あなたが前のリストブローカーに手数料を借りているかもしれないので、あなたの家のリストの有効期限の後のリスト保護期間内に売るかどうかを考えるとき、軽く踏みなさい。上場契約の文言を注意深く見直すことに加えて、手数料を支払うことなく上場期限が切れた後に売却できるかどうかを判断するために、不動産弁護士に相談する必要があるかもしれません。あなたが待つ時間の長さとあなたが買い手を見つける方法はあなたがあなたの前のリストブローカーに手数料を借りているかどうかに影響を与える可能性があります。待機期間は数か月続く場合もあれば、完全に免除される場合もあります。
不動産上場契約のリスト保護条項は、ブローカーの利益を保護します。それは買い手と売り手の間の共謀を思いとどまらせます。悪意のある売り手は、ブローカーのサービスを使用して買い手のオファーを取得し、ブローカーの後ろに隠れて、上場手数料を支払うことなくそれらの買い手の1人に販売する可能性があります。 「テール」期間として知られる保護された時間枠は、上場契約が満了した後、買い手と契約を結ぶ前に売り手が待たなければならない時間です。この期間は契約やブローカーによって異なりますが、通常は90日間続きます。ワシントンポストのハーベイジェイコブスは、30日など、可能な限り最短の待機期間を推奨しています。
尾の期間はしばしば誤解されます。それは必ずしもあなたがあなたの家を売ることを妨げるわけではありません、しかしそれはあなたがあなたの前のブローカーに手数料を支払うことなしにあなたが売ることができる人を制限することができます。一般的に、ブローカーが調達した買い手、または上場期間中にあなたの家を積極的に閲覧した買い手に販売することで、上場ブローカーに手数料を与えることができます。上場契約の文言はさまざまですが、これが何を伴うかについては多くの州の詳細があります。
あなたがあなたのリストのテール期間が切れる前にあなたの家を売ることを決めるならば、あなたがリストが切れる後にあなたが会う買い手に売るならあなたは手数料を払う必要がないかもしれません。たとえば、リストの有効期限が切れた後、インターネットや友人の紹介を通じて自分で購入者を見つけることができます。ただし、その購入者が血縁、結婚、またはビジネスによって、以前に住宅を閲覧したか、上場期間中に住宅にオファーを出した購入者と関係がある場合は、共謀がなかったことを証明する必要があります。
テール期間内に売却することを決定した場合、契約の保護条項のあいまいさが有利に働く可能性があります。裁判所は通常、それを起草した当事者に対して契約の文言を使用します。したがって、ブローカーの会社が詳細を詳述せずに契約を書いた場合、裁判所は売り手の解釈に従って契約を読むこともあります。たとえば、2007年のテネシー州の訴訟では、裁判所は、上場期限が切れた翌日に物件を閲覧した購入者に家を売却した販売者を支持する判決を下しました。ブローカーの会社は、上場期間内に住宅を閲覧した買い手に条項が適用され、上場の書面による延長が行われなかったという契約を起草したため、売り手は手数料を支払う必要がありませんでした。
