かつて住宅購入の引き金を引くことは、手頃な価格の家を購入し、頭金のためにお金をかき集め、合理的な金利で資金を確保し、そして閉鎖するのと同じくらい簡単でした。
しかし、無責任な住宅ローンによる住宅バブルに一部起因する2008年の米国の金融危機後の数年間、住宅市場は大きな混乱に耐えました。その経済的大混乱は、住宅在庫、手頃な価格、資金調達条件を決定付ける前例のない不動産市場の状況を生み出しました。これらはすべて、購入の最適なタイミングに影響を与えます。
市場の予測不可能性にもかかわらず、潜在的な買い手は、特定の安全策に従うことにより、タイミングの悪い買収を回避することができます。
低価格と記録的な低金利で、2012年の住宅の手頃な価格は1970年以来最も有利でした。
Walter Molony、スポークスマン、全米リアルター協会（言い換え）
米国の不動産市場はついに2008年から2011年の低迷を脱しました。住宅販売額は2012年に2011年に比べて9.5％改善し、全米不動産業者協会は2013年の残りの期間、2014年に向けてさらなる上昇を見込んでいます。
NARの研究者兼スポークスマンであるウォルター・モロニー氏は、購入を検討している場合の悪いニュースは、2013年初頭が5つの地域のうち4つの地域で売り手の市場であるということです。 「その理由は、在庫が大幅に減少したためです」と彼は言いました。
米国は2007年7月に住宅在庫の記録を樹立し、400万戸以上の住宅が市場に出回っています。 2013年1月の在庫は174万に減少し、2012年1月から25％減少し、1999年12月以来の最低在庫になりました。
Molony氏によると、NARは、2013年春に季節的な在庫の増加を見込んでいますが、頻繁な複数の入札を防止したり、住宅価格を十分に迅速に下げたりするには不十分かもしれません。
「価格は2005年11月以来最も強い上昇を示している」とモロニーは言った。 「このため、今年（2013年）の価格予測をアップグレードしました。中央値は全国で約7％上昇すると考えています。」
2013年1月の中央値は173,600ドルで、前年比12.3％で、11か月連続で前年比で値上がりしました。 2013年全体の中央値に対するNARの予測は、189,400ドルです。
「通常よりも急激な価格上昇のマイナス面は、それが長期間続くと、最終的には手頃な価格の問題にぶつかり、市場から人々に値を付け始めることです」とモロニー氏は語った。 「私たちはまだそこにいません。」
低価格と記録的な低金利で、2012年の住宅の手頃な価格は1970年以来最も有利だったと彼は言った。 2008年の住宅崩壊後、住宅価格は底を打ち、非常に低く下落しました。住宅は交換用の建設費よりも安い価格で販売されていたため、多くの投資家が急いで在庫の大部分を吸収しました。
市場を阻む最大の要因は、「貸付コミュニティはリスク回避的であり、任意に高いクレジットスコアを持つ最も信用度の高い借り手にのみ住宅ローンを提供している」ということです。
たとえばシカゴでは、貸し手にはより厳しい要件があるため、最初の家から上に移動する「引越し購入者」は依然として困難に直面していると、シカゴ不動産協会の会長であるZekeMorris氏は述べています。
モリス氏は、「一部の買い手にとって、より高い価格帯でイライラしている」と述べた。 「彼らは、これまでに求められていたよりもはるかに詳細な情報を求められています。」
最良の取引のために、バイヤーは不動産業者、できればバイヤーのエージェントと協力するべきだとモロニーは言いました。
モロニー氏によると、消費者の信頼は、住宅などの大規模な投資を行うための主要な推進力です。信頼リストのトップは雇用保障です。
「仕事の安定性に自信がないのなら、それは大きなことだ」とモロニー氏は語った。 「短期的な期間（たとえば、数年未満）がある場合は、おそらく…取引コストを回収できないため、賃貸するほうがよいでしょう。」
今日の典型的な購入者は、家に10年間滞在することを計画しています。典型的な売り手は9年間家にいます。過去には、不動産の専門家は、投資を価値あるものにするのに十分なエクイティを獲得するには、人々が3〜5年間家を所有しなければならないと信じていました。市場が崩壊した後、株式を構築するのに時間がかかりましたが、「それはおそらく今、またはそれに戻っているのは本当です」とモロニーは言いました。
公認ファイナンシャルプランナーのCathyParetoは、家を購入する前に人々が考慮すべき他の信頼基準について言及しました。
「あなたはあなたの配偶者と一緒に家を買うのですか、それともあなたはボーイフレンドまたはガールフレンドと半分で行くのですか？」パレートは言った。 「その関係はどれほど安定していますか？他の部分は、市場はどのように見えますか？」
財政的余裕は別の基準です。 「人々は彼らが支援できるもののためにあまりにも多くの家を買うという大きな間違いを犯します」とパレートは言いました。 「あなたのキャッシュフローはどのように見えますか？あなたの給料の半分はあなたの新しい家を支えるために使われますか？まあ、それは一筋縄ではいかないかもしれません。あなたは他にどんな収入源を持っていますか？」
将来の購入者がこれらの問題のいずれかに自信がない場合は、代わりにパレートとモロニーがレンタルすることをお勧めします。
住宅市場の崩壊と銀行業界の崩壊により、住宅ローンの貸し手は融資について悲鳴を上げています。つまり、潜在的な住宅購入者は、融資の承認を受けるために「まともな」クレジットが必要です。 「あなたが恒星未満の信用を持っているなら、あなたは銀行の目から見て、危険な提案であるかもしれません。」
あなたの信用が優秀以下の何かであるならば、あなたは悪いローンであなた自身を傷つけるかもしれません。
「現在ほとんどの人が利用できる低金利の資格を得ることができないかもしれません、そしてあなたはそのお金を借りる費用のためにあなたがしなければならないまたはすべき以上に支払いたくないです」とパレートは言いました。 / P>
初めての住宅購入者は自分のクレジットスコアを知っている必要があります。それが低い場合、彼らはそれを修正する必要があります。モロニー氏は、時間通りに請求書を支払い、新しい分割払いの債務を引き受けたり、新しいクレジットカードを申請したり、古いクレジットカードをキャンセルしたりしないでください。
購入者は、購入価格の約20％の頭金をカバーするのに十分な資金を必要とします。そうしないと、銀行は「あなたを見ない」可能性があります。
モロニー氏によると、連邦住宅管理ローンを通じて融資する初めての住宅購入者の頭金の中央値は、購入価格のわずか4パーセントです。多くの初めての購入者は、頭金の支援を家族に求めます。
「率直に言って、ママとパパの国立銀行は、住宅所有者が購入するために使用する非常に伝統的な手段です」と彼は言いました。モロニー氏は、住宅購入者と販売者を対象とした毎年のNAR調査について、「初めて住宅購入者に尋ねたとき、 『頭金に何を使用しましたか？』と述べました。 76％が貯蓄を言います。24％-親戚や友人からの贈り物であり、通常は両親からの贈り物です。」
モロニー氏によると、買い手はまた、地理的にも取引によっても異なる決算費用のために現金を必要としているという。家の価値の5％の閉鎖費用を期待してください。
全体として、将来の購入者は、総収入の25％を住宅ローンの元本と利息に充てることを計算する必要があります。 「それはあなたが快適になることを可能にするだろう」とモロニーは言った。
全米不動産業者協会のスポークスマンであるウォルターモロニーは、不動産サイクルがいつ買い手の市場に転じるかの尺度としてこれらの兆候を挙げました：
住宅在庫と月間供給、または市場投入時間は安定しているか、適度に増加しています。売り手は条件を交渉するためにより動機づけられるかもしれません。 6か月の供給は、買い手と売り手の間でほぼバランスが取れていますが、在庫の急速な増加または季節的な基準外の市場投入は、買い手の市場の兆候である可能性があります。
住宅価格は停滞しているか、インフレを1パーセント未満上回っています。価格が急激に下落すると、手頃な価格になりますが、地元の住宅や経済状況が悪いことを示す危険信号となる可能性があります。バランスの取れた市場での通常の長期的な価格上昇は、消費者物価指数で測定した場合、インフレを1〜2パーセント上回っています。
住宅ローンの金利、住宅価格、および収入の関係により、住宅ローンの元本と利息に総収入の25％未満を費やすことができます。
地元の市場での雇用創出は、住宅購入者に自信と自信を与えます。貧しい経済は購入を容易にしますが、持続的な雇用と人口の損失は、利益を上げて販売するのに通常よりもはるかに長い時間がかかる可能性があることを意味します。通常の価格上昇では、ほとんどのバイヤーは3〜5年で取引を行うのに十分なエクイティを構築します。
