意欲的な不動産投資家は、「フィックスアンドフリップ」または「バイアンドホールド」の不動産投資戦略のいずれかを選択することができ、多くの場合、選択する必要があります。どちらの戦略にも長所と短所があり、ゲームプランも大きく異なります。
私の記事を読んでいるなら、私がよく共有するBRRRR戦略に精通しているかもしれません。 BRRRR戦略は、バイアンドホールド戦略であり、私の個人的な好みです。
この記事では、私は（偏見を持たないようにしてください） 「FixandFlip」と「BuyandHold」の不動産投資戦略の違いを共有する 。うまくいけば、次の不動産プロジェクトへの投資を検討しているときに、より良い選択をするのに役立つでしょう。
まず、Fix andFlipの不動産投資戦略を見てみましょう。
フィックスアンドフリップ戦略を使用する不動産投資家は、不動産を購入し、それを改修してから、より高い価格で販売することを目指しています。
プロパティを反転する場合は、その地域に住みたい新しい家族や意欲的な人々に販売するため、可能な限り最適な場所にあるプロパティをターゲットにする必要があります。このような場所は通常、市街地の近く、作業エリアの近く、または学校の近くにあります。
それに比べて、物件の購入と保有を検討している場合は、賃貸料の利回りが低すぎるため、最も高価な地域や上流階級の地域には行きません。
フィックスアンドフリッププロジェクトは短期的な傾向があります。グラスゴーで行われた最新のフィックスアンドフリッププロジェクトを以下で共有します。ただし、最初に、フリッピングプロパティの長所と短所を見てみましょう。
1年に2〜4つのプロジェクトで、かなり良いキャッシュフローを得ることができます。
これまで、シンガポールの小規模な請負業者は、友人や家族からのつなぎ融資を使用してプロジェクトに資金を提供することで、かなり良い収益を得ることができました。
チームを率い、プロジェクト管理を処理し、収益性の高い物件を改修する方法を知っていて、それができるのであれば、Fix andFlip戦略は優れたキャッシュフローを提供できます。
通常、足ひれは小規模な開発者になる前に請負業者として始まります。
フリッププロジェクトでは、開発者の利益の一部を支払う新しい計画外の物件と比較して、コストが低いため、損益分岐点が速くなり、利回りが高くなる可能性があります。
あなたがあなたの費用をうまく管理し、そして財産を有利に裏返すことができるならば、あなたはしばしば追加の銀行ローンや住宅ローンを必要としないでしょう。
つなぎ融資を完済する必要があります。ちなみに、視聴して学ぶことを好む場合は、このビデオで「FixandFlip」と「BuyandHold」について話しました：
2020年7月のCOVID危機の真っ只中に、誰もがパニックに陥り、封鎖に対処することを学んでいたとき、私は修正と反転のプロジェクトを完了しました。
私のチームはなんとかグラスゴーのテラスハウスを116,500ポンドで購入しました。 52.5％の投資収益率で、6か月以内に再生して販売しました。
原価計算に直接影響する可能性のある予期しない状況が発生する可能性があります。
たとえば、COVID危機の間、材料費は30％から50％上昇しました。そして、労働者が仕事のために国に来ることができないので、人的資源の危機がありました。
そのような状況に備える必要があります。
これが、すぐにキャッシュフローが必要な場合を除いて、私が一般的に反転したくない主な理由です。とはいえ、レンタルからもキャッシュフローを得ることができます。
一般に、プロパティを修正して反転すると、将来のメリットを完全に逃してしまいます。以下のセクションで、長年にわたって不動産価格がどれだけ上昇したかについての最新の洞察を共有します。
あなたが請負業者でもチームもあなたのために働いていない場合、通常、得られた利益の大部分はあなたに還元されません。
あなたが資本の大部分を投入しているのであれば、あなた自身の資本が危険にさらされるでしょう。ほとんどのサードパーティの請負業者は、手数料を稼ぎたいだけで、不動産の最終的な価値については気にしません。
原価計算が正確でない場合、最終的な資産を十分なマージンで裏返すことができないと、利益の一部が手数料で一掃される可能性があります。
不動産を売却すると、シンガポールを含むほとんどの国で、課税対象のキャピタルゲインや法人税が発生します。
それに比べて、BRRRR戦略では、賃貸利益にのみ税金がかかり、最終的には相続税がかかります。ただし、最後まで借り換えを続けると、キャピタルゲインがほとんどないか、キャピタルゲイン税がかかりません。
これは、昨年もCOVIDの深さでほぼ行ったバイアンドホールドプロジェクトです。私のチームは、2020年11月17日にバーミンガムのセミデタッチド物件を市場価格の286,000ポンドを下回って購入しました。改修後、評価額は360,000ポンドに達し、コスト後の最終的なROIは63.7％でした。
こちらが数字です。このビデオでも数字を見ていきます。
63.7％の収益は、「Fix and Flip」プロジェクトからの年間収益ほど良くないかもしれませんが、私たちは資産から資本の大部分（〜85％）を抽出することができました。これは、物件の賃貸に成功すると、損益分岐点に達し、快適に良好な収益（およびキャッシュフロー）を獲得できることを意味します。
「FixandFlip」と「BuyandHold」の不動産投資戦略の違いの概要は次のとおりです。
| 修正と反転 | 購入して保持 |
|---|---|
| 優れたキャッシュフローをより速く提供できます | より低いキャッシュフローを生成します |
| 即時のキャッシュフローの潜在的な上昇を忘れた | 不動産価格が上昇するのを待つ間、賃貸料はキャッシュフローを生み出す可能性があります。 |
| 建設業者と請負業者は利益の大部分を占める可能性があります | 物件を借りるときに損益分岐点までの滑走路が長くなります |
| 再生費用が超過する可能性があります | 再生費用が超過する可能性があります |
| 税効果が低い | 税効果が高い |
それでは、部屋の中の象について話しましょう。
シンガポールでは、フリッピング物件はかつて非常に収益性が高かった。
実際、それは15年から20年前に請負業者によって行われることが多かった。当時、テラスハウスはわずかS $ 800,000からS $ 900,000で購入できました。彼らはS $ 300,000からS $ 400,000を費やして改修し、その後S $ 150万からS $ 180万の間で切り替えて、かなりの利益を得ることができます。
しかし、私の見解では、特にあなたや私のような一般の人々にとっては、今日ほどアクセスしやすいものではありません。
記事から以下を抽出した表を見てみましょう。現在、シンガポールのコンドミニアムと比較して、土地所有権の1平方フィートあたりの平均価格がわずかに低いことに気付くでしょう。
ただし、上の表から、土地所有権の1平方フィートあたりの価格は上昇し、マンションの価格も上昇すると思います。
なぜですか？
単純な需要と供給のため。
土地所有権の供給はこれ以上ありません。土地所有権の供給を増やす唯一の方法は、それらを細分化して小さくすることです。そのため、一戸建てまたは半一戸建てのバンガローや優良クラスのバンガロー（GCB）など、より大きなサイズの土地所有権はますます少なくなっています。
比較すると、コンドミニアムには無制限の供給があります。開発者は、既存のものをまとめて、より新しく、より高いものを構築できます。
したがって、土地所有権の価格が時間の経過とともにより速く上昇することは避けられません。
そして、シンガポールの不動産指数の傾向は、この見方を支持しているようです：
不在地主権の物価指数（オレンジ色）は2000年第1四半期に98.9でした。21年後の早送りでは、2021年第2四半期の時点で184.8になります。 ％増加）。
比較すると、2000年第1四半期の非土地所有物件（アパートとコンドミニアム（青色））の価格指数は100.7でした。21年後の早送りでは、2021年第2四半期の時点で158.8になります。非土地所有物件は2.3％上昇しています。過去21年間の年間（全体で57.7％の増加）。
これを書いている時点では、シンガポールのアパート（別名：土地所有権）に対する家の比率は2.84倍です。 2000年には、この比率はわずか2.4倍でした。アパートの供給の増加は、土地所有権と比較して、資本の上昇に遅れをとっています。そして、このギャップは、土地所有権が希少になるにつれて拡大する可能性があります。
それに直面しましょう。土地が不足しているため、地価が上昇し、建物の価値が下落します。
不在地主権の価格が上昇するにつれて、「修正と反転」戦略は小規模投資家にとって実行がより困難になります。
上記の価格表に基づくと、テラスハウスには少なくとも300万シンガポールドルの資本が必要です。そして、効率的かつ収益性の高い方法で細分化するには、おそらくセミデタッチド（テラスに細分化することができます）に投資する必要があります。
改修費用を考慮すると、シンガポールで収益性の高い「修正と反転」を行うには、約600万シンガポールドル相当の資本が必要になります。そして、それは私たちのほとんどにとって非常に難しい提案です。
これにより、次の質問が発生します。
住宅価格が世界中でどのように上昇しているかを見てみましょう。 （p.s.包括的なデータを取得しようとしましたが、国全体で利用可能なほとんどのデータは同じ期間から取得されたものではないことに注意してください！）
| 国/市 | データポイントの期間 | 土地所有権の価格上昇 | 非土地所有権の価格上昇 | 過去の家とアパートの比率 | 最新の住宅とアパートの比率 |
|---|---|---|---|---|---|
| シンガポール | 2000 – 2021 | 4.5％pa | 2.3％pa | 2.40x | 2.84x |
| メルボルン | 2012 – 2021 | 6.8％pa | 2.36％pa | 1.87x | 2.75x |
| オークランド | 2016-2020 | 2.4％pa | 2.11％pa | データなし | 1.50x |
| ロンドン | 2001 – 2021 | 5.15％pa | 4.91％pa | 1.35x | 1.42x |
| バーミンガム | 2001 – 2021 | 4.69％pa | 4.32％pa | 1.32x | 1.42x |
| マンチェスター | 2001 – 2021 | 5.25％pa | 5.01％pa | 1.09x | 1.14x |
| ニューヨーク | 2011 – 2021 | 5.88％pa | 4.29％pa | 0.72x | 0.82x |
| ベイエリア（サンフランシスコ、オークランド、ヘイワードメトロ） | 2011 – 2021 | 10.03％pa | 8.58％pa | 1.30x | 1.49x |
ご覧のとおり、この傾向は世界中で起こっています。家とアパートの比率はどこでも上昇しています。
そして、これは意欲的な不動産投資家にとって朗報です！シンガポールでボートに乗り遅れた場合、またはシンガポールの不動産が高すぎて投資できない場合は、比率がまだ低く、不動産の価値が高く評価される可能性が高い海外の不動産を探すことができます。
上記の表に基づいて、ニューヨークやオークランド、さらにはロンドン、マンチェスター、バーミンガムでさえ、シンガポールと比較して比率が現在も非常に低いと考えることができます。
真実は、家とアパートの比率はこれからしか上がらないということです。理由は次の4つです。
1.厳格な計画管理を行っている先進国の住宅の建設不足。
先進国は、スカイラインを破壊するため、高層ビルを建てることができません。そして、誰もが隣人の窓を見つめるのではなく、空を見たいと思っています。
したがって、先進国の土地には高さ制限があります。このような制限は、過剰な建物を防ぎながら、街の遺産、歴史、スカイラインを保護します。供給が少なくなると、家の価値は時間とともに増加します。
2.グリーンベルトの保護。
これは、グリーンベルトが大切にされている香港やロンドンなどの主要都市で明らかです。公園と緑地帯は保護されており、開発者はこれらのエリアにこれ以上建物を建てることはできません。
これにより、都市が都市のジャングルになるのを防ぐだけでなく、土地の供給を減らすことができます。したがって、開発者は家の代わりにもっと多くのアパートを建てることを選択することしかできません。家が希少になるにつれて、その価値は時間とともに高くなります。
3.都市のスプロール現象は、環境と移動時間に悪影響を及ぼします。
メルボルンのようないくつかの都市は、北にたくさんの土地と家のパッケージがある都市のスプロール現象を許可します。ただし、これは、人々が旅行に多くの時間を費やす必要があることを意味し、人々が仕事のために行き来するときに大きな交通渋滞につながります。
個人的には、段階的に販売されることが多いため、家のパッケージには触れません。私は、次のフレーズが開いたときに開発者が資本の増価を売り込むプロジェクトを経験しましたが、通常はそうではありません。それらは単に価格をより高い値にマークするだけであり、あなたはそれを利益のために売ろうとするのに苦労することになるでしょう。
4.供給が限られている資産にお金が流れ込む
金持ちは、土地所有権、ワイン、ビットコインなどの珍しいものにお金を貯めています。したがって、土地所有権の高い土地所有権や住宅は、無制限の供給があるものよりもはるかに速く評価されています
不動産のフリッピングの長所と短所、そして「バイアンドホールド」が最も意欲的な投資家にとってよりアクセスしやすく簡単な不動産投資戦略であると思う理由を共有しました。
一言で言えば：
私は億万長者でも超富裕層の投資家でもないので、不動産をめくったときに税金で利益を失いたくないのです。
したがって、私は、より税効果が高く、世代間の富を生み出すことができる家を購入して保持することを好みます。とはいえ、資本が上昇する可能性が高い物件を選択し、常にキャッシュフローをプラスに保つよう努める必要があります。これは、投資する不動産、場所、国の選択に要約されます。私は、住宅価格とアパートの比率がまだ1.5を下回っている市場を探します。
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