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住宅価格は25週間にわたって2桁の割合で上昇している。先週の連邦準備理事会（FRB）の0.75ポイント利上げは、多くの潜在的な住宅購入者を市場から排除する動きとなった。金融機関がより高い住宅ローン金利を課しているため、FRB の利上げにより競争が激化し、住宅価格が下落することになるでしょうか?
パンデミックと関連問題により住宅価格が高騰した。一戸建て住宅の需要の増加、材料費の高騰、サプライチェーンの混乱が火に油を注ぐだけでした。
それが基本的な需要と供給のモデルでした。市場の住宅供給が減少する中、住宅需要が一貫して増加することで潜在的な住宅所有者間で激しい競争が生じ、住宅価格が上昇しました。
避難所の価格上昇がインフレの一因となった。ブルッキングス研究所は、住宅の販売価格は消費者物価指数（CPI）に計算されていないが、避難所を取得する（または「消費」する）コストは計算されると説明しています。 2022年5月のCPIは前年同時期に比べて最大8.6％ポイント上昇した。この増加の主な要素は、住居、ガソリン、食料です。
住宅価格の上昇と家賃の上昇により、避難所の費用が上昇しています。 2019年第1四半期の住宅価格の中央値は31万3,000ドルでした。 2022 年の第 1 四半期までに、価格の中央値は 428,700 ドルに達し、31% 以上の増加となりました。
低金利により住宅市場は過熱した。 2020 年から 2021 年にかけて、住宅価格の記録的な上昇にも関わらず、多くのリピートおよび初めての住宅購入者が思い切って住宅購入に踏み切りました。これは、低金利により月々の住宅ローン支払いが管理可能であったためです。
消費需要を抑制しインフレを抑制するため、FRBは今年3回短期金利を引き上げた。そして、これは住宅ローン市場と自動車業界の長期金利に影響を与えています。
金利の上昇により、多くの潜在的な住宅購入者が競争から撤退し、過去 2 年間の熾烈な競争が緩和されるでしょう。
FRBはフェデラル・ファンド金利を、準備預金要件を満たすために米国の銀行が翌日物融資で相互に請求する基準金利として設定している。つまり、連邦金利の引き上げにより銀行の借入コストが上昇し、そのコスト増加を借り手に転嫁することが多いのです。これは、FRB による 2022 年の 3 回目の利上げです。
つまり、FRB による金利上昇は住宅ローンの金利を直接上昇させるわけではありませんが、FRB が新規住宅所有者に 30 年の住宅ローンの料金を高くする大きな理由となります。
Realtor.com による最新の住宅市場最新情報によると、一般的な購入者は現在、1 年前よりも 39% 高い毎月の住宅ローンの支払いを支払うことが予想されます。そして、住宅購入者にとって住宅ローンを確保することがさらに困難になる可能性がある。住宅ローン銀行協会は、住宅ローンの信用供給が 3 か月連続で減少していると報告しており、融資基準が厳しくなっていることが示されています。
新築住宅の手頃な価格の縮小により、アメリカ国民は住宅価格の高騰と記録的な高インフレに加えて住宅ローン金利の上昇によるピンチを感じているため、住宅市場と住宅ローン市場はその影響に備えています。
FRBによる先週の発表後、ファニーメイのチーフエコノミストであるダグ・ダンカン氏は、今後数カ月で住宅販売が減速し、借り換え活動が減少すると予測した。
同時に、住宅ローン銀行協会は、高い住宅ローン金利と「需要の減退」により、住宅ローンの申し込みが 5% 減少したと報告しました。
全米不動産業者協会（NAR）のチーフエコノミスト、ローレンス・ユン氏はFRBの最近の発表を受けた声明で、住宅ローン金利の上昇が住宅市場にブレーキをかけ、購入者層が縮小すると予想した。 Redfin の最新の住宅市場最新情報では、住宅所有者の減少と住宅販売ブームの減速が予測されています。
CoreLogic による最近の米国住宅価格インサイトのレポートによると、消費者需要を抑制するための FRB のストライキは住宅購入者の意欲を冷やし、一部の市場で価格下落を引き起こす可能性があります。
金利の上昇が住宅市場に最も大きな変化を引き起こしている一方で、毎月の新築住宅供給量は増加傾向にあり、利用可能な不動産の有効在庫も徐々に増加しています。これは、売り手にとっても買い手にとっても、地域の不動産市場によっては、需要が減少し供給が増加し始めるため、入札合戦がもはや確実なものではないことを意味する可能性があります。
金利の上昇により多くの住宅購入候補者が競争から撤退し、過去２年間の熾烈な競争が緩和されるだろう。しかし、住宅の販売価格が住宅ローン金利の上昇を相殺できるほど大幅に下落するかどうかはまだわかりません。
FRBの利上げはインフレの抑制を目的としており、最終的には住宅市場の均衡を保つ可能性がある。しかし、金利の上昇は経済全体の成長率を低下させ、雇用に影響を与え、国を景気後退または不況に陥らせる可能性があります。
住宅価格の緩和は近いかもしれないが、リバランスにはしばらく時間がかかるかもしれない。購入に適した時期かどうかは、個人の経済状況と状況によって異なります。どの経済においても、最も賢明な行動は、住宅購入が現在、そして将来どのような影響を与える可能性があるかを理解するためにファイナンシャルアドバイザーに相談することです。