは驚くべきことではありません。
商業用不動産（CRE）は景気循環で生きて死んでいくため、多くの投資家は、市場が近い将来に向かっている方向にビーズがなければ、CREに飛び込むことができないと感じています。
業界関係者、CEO、金融アナリスト、および不動産市場について何か言いたいことがある人から絶え間なくおしゃべりが発生するため、このタスクはさらに困難です。多くの場合、市場のリーダーは正反対の立場を取ります。個人投資家として、あなたができないと彼らが見ているものを理解するのは難しいかもしれません。
私たちは情報化時代に生きていますが、情報へのアクセスは十分ではありません。 マイニングできる必要があります より良いリターンを生み出すための洞察のためのその情報。 本日は、後期の商業用不動産投資における2つの相反する見方を理解する方法を紹介することにより、CREへの投資方法を理解するお手伝いをします。また、成長と配当のために住宅投資信託（REIT）を紹介します。
集合住宅REITは、その焦点にもかかわらず、住宅ではなく商業用不動産と見なされていますが、業界を共有していますが、必ずしも同じ目標や戦略であるとは限りません。
エセックスの現在のCEO兼社長であるMichaelJ。Schallは、高い評価と厳しい規制環境にもかかわらず、供給が制限された西海岸市場で集合住宅に引き続き依存することを提唱しています。これは特に、サンフランシスコやロサンゼルスなど、土地利用規則とテナント保護が国内で最も厳しい都市の一部であるTier1都市に当てはまります。
中米のアパートコミュニティの社長、会長兼CEO、エリックボルトンジュニア （MAA、$ 134.93）は、別のアプローチを取っています。 Mid-Americaは、ハイエンド市場のTier 1都市に焦点を当てるのではなく、南東部、南西部、および中部大西洋岸地域の生活費の低い地域に目を向けています。これらの地域は、買収コストが低く、より好ましいビジネス環境を提供し、長期的に成長する余地が最も大きい傾向があります。
ボルトンがこのナライトのインタビューで述べたように、両社はアメリカの集合住宅市場の将来に大きな賭けをしており、その将来は少なくとも2020年まで良好なままです。
「ここ数年の歴史的に強いトレンドから少し離れて、私たち全員が考えを再調整する必要がありますが、全体として、アパート事業は非常に良好な状態を維持していると思います」と彼は言います。 「人口統計、社会的傾向、雇用条件、および合理的な新規供給がすべて組み合わさって、着実な家賃の伸びをサポートするアパート賃貸の条件を提供します。」
ただし、両方のREITは、長期的な成長に到達するためのアプローチが大きく異なります。 ESS（利回り：2.5％）は、西海岸の継続的な経済的支配に大きな賭けをしています。一方、MAA（利回り：3.0％）は、中心部やその他の場所でのより安価でより多くの買収を通じて成長する予定です。
投資する適切な市場を選択することは克服できない課題のように思われますが、投資家が特定の地域の集合住宅市場を判断するために使用できる実証済みの指標があります。
注目したい2つの重要な指標は、雇用と人口増加です。理由は簡単です。人々が仕事を見つけることができない場合、彼らは住宅を買う余裕がないでしょう。同じ考え方が人口増加にも当てはまります。アパートのスペースを争う人が少なければ少ないほど、空室は多くなります。また、人口が減少している地域の市場では、テナントの維持と新しい借主へのマーケティングにより多くの費用をかける必要があります。
覚えておいてください。これらの2つの指標がしっかりしている場合でも、投資家は市場の真の状態を見つけるためにさらに深く掘り下げる必要があります。雇用については、次のような質問を自問してください。
市場の長期的な健全性を判断するには、これらすべての質問に答える必要があります。主要な工場や軍事基地など、1つまたは2つの雇用源に依存している市場は、より多様な雇用基盤を持つ地域よりも不安定になる傾向があります。
エセックス・プロパティー・トラストに戻る：ESSは、雇用の大幅な伸び、人口動態の前向きな傾向、および多数の需要ドライバーを抱える西海岸の都市の集合住宅に厳密に焦点を当てています。
「エセックスは、長期的な家賃の伸びが最も大きい市場に投資することを目指しています」と、エセックスのCEO、マイケル・シャルはMultiHousingNewsに語った。 「毎年、私たちの研究グループは、米国の多くの主要な大都市圏の住宅需給のダイナミクスをより広く調査し、基本的に市場の選択基準とポートフォリオの割り当てに継続的に挑戦しています。この時点で、進行中の住宅不足、高価な住宅代替品、テクノロジー業界の並外れた成長は、西海岸の足跡を再確認し続けています。」
Fundriseの West Coast eREIT （公開されているが取引されていないREIT）は、同様の戦略計画に従う別のオプションです。
商業用不動産は、他の人気のある資産クラスと比較した場合、投資家に安定したキャッシュフロー、評価のメリット、および実質的な税制上のメリットを提供します。
CREは、投資家のポートフォリオを従来の株式のボラティリティから保護するのにも役立ちます。不動産、特に集合住宅の反循環的な性質により、投資家は株式市場の下落をヘッジすることができます。 2008年のような大規模な住宅の崩壊の間でさえ、国の多くの地域の多世帯資産は同じレベルを維持するか、空室を減らしました。これは主に、人々が差し押さえや財政状況のために家を失ったために賃貸住宅の需要が高まったためです。
>長期的には、商業ビルを含む米国の不動産の価値は常に上昇しています。調査によると、株式市場とパッシブ不動産投資は同じレベルの成長に達しますが、マネージド不動産資産（REITなど）は長期的な成長において株式市場をわずかに上回る傾向があります。
CRE資産の税制上の利点は、多くの場合、投資家のポートフォリオに大きなプラスの効果をもたらします。オポチュニティゾーンなどのプログラムや1031取引所などの規制により、IRSに支払われたはずの資本の再投資が可能になります。その資本を再投資する能力は、知識のある投資家が税の繰り延べ期間のない投資と比較してより高いリターンを生み出すのに役立ちます。
オポチュニティゾーンを介してリターンを生み出すことを目的としたパブリックREITの例は、ベルポイントのOZREIT です。 （BELP、$ 100.10）。ただし、この分野のパイオニアでありながら、1日あたり数千株という非常に薄いボリュームで「店頭」で取引されていることは注目に値します。採用するのであれば、時間がかかります。これは確かに、より攻撃的な好みのための遊びです。
プライベートスペースでは、 SkyBridge Opportunity Zone REIT 同様の戦略を試みています。 SkybridgeのCEOであるAnthonyScaramucciは、彼の会社がOZスペースに参入する理由をブルームバーグに説明しました。
「米国全体に8,700の機会ゾーンがあり、その市場の全セクションにわたって多様なポートフォリオをクライアントに提供したいと考えていました。私たちは、不動産を開発して成熟させる10年間の間に収入を提供できるようにしたいと考えていました。キャッシュフローになり、6年目の終わりにREITを公開し、人々が株式を保有および/または売却するかどうかを決定できる流動性の側面になります。」
多くの場合、投資家は市場のタイミングを計ることで暴走する利益を生み出すことができると感じています。
しかし、何も約束されておらず、結果は確実ではありません。たとえば、私たちは現在、大不況の最中に、10年前には考えられなかったであろう10年間のブルランの真っ只中にいます。 2019年に数回点滅した逆イールドカーブなど、いくつかのマイナスの指標にもかかわらず、他の多くのプラスの指標（雇用の伸びや消費者信頼感など）は、継続的な経済成長を示しています。
7年目または8年目に傍観者を待っていた多くの投資家は、過小評価のために自分自身を蹴っています。市場が修正のために遅れているという彼らの誤った信念は、歴史的な傾向に関係なく、投資の引き金を引いた投資家に遅れをとる状況につながりました。
そのようなタイミングは役に立ちません。ただし、不動産サイクルのどこにいるかを知ることは、収益性の高い機会を見つけ、損失を回避するのに役立ちます。市場のファンダメンタルズと本質的価値に焦点を当てることは、タイミングよりも長期的な成功のはるかに大きな要因です。また、市場がいつどのように不況に陥るかを正確に判断するよりも、投資の根底にあるファンダメンタルズを研究する方がはるかに簡単です。
「投資は、外科用メスを使用するよりも、ブロードソードを振る練習です」と、サイズモアキャピタルのプリンシパルであるチャールズサイズモアは言います。 「リーズナブルな価格が得られ、収入を生み出す不動産やREITの場合、競争力のある利回りが得られる限り、物事のタイミングを完璧に合わせる必要はありません。おそらく、常に少量のドライパウダーを保管しておく必要があります。主要な引き戻しを利用するためです。しかし、数字が良さそうであれば、資本を機能させることを恐れてはいけません。」彼はまた、不動産の家賃は時間の経過とともに上昇する傾向があり、賃貸料には家賃のエスカレーターが組み込まれていることが多いと指摘しています。したがって、上場REITの場合、この着実な賃貸収入の増加は、着実な配当の増加につながります。
不動産収入を検討してください （O、$ 76.89）、これはおそらく取引されたエクイティREITの中で最も「債券に似た」ものです。 Realty Incomeは、3.6％のまともな現在の配当利回りを提供し、1994年に公開されて以来、年平均成長率4.6％でその配当を引き上げました。
外から見ると、同じような経歴と血統を持つ2人のCEOが、商業用不動産市場で大きく異なるアプローチを提唱しているのを見るのは困惑するかもしれません。
たとえば、REITに関しては、巨額の資金調達の支持者と、これらの資金が煩雑すぎて最適なリターンを生み出すことができないと信じている人々の間でイデオロギー的な戦いが繰り広げられています。意見の違いは、慎重に展開された「スマートマネー」は、最高のものを選んで選択するのではなく、市場での実質的な資本とポジションを使用して利回りを強制する大規模なファンドと比較して、より高いリターンを生み出すと信じているという事実に要約されます機会。
これらの異なる信念体系により、個々のCEOは、大きく異なる方向に「船を操縦」するようになりますが、同じ目標を持っています。それは、利益を最大化することです。大企業は特定の不動産市場を追い詰めて経済発展を推進しようとするかもしれませんが、小規模で機敏な企業は全国の高成長地域で個々の機会を選んで選ぶかもしれません。
市場では何も保証されていないため、最も知識が豊富で有能なリーダーでさえ、CREから投資家に最高のリターンを生み出す方法について異なる見解を持っている可能性があるのは当然のことです。
成功した「小さなボール」アプローチの例として、 STORE Capital の場合を考えてみましょう。 （STOR、38.31ドル）、3.7％の利回り。 STOREは、歯科医院から自動車店まで、2,400を超える物件のポートフォリオを構築することに成功しました。この戦略の良い面は、単一の物件でのトラブルがポートフォリオを混乱させないことです。また、サービスビジネスに重点を置いているため、STOREのポートフォリオは可能な限り「Amazonプルーフ」に近いことにも言及する価値があります。
