信用度の高い初めての住宅購入者であれば、おそらくFHAローン（連邦住宅管理局が支援する住宅ローン）の資格がありますが、従来の住宅ローンは時間の経過とともにお金を節約できる可能性があります。住宅ローンの種類を決定する方法は次のとおりです。
FHAローンの利点
FHAローンは、初めての住宅購入者に限定されるものではありませんが、限られた、またはむらのある信用履歴を持つ借り手を支援することを目的としています。設計上、それらの適格性要件は、政府機関によって支援されていない多くの従来の住宅ローンで見られるものよりも厳しくありません。
- 頭金： FHAローンの3.5％の頭金の最低要件は、多くの（すべてではない）従来のローンが必要とするものよりも低くなっています。クレジットスコアが約650以上の場合、FHAローンを検討する主な理由は頭金の低額である可能性があります。ただし、以下に示すように、これが当てはまる場合は、検討に値する他の頭金オプションがあります。
- クレジットスコア： FHAローンの580のクレジットスコア要件は、ほとんどの貸し手が従来のローンに必要とするものよりも低くなっています。 （従来のローンの大部分は、ファニーメイとフレディマックによって設定された基準に準拠しており、最小限のFICO
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が必要です。 スコア
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620の。）FICO
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でFHAローンの資格を得る可能性さえあります。 スコアは500まで低くなりますが、そのためには購入価格の10％を下げる必要があります。
- 負債と収益の比率： すべての住宅ローンの貸し手は、債務返済に向けた毎月の税引前所得の割合である、債務対所得比率（DTI）を調べます。貸し手は、DTIが高い借り手はより多くの財務リスクをもたらすと考えており、従来の住宅ローンでは36％以下のDTIを好む傾向があります。 DTI比率が43％に達するFHAローンの資格を得ることができます。
FHAローンの経済的トレードオフ
FHAローンへの参入障壁が低いことには、経済的なトレードオフが伴います。これらの追加コストが、従来のローンを検討する主な理由です。
- 住宅ローン保険： すべてのローンについて、ローン金額の1.75％の前払い住宅ローン保険料（MIP）が請求されます。 （この金額は、融資を受けて毎月のローン支払いに追加できますが、該当する利息がかかります。）クレジットスコアに応じて、ローン金額の0.45％から1.05％の追加のMIPも毎年請求され、毎月の支払いに追加されます。 FHAローンの頭金が10％未満の場合、これらのMIP料金はローンの存続期間中残ります。 10％以上下げると、MIP料金は11年後に削除されます。
- 金利： クレジットスコアに応じて、FHAローンを発行する貸し手は通常、従来のローンで利用可能な金利よりも0.5％から1.5％高い金利を請求します。
これらの費用は、特にローンの全期間（または借り換えまで）にMIPが必要なローンでは、30年の住宅ローンの全期間にわたって合計で数万ドルになる可能性があります。あなたの良い信用がより良い借入条件を備えた従来のローンの資格がある場合は、それを検討するのが賢明です。
FHAローンと従来のローンの違いは何ですか？
FHAローンと従来のローンのどちらがクレジットスコアと財務状況に最も適しているかを判断するときは、次の要素を考慮してください。
| FHAローンと従来の住宅ローン |
| | FHAローン | 従来のローン
| 頭金/ローントゥバリュー（LTV）要件 | 頭金は購入価格のわずか3.5％です（最大LTV比率は96.5％）。 | 購入価格の20％（LTV比率80％）の頭金が標準ですが、ローンはわずか3％の頭金（LTV 97％）で利用できます。 |
| 住宅ローン保険 | 頭金が10％未満（LTV 90％以上）の場合、ローンの存続期間中は住宅ローン保険が必要です。頭金が10％以上の場合、住宅ローン保険は11年後に削除できます。
すべてのローンには、ローン金額の1.75％の前払い住宅ローン保険料が必要ですが、毎月の支払いに組み込むことができます。追加料金は毎月支払われる場合があります。 | 現在ローン金額の約0.2％から2.0％の価格であるPMIは、頭金が購入価格の20％未満の場合に必要ですが、家の資本が20％に達したときに削除できます。 |
| クレジットスコアの要件 | FICO
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3.5％の頭金で580以上のスコア。
FICO
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500〜579のスコアには、10％の頭金が必要です。 | 最小のFICO
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ファニーメイおよびフレディマックの基準を満たすローンには620のスコアが必要ですが、そうでないローンを発行する場合、貸し手は大きな裁量権を持っています。 |
| 負債と収益の比率 | 通常43％以下ですが、多額の現金準備をしている借り手は、最大50％のDTIの対象となる可能性があります。 | 標準の最大値は36％ですが、クレジットスコアが高く、かなりの資産または代替収入源を持つ借り手には、50％までのDTI比率が許容される場合があります。 |
| 金利 | 通常、従来のローンよりも0.5〜1.5パーセントポイント高くなります。公表時の30年固定金利ローンの全国平均は3.151％でした。 | 30年間の固定金利ローンの全国平均は発行時点で2.88％でした。 |
| 住宅価格の制限 | 購入価格は、住宅が存在する郡の連邦適合ローンの制限を超えることはできません。 2021年には、その上限は米国のほとんどの戸建て住宅で548,250ドルですが、より高価な住宅市場では、上限はその150％、つまり822,375ドルに達する可能性があります。 | ジャンボローンやその他の不適合ローンに制限はありません。
ファニーメイまたはフレディマックによる購入の対象となる適合ローンについては、購入価格は連邦住宅金融庁によって毎年設定された地方ローンの制限を超えることはできません。 2021年の時点で、2021年の米国のほとんどの上限は548,250ドルですが、住宅が全国平均よりも高額な郡では、上限は822,375ドルに達する可能性があります。 |
考慮すべきその他のローンオプション
あなたが高いクレジットスコアを持っているが、購入価格の20％（あるいは10％）の頭金を上げるのに苦労しているなら、FHAローンはあなたの唯一の選択肢ではありません。これらの選択肢のいくつかを検討してください：
- フレディマックホームローンの可能性 ： フレディマックは、連邦住宅ローン抵当公社が広く知られているように、住宅所有の障壁を下げるためにホームポッシブルローンを考案しました。頭金は3％から始まり、家族、雇用主の支援、二次ローン、または「スウェットエクイティ」から発生する可能性があります。最小クレジットスコア要件は660（既存のローンを借り換える場合は680）ですが、あなたまたは共同申請者がクレジットスコアを欠いている場合でも、別の引受プロセスを通じて資格を得ることができます。
- ファニーメイ97LTVローン： ファニーメイとしてよく知られている連邦住宅ローン協会は、最低3％の頭金（または97％のLTV比率）を必要とする住宅ローンの2つのカテゴリーを承認しています。
- ファニーメイホームレディ97LTVローンは、低所得の借り手、特に米国国勢調査局によって指定された地域の平均所得の80％未満の収入を持つ借り手向けに設計されています。
> - ファニーメイスタンダード97LTVローンは、少なくとも1人の申請者が初めての住宅購入者であり、すべての申請者がクレジットスコアを持っている場合に限り、すべての借り手に開放されています。 （ローンの承認には、クレジットスコアを使用する自動引受プロセスが必要です。）ファニーメイLTVローンのすべての申請者が初めての住宅購入者である場合、少なくとも1人が住宅所有者教育プログラムを完了する必要があります。
- VAローン ： 米国退役軍人省の支援を受けて、VAローンは、資格のある退役軍人、軍人、その配偶者、およびその他の受益者向けに設計されています。それらは頭金なしで利用可能であり、住宅ローン保険を必要としません。頭金を5％未満にすると、ローン金額の2.3％の資金調達手数料が必要になります。頭金は0％まで低くなる可能性があります。 10％以上の頭金を支払うと、手数料はローン金額の1.4％に下がります。
- USDAローン ： 米国農務省によって保証されているUSDAローンは、適格な農村地域で住宅を購入したい低所得から中所得の住宅購入者を支援することができます。彼らは頭金を必要とせず、柔軟なクレジットスコア要件を提供します。 （最小のFICO
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USDAの自動申請プロセスを使用した迅速な承認には、640のスコアが必要ですが、手動の引受プロセスを介して、より低いクレジットスコアで承認することができます。）
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