平均的な投資家が利用できるすべての資産クラスの中で、物理的な不動産はその美しいシンプルさで独立しています。結局のところ、そのような資産の具体性、そして収入創出へのその直接的な道は、今日のデジタルティッカーシンボルと複雑な投資手段の風景の中でユニークです。
多くのアメリカ人にとって不動産が持つ魅力にもかかわらず、1つのポイントを明確にする必要があります。この資産クラスは防弾ではありません。不動産市場でお金を失う可能性は非常に高く、投資家の知識と地理的な場所によっては、その可能性さえあります。
さらに、資産管理に関連する時間のコミットメントは、投資家に毎月のキャッシュフローの大部分を犠牲にするか、自分の時間の何時間も犠牲にするかという不快な選択を強いることがよくあります。
幸いなことに、実行可能な代替手段があります。それは、証券化された不動産投資です。この記事では、物性投資家が対処する一般的な落とし穴の多くを検証し、不動産投資信託（REIT）と不動産リミテッドパートナーシップ（LP）が提供する代替案を詳しく見ていきます。
不動産投資が成功するかどうかの最初のそして最も明白な評価は、不動産の購入価格と現金生成者としてのその能力との間の経済的関係を含みます。この関係は、還元利回り、または非公式によく使用される「キャップレート」と呼ばれる指標によって最もよく定義されます。
需要と供給、個人の経済的安定性、景気循環などの要因がこれらの投資の最終的な収益に影響を与える可能性がありますが、キャップレートは客観的で全体像の蒸留を提供します。次のように計算されます。純営業利益（「NOI」）を購入価格（実際または提案）で割ったもの。
キャップレートが低い場合は、売り手が潜在的な収入に応じて不動産にプレミアムを請求できた可能性がありますが、レートが高い場合は、特定の市場条件の下で買い手に有利になる可能性があります。興味深いのは、投資決定を行う際に、この単純な指標を考慮に入れている物理的な不動産の購入者がいかに少ないかです。
投資家が自分の資産を誤って評価することは驚くほど一般的です。費用がかかりすぎる不動産を購入した後、評価額や賃貸料が停滞するのを見ると、住宅や商業用不動産と同じくらい大きな投資に悲惨な結果をもたらす可能性があります。また、賃貸市場のダイナミクス、建設の開始、金利によって、投資家が収益性の高いレベルで不動産を売却できる時期と時期が決まることが多いため、不動産投資の出口を予測するのは難しいかもしれません。
これらは、経済的な影響の一部です。このタイプの投資には、見過ごされがちな他のもっとありふれた課題があります。テナントとの交渉の煩わしさや、プロパティマネジメントに伴う時間のコミットメントとコストも、主要な考慮事項である必要があります。
もちろん、私は恐ろしいフォーTについて話している：税金、テナント、シロアリ、トイレ。これらの変数のそれぞれは、ほとんど自明です。地方税法によっては、財産を所有することによる税務上の影響が大きくなる可能性があります。テナント自体は信頼できない可能性があります—彼らは人々です！空室が発生する可能性があります。家賃が遅れることもあります。また、賃貸人は、所有者と同じレベルの注意を払って物件を扱うとは限りません。したがって、敷金が必要です。
シロアリは、文字通りの害虫として、またはあらゆる財産に発生する傷みの比喩的な代用として見ることができます。そしてトイレ—あなたのテナントを収容する住居を維持するための費用—はかなりの費用を表します。あなたの手帳とあなたのスケジュールはあなたがそれを作る前に不動産への投資のために準備される必要があります。
不動産は、満足のいく以上の利益をもたらすことができる資産クラスである可能性があり、歴史的にもそうです。適切に管理されていれば、ほぼすべてのポートフォリオへの安定した分散投資です。では、自分たちの地域の市場が膨らんでいることや、経営陣に関連する悪化を懸念している投資家は、どうすればゲームに参加できるでしょうか。不動産セキュリティを入力します。これは、（1）不動産投資信託と（2）不動産リミテッドパートナーシップの2つの基本的な形式に簡略化できます。
不動産投資信託、または業界用語で知られているREITは、投資家の集まりが大規模な不動産（通常は商業用）に投資するためにリソースをプールする投資手段です。
REITは、上場と非上場の2つの形態をとることができます。 上場REIT 公的市場に上場されており、このセクターへのエクスポージャーを獲得することに関心のある投資家は誰でも自由にアクセスできます。 取引されていないREIT 取引所に上場されておらず、主にファイナンシャルアドバイザーとの関係を通じて適合性要件を満たす投資家が利用できます。
どちらの形式にも長所と短所がありますが、それはこの記事で焦点を当てる時間がないトピックです。注目に値するポジティブな点の1つは、上場および非上場のREITが、投資家に代わって上記の4つのTすべてに対応する専門家によって管理されていることです。
不動産リミテッドパートナーシップ 、または「RELP」はまた、投資家に商業用不動産セクターへの受動的なエクスポージャーを提供します。 RELPは、その用語が示すように、不動産に投資するために設立された法人です。この構造には、伝統的に1人のゼネラルパートナー、パートナーシップに代わって不動産の取得および/または開発を担当する経験豊富な不動産マネージャー、およびパートナーシップにエクイティまたはデットファイナンスを提供するリミテッドパートナーのグループが含まれます。リミテッドパートナーは、RELPに代わって資金調達とリース活動を確保するだけでなく、投資と資産管理の決定を行う際にゼネラルパートナーの専門知識に依存しています。彼らのパッシブ投資ステータスは、パートナーシップが獲得する経済的利益を単に享受していることを意味します。
REITとは異なり、RELPは、より洗練された投資戦略にアクセスするために非流動性リスクを受け入れるのに適した認定投資家のために予約される傾向があります。また、各パートナーシップが受け入れることができる投資家の数には規制上の制限があるため、最小投資額も高くなります。
間違いはありません。摩擦が比較的少ないにもかかわらず、REITとRELPは不動産への投資です。あなたが隣で買うことを考えていた家と同じように、原資産はそこにあります。必要に応じて、特定の不動産担保の保有状況の詳細な要約を簡単に入手して、自分で確認することができます。
投資家の資金をプールする資金は、不動産の多様なポートフォリオであり、多くの場合、個々の投資家が利用できる条件よりも有利な条件で取得および管理されます。
不動産証券の所得投資としての実行可能性について混乱がある場合は、次のことを考慮してください。REITとしての優遇税制の対象となるには、これらの事業体は毎年、税引き後の収益の少なくとも90％を株主に支払う必要があります。 。リミテッドパートナーシップは、パススルー税のステータスがあるため、収益のすべてではないにしてもほとんどを投資家に分配するように奨励されています。
これらの車両は、不動産の真の代理人であり、不動産、実際の家賃、および実際の評価があります。彼らが見逃しているのは、アクティブな資産管理に伴うストレスだけです。
それは、単一の不動産物件への投資がうまくいかないということではありません。それは過去に何百万人ものアメリカ人のためにあり、将来的にはもっと多くの人のためになるかもしれません。ただし、不動産証券は、莫大な資本支出や従来の方法の煩わしさなしに、この資産クラスに分散するための優れた方法です。
証券化された不動産に不慣れであるが、この投資オプションをさらに探求したい人は、経験豊富な金融専門家の指導を受けてそうする必要があります。投資マネージャー、評価指標、およびこれらの証券内の資産タイプを理解することは、成功のために重要です。
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