あなたが住宅ローンの支払いに追いつくのに苦労していて、差し押さえを回避する方法を探しているなら、住宅ローンの変更はあなたがあなたの家にとどまるのに必要な助けを提供するかもしれません。

住宅ローンの変更は、毎月の支払いを下げる既存の住宅ローンの返済条件の変更です。当初の合意どおりに支払いを行う能力を恒久的に妨げる可能性のある方法で財政状況が変化したことを貸し手に示すことができれば、住宅ローンの変更を取得できる可能性があります。

住宅ローンの変更とは何ですか？

住宅ローンの変更は、支払いを逃そうとしているとき、または1つ以上の住宅ローンの支払いを逃した後に、貸し手がローン条件に加える重要な変更です。貸し手は住宅ローンを変更するためにさまざまな方法を使用しますが、主な目標は差し押さえを防ぎ、家にとどまることができ、貸し手が不動産を差し押さえて転売する費用を回避することです。

住宅ローンの変更の資格を得るには、通常、重大な困難を示す必要があります。住宅ローンの変更を検討している場合は、すべてではないので、貸し手がこのオプションを提供していることを確認してください。

ローンの変更を行うと、クレジットに悪影響が及ぶ可能性がありますが、差し押さえの場合よりも深刻度は低くなります。また、クレジットを改善するための措置を講じることで、軌道に戻ることができます。

住宅ローンの変更により、毎月の支払いが減りますが、ローンの全期間にわたって総費用が増える可能性があります。住宅ローンの変更の資格がある場合、支払いの削減は、次のようないくつかの方法のいずれかによって達成される可能性があります。

• 金利を下げる ：金利を数ポイント下げると、毎月の支払いが大幅に下がる可能性があります。利率引き下げの変更では、多くの場合、ステップアップアプローチが使用されます。このアプローチでは、ローンの残りの期間、金利と毎月の支払い額が定期的に（通常は5年ごとに）増加します。
• 返済期間の延長 ：ローンの返済期間を延長すると、毎月の支払いが減ります。そうすることで、ローンの全期間にわたって支払う利息の合計額が大幅に増える可能性があることに注意してください。ただし、状況が変化し、より高い支払いを行うことができる場合は、より良いレートでローンへの借り換えを検討できます。
• 調整可能な金利から固定金利への変換 ：あなたの経済的困難が変動金利住宅ローン（ARM）に関連する定期的な支払いの増加に関連している場合、貸し手はあなたをより予測可能で管理しやすい固定金利ローンに転換することを選ぶかもしれません。
• 元本削減 ：ごくまれに、貸し手があなたのローンの元本を下げて、あなたの家の株式の一部を効果的に手渡すことがあります。そのような変更があった場合は、受け取った株式が課税所得と見なされる可能性があるため、税理士に相談してください。
• 借り換え ：厳密に言えば、住宅ローンの借り換えは、既存のローン契約を調整するのではなく、新しいローン契約を生成するため、変更ではありません。新しいローンの資格を得るのは難しいかもしれないので、それは修正候補者のための実行可能な代替案であることはめったにありません。しかし、貸し手は、ローンをカバーするためにピンチで使用できる重要な資産を持っている借り手のためにこのコースを提案することがあります（または貸し手は新しいローンのデフォルトの場合にリーエンを置くことができます）。

住宅ローンの変更を取得できるのは誰ですか？

住宅ローンの変更の資格要件は、貸し手ごとに異なりますが、通常は次のことを行う必要があります。

• 少なくとも1回の定期的な住宅ローンの支払いが遅れているか、支払いを逃すことが差し迫っていることを示します。
• 次のような理由で、重大な経済的困難の証拠を提供します。
• 長期的な病気または障害
• 家族の一員の死（および彼らの収入の喪失）
• 自然災害または宣言された災害
• 無保険の財産の喪失
• 固定資産税や住宅所有者協会の手数料の引き上げなど、住宅費の急増
• 離婚

住宅ローンの変更を取得する方法

1つ以上の住宅ローンの支払いを逃した場合、またはさらに良いことに、支払いを逃そうとしているがまだ滞納していないことがわかっている場合は、貸し手（または支払いを回収するサービサー）に連絡して、理由を説明してください。支払いが難しい。

あなたの経済的困難について詳細に話し合う準備をしてください。正式な申請書の一部として、苦労（たとえば、収入の喪失、障害、配偶者の死亡）を文書化する必要があるため、電話をかける前に関連する書類を集めて、質問に答える準備をしてください。

貸し手は、あなたに書面で変更を申請し、あなたの苦難の開始の前後に収入と費用の証明を提出することをあなたに要求するでしょう。これには、納税申告書、給与明細書、毎月の請求書と明細書に加えて、貯蓄と所有する可能性のある資産（投資口座、不動産など）に関する情報が含まれる可能性があります。

住宅ローンが任意の数の連邦機関またはプログラムによって支援されている場合は、政府の住宅ローン変更計画の対象となる可能性があります。

• 米国の一軒住宅ローンの95％以上を保有する連邦住宅抵当公庫であるファニーメイとフレディマックは、さまざまな財政難に対応して住宅ローンの条件を調整できるフレックスモディフィケーションと呼ばれるプログラムを共有しています。適格な住宅ローンは少なくとも1歳である必要があり、申請者は支払いを滞納しているか、差し押さえに直面している必要があります。
• FHAローンとして知られる、連邦住宅局が支援する住宅ローンを利用する初めての住宅所有者は、さまざまな救済プログラムの対象となる可能性があります。これには、ローンの猶予（一定の月数の支払いの一時停止または減額、その後、免除された支払いを返済する必要がある）、および住宅ローンの変更が含まれます。 FHAローンを利用している借り手も、部分請求の対象となる場合があります。 住宅都市開発省からのローン。これは、猶予金の返済に使用でき、元のFHA住宅ローンが返済されるか、不動産が売却されるまで期限が到来しません。他の政府支援の住宅ローンプログラムと同様に、住宅所有者は、ローンを発行した貸し手からFHAプログラムに関する情報を探す必要があります。
• 米国退役軍人省（VA）が支援する住宅ローンを利用している現役および退職した軍人および生存している配偶者は、差し押さえを回避するために設計されたローン変更プログラムやその他のさまざまなプログラムに申し込むことができます。退役軍人省は、住宅所有者に、関連するオプションについて貸し手に相談し、ガイダンスについては連邦住宅カウンセラーに相談するようにアドバイスしています。
• COVID-19のパンデミックに対応して、2020年3月下旬に法制化されたコロナウイルス援助、救済および経済的安全保障（CARES）法は、住宅ローンの猶予を含む、連邦政府が支援する住宅ローンを持つ借り手に幅広い追加の救済オプションを提供します最大12か月間、その後、必要に応じて住宅ローンの変更を行います。それらの潜在的な修正の範囲、およびそれらの資格を得るための基準は、法律の最近の制定に照らして進行中の作業です。住宅所有者は、CARES法に基づく支援について、住宅ローンサービサー（住宅ローンの支払いを回収する会社）に問い合わせる必要があります。

CARES法は連邦政府が支援する住宅ローンのみを対象としていますが、民間の貸し手は同等の救済プログラムを借り手に拡大している可能性があります。

住宅ローンの変更はクレジットにどのように影響しますか？

貸し手はあなたのローンの変更を全国の信用調査機関に報告するかもしれません、そしてあなたの信用報告書にそれが現れることはあなたの信用スコアに悪影響を与える可能性があります。住宅ローンの変更による長期的な影響は、通常、差し押さえによる被害よりも深刻ではなく、長続きします。

資格を得るために支払いを滞納する必要がある住宅ローン変更プログラムの場合、クレジットレポートには、変更自体に加えて、未払いの支払いが反映されます。信用履歴と支払いを逃す前のクレジットスコアによっては、最初の延滞により、その後の住宅ローンの変更よりもクレジットスコアが大幅に低下する可能性があります。

住宅ローンの変更が意図したとおりに機能し、家にとどまり、定期的な期限内の住宅ローンの支払いを再開できる場合は、数年以内にクレジットを再構築してクレジットスコアを復元できるようになります。それをもたらした最初の延滞の日から7年間のあなたの信用報告書の差し押さえ。 （クレジットスコアは差し押さえ後7年以内に大幅に回復する可能性がありますが、多くの貸し手はあなたのクレジットレポートの差し押さえをローン申請を拒否する理由と見なしています。）

住宅ローンの変更の代替案

住宅ローンの変更の資格がない場合は、差し押さえを回避するために提供される可能性のある他のオプションについて貸し手に尋ねてください。考えられるオプションは次のとおりです。

• 返済計画 ：住宅ローンの支払いを数回逃したが、通常の支払いを再開できる場合、返済計画では、逃した金額（および利息）を返済するまで毎月の支払いを一時的に増やすことができます。その後、支払いは通常に戻ります。金額。
• 住宅ローンの猶予 ：猶予プランでは、最大12か月間、支払いが一時停止または減額されます。その後、通常の支払いを再開し、猶予期間中に免除された支払いを返済する必要があります。猶予プログラムは、一時的な経済的課題を抱える借り手向けに設計されています。
• 借り換え ：信用度が高く、元の住宅ローンを取得したときよりも金利が有利な場合は、住宅ローンを借り換えることができる場合があります。つまり、元のローンをより手頃な支払いの新しいローンに置き換えることができます。
>

結論

住宅ローンの変更は、収入の損失に直面している家族にとって大きなメリットになる可能性があります。あなたの財政見通しが悪化し、差し押さえのために家を失うことを心配している場合は、今すぐ貸し手に連絡して、彼らがどのように役立つかを確認してください。あなたの信用はその過程で打撃を受けるかもしれませんが、差し押さえを避けてあなたの家にとどまるならば、あなたは長期的に（財政的にも感情的にも）より良い形で出てくるでしょう。