不動産投資信託（REIT）–投資家がアパートやオフィスビルなどの資産にアクセスし、多くの場合多額の利回りを集める方法–は、2018年に失望しました。今年は残りわずか数日で、Vanguard REITETF （VNQ）は、より広範な市場で12％減少したのに対し、13.5％減少しました。これは、10年間の平均年間利益とは対照的です。 VNQの場合は12％強です。
REITは2019年に跳ね返りますか？さて、2018年にこれらの不動産のプレーを妨げたのと同じ恐れ-金利の上昇-は、来年もまだ取締役会に残っています。また、債券の利率が高いと、REITのパフォーマンスが低下することがあります。
ただし、これらの企業は平等に作成されていません。 2019年の最高のREITは、2019年の他の強力なトレンドから恩恵を受ける可能性があります。たとえば、クラウドコンピューティングの成長は、データストレージサービスに対する旺盛な需要を引き続き刺激するはずです。巨額のインフラ支出法案は、関連するREITのプレーの運命を改善する可能性があります。また、モバイルデータの成長と超高速5Gテクノロジーの展開により、セルタワーREITの潜在的な成長がもたらされます。
2019年に購入して保持するのに最適な13のREITは次のとおりです 。彼らは、同業者をしのぐのに役立つ可能性のある幅広いトレンドから利益を得るだけでなく、REIT全体として、最近、はるかに口当たりの良い評価で取引されています。さらに、このスペースの平均配当利回りは現在4％を超えています。来年も市場の不安定さが続くのであれば、投資家がREITに固執する理由はなおさらです。
不動産プレーは、2006年以来、運用からのコアファンド（FFO、REITの収益性の重要な指標）の一貫した年間12％の成長を生み出し、その配当は同じ割合で拡大しました。有機的成長は、高い顧客維持率と、リースに組み込まれた2％から4％の年間賃料エスカレーターによって支えられています。
Digital Realtyは新しいキャンパスを建設し、そのフットプリントを拡大して、クラウドコンピューティングの次の波を利用して、人工知能市場で年間76％の成長、モノのインターネットアプリケーションで年間34％の成長、自動運転車セグメント。
DLRは、ブラジル最大のデータセンタープロバイダーであるAscentyを18億ドルで買収することにより、前四半期にラテンアメリカのフットプリントを拡大しました。この購入により、REITは14の新しいデータセンター、約140の新しい顧客を獲得し、世界で8番目に大きな経済における存在感を高めています。
REITは、前四半期のコンセンサスアナリストの見積もりを上回り、1株あたりのFFOは前年比で8％増加しました。さらに、2018年の1株あたりの年間FFOに関するガイダンスを繰り返しました。これは、7％以上の成長につながるはずです。
グッゲンハイムのアナリスト、ロバート・ガットマンは最近、デジタル・リアルティ株の格付けを「中立」から「購入」にアップグレードしました。
もう1つの大規模なデータセンターREITは、 Equinix です。 （EQIX、339.02ドル）、5つの大陸と52の主要市場にまたがる200を超えるデータセンターを所有しています。エクイニクスには、フォーチュン500企業全体のほぼ半分を含む9,800を超える顧客がいます。
Digital Realtyと同様に、このREITは、高い経常収益（総収益の約94％）と2％から4％の契約年間賃料の上昇により、着実な有機的成長を生み出しています。エクイニクスは、63四半期連続で収益を改善してきました。また、過去10年間で、年間収益の伸びは平均26％でしたが、キャッシュフローの伸びは平均29％でした。
エクイニクスの成長計画には、データセンターのネットワークの拡大が含まれます。開発プロジェクトは通常、約30％の投資収益率を生み出します。現在、エクイニクスは30の建設プロジェクトを進行中であり、21の主要な世界市場で生産能力を拡大します。
REITは、2018年に1株あたり13％のFFOの成長を導き、今年と2017年に配当を14％引き上げました。45％という控えめな配当目標は、今後さらに配当を増やすためのクッションを提供します。
エクイニクスの株式は、25人のカバーアナリストのうち21人が買いまたは強い買いと評価しています。残りのアナリストはまだそれを保留と呼んでいます。
ここで説明する最後のデータセンターREITは、 CyrusOne です。 （CONE、51.11ドル）。これは、南北アメリカ、ヨーロッパ、アジアの47のデータセンターのネットワークを通じて約1,000人の顧客にデータストレージサービスを提供します。
2018年の第3四半期に、CyrusOneは顧客と500の新しいリースに署名しました。これは歴史上2番目に高い四半期合計です。7つの新しいFortune 1000顧客を追加し、合計を208に増やしました。REITは契約バックログに8,900万ドルを追加しました。過去最大の四半期ごとの増加–総バックログは約8億5000万ドルに増加しました。
平均8。7年のリース期間は、このREITに収益の優れた予測可能性を提供します。 CyrusOneのリースの約81％には、信頼できる有機的成長を促進する2％から3％の年間賃料エスカレーターが組み込まれています。
REITは最近、西海岸の新しいサイトを取得し、ロンドンとフランクフルトで拡張プロジェクトを開始し、ブラジルの大手データセンタープロバイダーであるODATAブラジルとの戦略的パートナーシップを確立しました。これらのアクションはすべて、主要なデータセンター市場全体にREITのフットプリントを拡大し、将来の成長を促進するのに役立ちます。
CyrusOneは、2018年の最初の9か月間に1株あたり7％のFFOの成長を実現し、通年で6％から8％のFFOの成長を導きました。
REITは2013年に配当金の支払いを開始し、2018年の9.5％の増加を含め、3年間で年間平均26％の配当を増やしました。
医療費を煽る人口の高齢化は、今日のアメリカを形作る最も強力な人口動態の傾向の1つです。米国の高齢者人口は今後20年間で倍増すると予想されており、ウェルタワーなどのヘルスケアREITも （まあ、66.44ドル）結果として繁栄するかもしれません。
ウェルタワーはアメリカ最大のヘルスケアREITであり、病院や外来診療所から生活支援施設や熟練した看護施設まで、医療のほぼすべての側面に参加しています。同社は、米国、カナダ、英国全体で1,517の医療施設を所有しています。
サンライズシニアリビング、プロメディカ、エボリューションヘルスなどの主要なヘルスケアプロバイダーは、長期契約に基づいてREITの資産をリースしています。ウェルタワーの収益の約94％は私費であるため、メディケア/メディケイドへの変更によるリスクはほとんどありません。さらに、テナントが提供する基本的なヘルスケアサービスにより、このREITは本質的に不況に強いものになっています。
12月、Welltowerは、2018年の第3四半期に締結された15億ドルの診療所物件取引に加えて、10億ドルのシニア住宅および診療所物件を購入しました。REITは最近、新しいプロジェクトへの資金提供についてカタールソブリンウェルスファンドと提携しました。
ウェルタワーは、創業以来毎年14.9％の収益を上げ、2004年以降毎年配当を増やしており、他のREITを常に上回っています。ただし、ペースは必ずしも活発ではありません。過去5年間で、配当は毎年3％増加しています。
WELLは、2018年に3つのアナリスト企業によってアップグレードされました。最新のアップグレードは、レイモンドジェームズのアナリストであるジョナサンヒューズによるものです。ヒューズは、REITの安全マージンが高いことを理由に、評価を「MarketPerform」から「Outperform」に引き上げました。
アメリカの灰色化の恩恵を受けているもう1つの主要なヘルスケアREITは、ベンタスです。 （VTR、57.51ドル）。このREITは、米国、カナダ、米国全体で約1,200のシニア住宅、ヘルスケア、リサーチ施設を所有しています。過去18年間で業界をリードする23％の年間収益率と、8％の年間配当成長率を実現しています。
VentasはWelltowerよりも多様化しています。シニア住宅、診療所、大学を拠点とする研究センター、入院患者のリハビリテーション、長期急性期医療センター、病院、国際病院など、あらゆる医療分野に参加しています。ほとんどのヘルスケアREITにとってパフォーマンスの低い分野である熟練看護師は、Ventasのビジネスの1％未満を占めています。
ウェルタワーと同様に、Ventasは、HCA Healthcare（HCA）、UnitedHealth Group（UNH）、AdvocateHealthなどの主要なヘルスケアプロバイダーに長期契約で施設をリースしています。シニア住宅はポートフォリオの約55％を占めています。これらの物件のリースは平均8年で、データセンターREITと同様に、成長のために家賃エスカレーターが組み込まれています。
Ventasは、大学を拠点とする研究センターをポートフォリオに追加することに取り組んでいます。これらの資産は現在、年間18％の成長を生み出しています。
REITは、過去10年間で毎年配当を増やし、過去5年間で毎年4.1％の配当を増やしてきました。その上、VentasはヘルスケアREIT業界で最も保守的なバランスシートを提供しています。固定料金のカバー率（収益が固定料金をどの程度カバーするか）は4.6倍と強力であり、資産に対する負債の比率は36％と控えめであり、短期の負債の満期は総負債の12％未満です。
Ventasは、2018年の第3四半期にコンセンサスアナリストの見積もりを上回り、1株あたりのFFOに関する通年のガイダンスを引き上げました。
超高速5Gネットワークの展開は、 Crown Castle International などの通信インフラストラクチャREITの新たな成長を促進する重要なテーマです。 CCI、103.87ドル）。クラウンキャッスルは、共有ワイヤレスインフラストラクチャの国内最大のプロバイダーです。 REITは、米国に40,000のセルタワーを所有し、スモールセルネットワーク用に60,000マイルの光ファイバーケーブルを所有しています。
「ビッグフォー」ワイヤレスキャリア（ベライゾン、AT＆T（T）、スプリント（S）、T-モバイル（TMUS））のリースは、クラウンキャッスルの収益の約74％を占めています。これらのリースは、ビルトインの家賃エスカレーターからの経常収益と有機的成長を提供します。現在、クラウンキャッスルでは、今後5年間で約240億ドルの契約リース料が予約されています。
モバイルデータの急増により、このREITは、2008年から2009年の不況時を含め、2001年以降毎年収益を伸ばすことができました。 Crown Castleは、既存のタワーに新しいテナントを追加することで売り上げを伸ばし、利益率とROIも向上させます。
クラウンキャッスルは2014年以来、毎年配当を増やしています。過去3年間で、配当は毎年28％増加しています。 REITは、今後少なくとも7％から8％の年間配当成長を実現することを約束しています。
クラウンキャッスルと同様に、アメリカンタワーは、5年から10年のリース期間と、3％の組み込み家賃エスカレーターから強力な経常収益を生み出しています。テナントへの請求と新しいタワーの設置の有機的な成長により、このREITは、過去10年間で年間16.5％の収益成長と12％の年間利益成長を実現しました。
資本の効果的な配分は、投資適格の信用格付けを維持し、バランスシートを活用せずに、近年25,000の新しいセルタワーを追加するREITの実証された能力によって示されます。 5年間の配当の伸びは年間平均24％であり、アメリカンタワーも50億ドル近くの自社株買いを完了しています。同社は、毎年ではなく、四半期ごとに配当を増やしています。 2018年には、4回のハイキングで支払いが20％向上しました。
アメリカンタワーには、アナリスト企業を対象とする22社中21社からの購入または強力な購入の推奨事項があります。
REITの北米および西ヨーロッパのポートフォリオは現在収益の81％を占めていますが、IronMountainは将来の成長が新興市場からもたらされると予想しています。有機的成長は、先進国では年間約3％、EMでは年間7％の範囲です。その結果、REITは、ポートフォリオにおける新興市場のエクスポージャーの増加が、本源的売上高の年間5％の成長と、有意義な利益率の拡大に拍車をかけると予想しています。
他のいくつかのREITよりもわずかにレバレッジが高いものの、Iron Mountainは72％の固定金利の債務と4.8％の混合金利の債務の恩恵を受けています。さらに、REITには、配当と投資に利用できる十分な現金（EBITDAの2倍、主要なキャッシュフロー指標）もあります。
Iron Mountainは、今後3年間で、年間売上高が6.7％増加し、年間キャッシュフローが10.9％増加し、年間配当が4％増加することを目標としています。 REITはまた、レバレッジをREITの平均以下に減らすことを計画しています。
このREITは、2010年以降着実な配当成長を遂げており、過去3年間の年間配当は平均14.5％増加しています。 IRMはまた、過去8年間に4つの特別現金配当と2つの株式配当を支払いました。
ベレンベルクのアナリスト、ネイト・クロセットは9月に、「購入」評価と52ドルの価格目標で報道を開始しました。
アレクサンドリアの不動産ポートフォリオは、3,220万平方フィートのオフィススペースを含み、2,160万平方フィートの運営不動産、2019年の納品のための260万平方フィートの開発および再開発スペース、および800万平方フィートの中期および将来の開発プロジェクトで構成されています。
REITの96％の稼働率、組み込みの家賃エスカレーター、トリプルネットリース（テナントは家賃だけでなく、維持費、税金、保険料も支払う必要があります）は、過去10年間で平均して年間5％の同じ物件の成長を支えてきました。 。アレクサンドリアは、今後5年間で40〜45の新しいクラスA物件と、910万平方フィートの新しい賃貸可能スペースを追加することを計画しており、2022年までにREITの賃貸収入を2倍にする可能性があります。
アレクサンドリアは、5年間で1株あたり58％のFFOの成長を生み出し、今年の事業からの資金の10％の利益を導いています。一方、配当は過去3年間でそれぞれ6％から7％改善されており、57％の適度な配当率により、高い安全マージンが確保されています。
シティグループのアナリスト、マイケル・バイラーマンは最近、アレクサンドリアを「購入」にアップグレードし、高成長市場で魅力的な資産を持つプレミアム評価ヘルスケアREITの優良な代替手段として同社を推奨しました。
新しく公開された Americold Realty Trust （COLD、$ 24.27）は、温度管理された倉庫に焦点を当てた最大かつ唯一の取引REITです。同社は、9億2400万立方フィートの冷蔵スペースを提供し、北米、オーストラリア、ニュージーランド、アルゼンチンの約2,400人の顧客にサービスを提供する156の倉庫を所有および/またはリースしています。
顧客は、戦略的に配置されたAmericoldの施設と広範な地理的フットプリントを利用して、独自の流通ネットワークを最適化しています。 REITの上位25の顧客は、会社のテナントとして平均33年間の保有期間を持ち、複数の施設をリースし、付加価値のあるサービスを購入し、長期リースの下でコミットしています。テナントには、ConAgra（CAG）やKraft Heinz（KHC）などの主要な食品生産者、およびKroger（KR）やSysco（SYY）などの主要な食品小売業者や流通業者が含まれます。
Americoldは、米国の冷蔵市場で業界をリードする23％のシェアを持っています。そのサイズは、規模の経済、運用コストの削減、資本コストの削減に関連する競争上の利点を提供し、REITを非常に細分化されたコールドチェーン市場の主要な統合企業として位置付けます。
Americoldは、既存のフランチャイズから年間3.3％の家賃の伸びと6.0％の年間収入の伸びを生み出しました。占有率と賃料の上昇、既存のサイトの拡張、買収は、将来の成長を後押しする可能性があります。 REITは1億900万ドルの開発プロジェクトを進行中であり、最近オーストラリア最大の食料雑貨店であるウールワースと提携して、今後3〜5年間で6億ドルの新しい開発プロジェクトを完了する予定です。 Americoldは、毎年2〜3つの開発プロジェクトを対象としています。プロジェクトは通常、7500万ドルから2億ドルの投資を必要とし、10％から15％のROIを生み出します。
REITの拡大戦略は、強力なバランスシートによって支えられています。債務は企業価値の23％に過ぎず、短期的な債務の満期は最小限であり、Americoldには3億8500万ドルの現金と、未開発の4億5000万ドルの銀行信用枠があります。
2018年1月に公開されたAmericoldは、レイモンドジェームズ、ザックス、サントラストロビンソンハンフリーのアナリストから「アウトパフォーム」の評価を得ています。
このREITは、生鮮食品や有機食品の消費量の増加を好む消費者の好みから恩恵を受けています。新鮮な果物と野菜の需要は過去30年間で362％増加しました。これは、同期間の年間食品CPI全体の成長の1.7倍です。
果物や野菜を栽培している農場の家賃、収入、還元利回りは、伝統的な商品作物（トウモロコシや大豆）に焦点を当てた農場よりもはるかに速い速度で拡大しており、これは特に魅力的な農場のニッチです。
グラッドストーンは積極的な買収者であり、2013年のIPO以来約4億4600万ドルの新しい農場資産を購入しています。買収により、5年間で収益が約7倍に増加し、1株あたりのFFOが3倍に増加しました。配当も同様の軌跡をたどっています。過去40か月で、Gladstoneは配当を10倍に増やし、合計で48％近く増加しました。
グラッドストーンには、農地ポートフォリオと賃貸収入を拡大する多くの機会があります。農場の所有権の断片化された性質のため。アメリカの農地の総価値は2.7兆ドルを超えていますが、農場の87％は個々の家族によって所有されており、その多くは出口戦略を模索しています。アメリカの農家のほぼ3分の2は定年に近づいており、既存の農場の経営に関心のある家族はいません。
また、REITは、100％の固定金利、3.3％の加重平均金利、および8。9年の平均債務満期を特徴とする債務構造により、金利上昇へのエクスポージャーを最小限に抑えています。
D-Califのナンシーペロシ議員は、アメリカのインフラストラクチャを構築することが新しい議会の最優先事項であることを示しました。 House Democratsは当初、2018年2月に発表したアメリカの「BetterDeal」計画の一環として、インフラストラクチャへの新しい連邦支出に1兆ドルを要求しました。
インフラストラクチャへの支出の増加から利益を得る態勢を整えているREITには、ハノンアームストロングが含まれます。 （HASI、19.11ドル）。ハノンは、気候変動に取り組むプロジェクトに資金を提供しています。太陽光と風力、雨水浄化、エネルギー効率の資産に投資し、そのプロジェクトでメーカー、エネルギーサービスプロバイダー、米国政府と提携しています。ハノンアームストロングは、エネルギー効率と再生可能エネルギープロジェクトの世界市場は100兆ドルになると見積もっています。
ハノンアームストロングは、環境修復における30年の実績と、主に投資適格の175のプロジェクトに分散された53億ドルの運用資産を誇っています。 REITは、新しいプロジェクトに年間10億ドルを投資する予定です。
事実上すべての環境修復市場にわたる力強い成長を反映して、ハノンアームストロングは、2018年の最初の9か月間に26％の収益成長と16％のEPS利益をもたらしました。固定金利は債務の77％を占めるため、REITは金利上昇へのエクスポージャーを最小限に抑えます。 。ハノンアームストロングは4年前に配当を開始し、年率15％で配当を引き上げました。 62％の低配当は、安全性のマージンと、配当を増やすための十分な余地を提供します。
ハノンアームストロングは、6人のカバーアナリストのうち5人から購入または強い購入と評価されています。
CorEnergyは、平均10年から15年の期間で、トリプルネットベースで資産をテナントにリースしています。ほとんどのリースには、REITが超過テナントの利益を共有できるようにするエスカレーターと参加機能が組み込まれています。
石油およびガス会社は、非中核インフラ資産の売却とREITのアクティブな取引パイプラインのサポートに熱心に取り組んでいます。 CorEnergyは通常、毎年1つか2つの資産購入を完了し、取引額は通常5,000万ドルから2億5,000万ドルになります。負債が資本のわずか25％を占める保守的な資本構造により、CorEnergyは合併や買収に柔軟に対応できます。
CorEnergyの2019年の主要なイニシアチブには、McGasパイプラインのFERCレートの引き上げを推進すること、余剰現金を利用してレバレッジを削減すること、1つ以上の買収を完了することが含まれます。
1株あたりのFFOは、過去4四半期で18％向上しています。これは、5年前に始まり、毎年9％の成長を遂げている新進の配当を促進するのに役立ちます。 CorEnergyは5年前に配当金の支払いを開始し、毎年9％の配当金を増やしています。
CorEnergyのコンセンサスアナリストの評価は購入であり、アナリストの平均株価目標は40ドルで、潜在的に22％の上昇が見込まれます。
