編集者注：このストーリーは元々、Living on theCheapに掲載されていました。
ほとんどの住宅所有者にとって、住宅リフォームプロジェクトの最も難しい部分は、仕事そのものではなく、仕事をするための有能で信頼できる請負業者を見つけることです。
キッチンキャビネットの設置、壁のノックダウン、バスルームのタイル張りは、最初から最後まで高いレベルでパフォーマンスを発揮する高品質の請負業者を雇うのに苦労するのに比べて簡単です。私たちは多額のリスクを冒しているので、費用のかかる間違いを避けることが重要です。頻繁に行うことではないため、スキルを練習して向上させる機会はほとんどありません。
経験豊富な住宅リフォーム業者でさえ、請負業者を雇うことはギャンブルのように感じることができます。誰もが台所を引き裂いて二度と戻ってこなかった恐ろしい請負業者や、請負業者の当初の見積もりの3倍の費用がかかるプロジェクトについての話を聞いたことがある。しかし、オッズを改善するためにできることがあります。
大規模なプロジェクトを行う場合は、ゼネコンが必要になります。ゼネコンは、配管や電気などの専門的な作業のために下請け業者を雇う場合があります。リフォームの経験を持つ住宅所有者は、自分のゼネコンとして働き、仕事ごとに特定の商人を雇うことがあります。
これはお金を節約するかもしれませんが、時間がかかる可能性があり、小さな仕事ごとに専門家を見つける必要があるため、1つではなく複数の請負業者の検索を意味します。
信頼できる正直な住宅請負業者を見つけるための最良のヒントを得るために、何人かの専門家に話を聞きました。
見積もりを取得する前に、必要なものを把握してください。 「計画といくつかのアイデアから始めてください」と、請負業者の紹介とレビューを提供するAngi（以前のAngiesList.com）の創設者であるAngieHicksは言います。 「請負業者と話すことから始めないでください。」
何をしたいのか、それを実現するために使用したい資料について非常に具体的にすることができれば、より正確な見積もりを得ることができます。 「キッチンをやり直す」とは、同じ位置にあるキャビネットとカウンタートップを交換することを意味します。または、壁と床を間柱まで引き裂き、すべての配管を交換して移動し、電気やガスのラインをやり直すことを意味します。これは入札に大きな影響を与えるため、最初に詳細を整理する必要があります。
請負業者と話をする前に、多くの計画と多くの作業を行う必要があります。たとえば、主要な住宅の追加には、建築家の図面と仕様が必要になります。日常のバスルームやキッチンのリフォームの仕事でも、入札を求める前に、好みのレイアウトと使用したい材料についての一般的な考えを持っている必要があります。
「請負業者を雇う前に書き留めた作業範囲が詳細であればあるほどよい」と、不動産投資家向けのネットワーキングおよび情報サイトであるBiggerPockets.comの副社長であるブランドンターナーは述べています。 「すべての文書は明確かつ簡潔である必要があります」と、全米改造産業協会の会長であり、Atlanta Design＆Buildの会長であるH. DaleContantは述べています。 「あいまいさがあってはなりません。」
このインターネット時代でも、個人的な参照はオンラインレビューよりもはるかに便利ですが、それらも必ず読んでください。また、Angi、HomeAdvisor.com、Google、Yelpなどのオンラインサービスからの参照を探す必要があります。
請負業者を選ぶとき、参照より重要なことは何もありません。友人、親戚、同僚に参考資料を求めてください。同様のプロジェクトを行った近所の人々があなたの最高の情報源です。
建築業の人を知っているなら、彼らにも聞いてください。地元の金物店の従業員も紹介を提供できる場合があります。できれば仕事を見に行き、請負業者と一緒に仕事をするのはどんな感じだったかについて、住宅所有者に詳細な質問をしてください。
追加の参考資料として下請け業者にインタビューし、請負業者が下請け業者を適切に扱い、期限内に支払うかどうかを尋ねることを検討してください。
手続きは州や市町村によって異なりますが、ゼネコンとほとんどの下請け業者は免許を取得する必要があります。問題がないか、懲戒委員会、商事改善協会、地方裁判所の記録を確認してください。請負業者に彼のライセンスのコピーと仕事に従事する主要な下請け業者のライセンスのコピーを求めてください。
以前のクライアントから参照のリストを取得します。次に、それらの以前のクライアントに電話して、詳細な質問をします。彼らは仕事に満足しましたか？プロジェクトは予算を超過しましたか、そしてその理由は何ですか？請負業者は時間通りに現れましたか？彼が去ったとき、彼は現場を掃除しましたか？
「それが本当に大きな仕事であるなら…あなたは彼らがその種の仕事をしたことを確認するためにもう少し進んでいくべきです」とコンタントは言います。これには、追加の質問をしたり、より多くの参考資料を調べたり、過去の仕事を直接訪問したりすることが含まれます。
あなたの隣人の浴室を整えるのに良い仕事をした人は、必ずしもあなたの家に追加を建てるのにふさわしい人ではありません。自分がやりたいプロジェクトを日常的に行っている会社を見つけたいと考えています。
少なくとも3人の請負業者にインタビューします。たくさんの質問をして、それぞれから書面による入札を受けてください。入札単価を比較するときは、それぞれに同じ材料と同じタスクが含まれていることを確認してください。つまり、リンゴとリンゴを比較します。面接ごとに何かを学ぶことができるので、好きな請負業者がいても3回の入札があります。
「交渉することを恐れないでください」とヒックスは言います。面接で多少の口論をするかもしれませんが、入札を受け取った後、契約に署名する前に、交渉のほとんどを行う準備をしてください。
あなたが請負業者から入札を得るとき、あなたはあなたの仕事がいくらかかるかより多くを知りたいです。将来の請負業者に彼らの経験について詳細な質問をします。彼はどのくらいビジネスに携わっていますか？彼はあなたと同じように他にどんな仕事をしましたか？彼は下請け業者や従業員を使って仕事をしますか？
一人の会社は通常、家全体の改造には適切な選択ではありません。あなたの仕事が小さい場合でも、より多くの従業員がいて、小さな仕事を効率的に行うことができるかもしれない大企業を除外しないでください。サンディエゴのRenovationRealtyの社長であるCannonChristianは、請負業者に彼が言っている従業員が実際にいることを確認するために従業員リストを求めるようにアドバイスしています。
入札を受け取ったら、仕事を始める時だとは思わないでください。あなたと請負業者は、プロジェクトをどのように完了させたいか、どのような材料が使用されるか、プロセスの途中で気が変わった場合や予期しない問題が発生した場合にどうなるかを正確にリストした詳細な契約を打ち出す必要があります。契約には、進捗状況の支払いのスケジュールとスケジュールを含める必要があります。
契約では、基本的なものだけを提供するのではなく、キッチンに含める（または特定のドルの手当を提供する）正確なモデルの蛇口にドリルダウンする必要があります。作業がいつ行われるか、時間どおりに行われなかった場合はどうなるか、請負業者の従業員がどのような作業を行うか、下請業者がどのような作業を行うか、請負業者が自宅で何時間働くことができるか、誰が行うかを詳しく説明する必要があります。一日の終わりに片付けます。
詳細な契約に署名する
契約書には、締め切り、進捗状況の支払い、モデル番号まで使用される正確な資料、誰がどの資料を提供するかなど、何が行われるかが正確に記載されていることを確認してください。
「文書化されていない場合、それは彼らに対するあなたの言葉です」とヒックスは言います。ビルダーの契約が十分に詳細でない場合は、独自の契約を作成するか、補遺を提供してください。
変更注文については慎重に行ってください
プロジェクトの変更は、製品についての考えを変えるか、追加のプロジェクトを要求するかにかかわらず、新しい作業、材料、およびコストを含む書面による変更命令を生成する必要があります。ほとんどの仕事には驚きが含まれています。
壁を開けたら修理が必要なことに気付くかもしれませんし、プロジェクトの側面について考えを変えるかもしれません。契約から逸脱する場合はいつでも、あなたと請負業者が、どのような追加作業がどのような費用で行われるかを詳述した変更注文に署名するようにしてください。
請負業者が忙しすぎてすぐに始められないことを期待してください
「最高の人々は忙しい人々です」とクリスチャンは言います。
高額なサプライズを予想して計画する
リフォームの仕事に50,000ドルを費やす場合は、予期しない修理が常に必要になるため、50,000ドルの契約に署名しないでください。それらをカバーするために少なくとも10％の予算を立ててください。
「請負業者は壁越しに見ることができません」とヒックスは言います。 「予期せぬ事態に備えたい。」
ライセンスと保険を確認する
請負業者にライセンスと保険証券のコピーを渡してもらい、ライセンスを発行する地方または州の機関に電話して、ライセンスが有効であることを確認します。
他のすべての入札よりも大幅に低い入札に疑いを持ってください
同じエリアで同じ作業を行うためのコストは、大幅に変わることはありません。 1つの入札額が大幅に低い場合は、材料と作業範囲について詳細な質問をして、すべてが含まれていることを確認してください。
許可を取得する
市や郡では、ほとんどの改造作業に許可が必要です。請負業者が許可を取得し、請求書に費用を追加するのが通例です。一部の請負業者は、許可なしに低コストで仕事をすることを提案する場合がありますが、コードの改造作業が行われなかった場合、または次に仕事をしたときに市があなたを捕まえた場合、後で問題が発生する可能性があります。
あなたは罰金を受け取る可能性があり、それをやり直すために欠陥のある作業を削除する必要があります。 「結局、あなたがあなたの仕事のために適切な許可を引き出すことに失敗するならば、それはあなたにあります」とヒックスは言います。許可を取得するように依頼する請負業者には注意してください。それが請負業者の仕事です。許可されていない作業も、販売時に問題を引き起こす可能性があります。
契約に特定のマイルストーンを含む支払いスケジュールを設定します
ほとんどの専門の請負業者は、前払いで少額の頭金を要求し、特定のマイルストーンに達したときに追加の支払いを要求します。最後の10％は、すべてのリーエンのリリースが受信され、最終検査が行われ、すべてのパンチリスト項目が完了した後にのみ支払われます。
請負業者が開始する前にかなりの量の高価な材料を購入する必要がある場合を除いて、前払いで多額の頭金を要求する請負業者には注意してください。
仕事が始まる前に、仕事の合計の10％を超えて支払わないでください
請負業者が他人の仕事を終えるためにあなたのお金を使うことを望まないでしょう。クリスチャンは、高価な材料がすぐに必要な場合、時々最大30％を要求すると言います。
基本ルールを交渉する 請負業者があなたの家で何時間働くことができるか、あなたが受け取る通知の種類、労働者が使用するバスルーム、そして毎日の仕事の終わりに何が片付けられるかについて話し合ってください。現場での喫煙や、労働者がトイレ設備へのアクセスを期待しているかどうかなど、あなたに関係するその他の詳細について質問してください。時間どおりに仕上げを選択
契約には、作業の主要なコンポーネント（タイル張りの床や花崗岩のカウンタートップなど）が含まれ、作業の進行中に特定の仕上げが選択される可能性があります。材料を選択する期限に間に合わない場合、請負業者も彼に間に合わせることができません。
リーエンリリースを入手
あなたの家に労働力や資材を提供する人は誰でも、請求書が支払われない場合、あなたの所有権に対してリーエンを提出することができます。請負業者に最終的な支払いを行う前に、すべての資材供給業者と下請業者に、支払われたことを確認するためのリーエン免除を依頼してください。 「リーエンの免除は、実際に顧客を1トン保護します」とContant氏は言います。
請負業者と頻繁に話し合う
大きな仕事のために、あなたは毎日話す必要があるかもしれません。潜在的な問題を見つけた場合は、すぐに声を上げてください。間違って行われたことは、請負業者が荷造りして次の仕事に移った後、後で修正するのが難しくなります。
保険の適用範囲を確認する
住宅所有者保険の対象となるものと、請負業者の事業保険の対象となるものを把握してください。会社の保険証券のコピーを入手してください。
ストレスを期待する
あなたの家に労働者を置き、台所なしで生活し、すべての上にほこりの雲を持っていることは、最も穏やかな住宅所有者にとってさえ挑戦的です。混乱を予期し、それに対処するための計画を立てます。 「消費者が計画していないことの1つは、[改修]を行うことのストレスです」とヒックス氏は言います。