ホームエクイティローン、ホームエクイティクレジットライン（HELOC）、およびキャッシュアウト借り換えは、売りに出さずに家のエクイティを利用する3つの方法です。エクイティは、住宅ローンの残高と住宅の現在の評価額の差であり、経済的な動きをするときに自由に使える貴重な資産です。

これらの借用方法の違いと、どちらが最適かを判断する方法を見ていきましょう。

住宅担保ローンとは何ですか？

ホームエクイティローンは、担保としてあなたの家のエクイティを使用する一種の第二の住宅ローンです。貸し手は、固定金利でローンを一括で支払い、通常、毎月の分割払いで返済する必要があります。ほとんどの貸し手はあなたにあなたの家のエクイティの75％から85％まで借りさせます。

住宅担保ローンの長所と短所

現金が必要で、家に十分なエクイティが蓄積されている場合は、ホームエクイティローンが適しています。ただし、考慮すべき欠点があります。

長所

• IRS減税： 家を大幅に改善すれば、減税の対象となる可能性があります。
• 固定金利： ローン期間中は同じ金利を支払うので、金利が上がっても同じ金利が維持されます。 （これは、以下で説明する理由により、短所になる可能性もあります。）
• 固定支払い： 固定金利で一括返済するので、お支払いは変わりません。
• 低料金： あなたはあなたの家を担保として使うことによって貸し手へのリスクを減らしているので、あなたはおそらく他の多くの種類のローンよりも低い金利の資格を得るでしょう。

短所

• あなたの家は担保です： 支払いを逃したり、ローンの不履行により、家を失う可能性があります。
• クロージングコスト： 標準の最初の住宅ローンと同様に、ローン金額の2％から5％まで実行できるクロージングコストを支払う必要があります。
• 2つの住宅ローン： ホームエクイティローンは、主要な住宅ローンに加えて別の住宅ローンを追加し、全体的な債務を増やし、可処分所得を減らします。
• クレジットスコアの要件： 貸し手は通常、最高の金利でローンを提供するために、良好なクレジットスコアと低い債務対収益比率（DTI）を必要とします。さらに、ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率を85％以下に維持する必要もあります。
• 固定金利： 固定金利は、金利が上昇している環境では間違いなくあなたに利益をもたらすことができますが、それはまた、金利が低下しているときに高い金利で立ち往生することを意味する可能性もあります。

住宅担保ローンを選択する時期

あなたがあなたの住宅担保ローンをどのように使うかについての制限はほとんどありません。予算に応じて、月々の支払いが多い短期または支払いが少ない長期を選択できます。いずれにせよ、あなたはすぐにあなたのお金にアクセスして、いくつかの一般的な用途を挙げれば、家の改修、緊急費用、大学の費用、または結婚式に使うことができます。

また、金利は個人ローンよりも低くなる可能性があるため、高金利のクレジットカード債務を住宅担保ローンと統合することは理にかなっているかもしれません。

HELOCとは何ですか？

HELOCを使用すると、クレジットカードのように、家の資産を利用して、必要に応じて現金を使用できます。 HELOCは柔軟性があり、必要に応じて所定の限度額まで借り入れ、長期にわたって債務を返済することができます。

貸し手はあなたのクレジットスコアと信用履歴、そしてあなたの家の評価された価値（あなたがあなたの既存の住宅ローンに借りている残高を差し引いたもの）に基づいてあなたの信用限度を設定します。 HELOCには通常、固定期間と変動金利があります。 HELOCで一時金を借りているわけではないので、実際に借りた金額にのみ利息を支払い、クレジットラインの合計額には支払いません。

HELOCの長所と短所

HELOCには、いくつかの欠点とともに、いくつかの利点があります。

長所

• 高い借入限度額： 一般的に、HELOCを使用すると、家の株式の最大85％を借りることができます。
• 低金利： クレジットカードに似ていますが、多くのHELOCは、より低い金利とより高い借入限度額を提供します。
• 支出に関心を持ってください： クレジットラインの合計額ではなく、借りた額にのみ利息を支払います。
• 多くの用途： 通常、HELOCからのお金は、ほとんどすべての目的に使用できます。

短所

• 変動金利： HELOCには通常、変動金利があります。したがって、金利が上がると、借りた金額に対して支払う利子も上がります。ただし、金利が下がると、ローンの利率も下がる可能性があるため、有利になります。
• 料金およびその他の費用： 一部の貸し手は、あなたが返済しなければならない金額に追加することができる閉鎖費用、鑑定および申請手数料を請求します。
• 限定抽選期間： ほとんどのHELOCでは、設定された期間のみ資金にアクセスできます。抽選期間後、返済期間に入り、HELOCからそれ以上借りることはできません。返済期間中、HELOCの元本と利息の両方の残高を返済します。
• 公平性を低下させます： HELOCは、あなたの家に蓄積された公平性を低下させる可能性があります。場合によっては、最初に家を購入したときの状態に戻ることがあります。

HELOCを選択するタイミング

HELOCは、家の資産を借りて、家の価値を高めるリフォームや改善を行う場合に意味があります。 HELOCを使用して高金利のクレジットカードの債務を統合することも可能ですが、HELOCはあなたの家を担保として使用するため、リスクを伴う可能性があります。

HELOCは、必要なものだけを借りて（そして使用して）、返済をして、繰り返すという柔軟性を提供します。一部の貸し手はまた、あなたがあなたの残高の一部を固定レートに変換することを可能にし、一貫した毎月の支払いのためのオプションを提供するかもしれません。さらに、あなたはほとんど何にでも資金を使うことができます。

キャッシュアウト借り換えとは何ですか？

ホームエクイティローンやHELOCと同様に、キャッシュアウト借り換えでは、ホームエクイティを現金に変換できます。これは、既存の住宅ローンを新しいより大きなローンに置き換え、差額を現金で発行することで機能します。新しいローンは、より良い条件、より低い金利、より低い月々の支払いを提供するかもしれません。ただし、より長い期間を選択した場合は、時間の経過とともにより多くの利息を支払うことになります。

クレジットスコアとローントゥバリュー（LTV）比率によって、キャッシュアウトの借り換えで受け取ることができる現金の量が決まる可能性があります。多くの貸し手も2％から6％の範囲の閉鎖費用を請求します。良い面としては、通常、借金の整理や返済、住宅改修の資金調達など、ほとんどすべての目的で資金を使用できます。

キャッシュアウト借り換えの長所と短所

キャッシュアウトの借り換えは、必要なときに現金を注入することができますが、落とし穴もあります。

長所

• 利用可能な大規模なローン： キャッシュアウト借り換えローンはあなたの家のエクイティを使用し、かなりの金額になる可能性があります。
• 低料金： あなたの家は担保として使われているので、特に個人ローンやクレジットカードと比較した場合、あなたは低金利の資格を得るかもしれません。
• 減税の可能性： あなたがあなたの家の実質的な改善のために資金を使うならば、あなたはIRSから税控除を受けるかもしれません。
• より長い返済期間： 既存の住宅ローンを新しい15年または30年のローンに置き換えることにした場合は、支払いを延長して返済期間を延長することができます。

短所

• 担保としてのホーム： キャッシュアウト借り換えは、新しいローンの担保としてあなたの家を使用します。あなたのローンのデフォルトとあなたは差し押さえの危険を冒します。
• 住宅ローンのリセット： キャッシュアウトの借り換えはあなたの住宅ローンの時計をリセットするので、新しいローンはあなたの既存の住宅ローンで行われた支払いを相殺します。
• ローン費用： キャッシュアウトの借り換えには、クロージングコストやその他の料金を支払うことができます。
• 追加の関心： あなたがあなたのローンの期間を延長するならば、あなたは時間とともにより多くの利子を支払うでしょう。

キャッシュアウト借り換えを選択するタイミング

キャッシュアウト借り換えの金利が既存の住宅ローンよりも低く、少し余分な現金が必要な場合は、キャッシュアウト借り換えが理にかなっています。あなたの家の公平性を活用し、それを使ってあなたの財産に付加価値を与えるリフォームをすることも実用的です。家の「大幅な改善」の基準を満たせば、減税を受けることさえあります。

キャッシュアウトの借り換えにより、将来の費用のために緊急資金に追加したり、教育費を支払ったり、高利の債務を統合したりすることができます。

ホームエクイティを利用する前に考慮すべきこと

あなたが家を所有しているが、現金に少し縛られていると感じているなら、あなたはあなたの家の資産を利用したくなるかもしれません。結局のところ、住宅ローン業界のオブザーバーであるBlack Knightからの2022年のレポートによると、米国の平均的な住宅所有者の住宅資産は207,000ドルです。

しかし、あなたの家のエクイティを利用する前に、あなたは一歩下がって、ホームエクイティローン、HELOCまたはキャッシュアウトファイナンスの落とし穴を検討したいと思うでしょう。本質的に、あなたはあなたの家のアクセス可能な公平性を減らしながらあなたの借金を増やしています。たとえば、近い将来に家を売却したい場合は、家の資産を利用することが売却による収入にどのように影響するかを検討してください。

既得金、稼得金

あなたの家の価値を向上させるためにエクイティを使用することは、それを前向きに支払う投資になる可能性があります。一方、家の価値が下がると、「水中」になってしまい、家の価値よりも多くのローンを借りることになる可能性があります。ローンまたはクレジットラインのデフォルトが発生すると、家を失う可能性があります。そのため、住宅担保ローン、HELOC、またはキャッシュアウトの借り換えを検討する前に、数値を実行して住宅担保を計算することが重要です。