継続的な困難な借り入れ環境において、一部の潜在的な住宅購入者は、購入資金を調達する最善の方法は、大手商業銀行からではなく、家族内ローンを通じてではなく「家族銀行」からであると考えています。そして、IRSガイドラインに従っている限り、取引は非常に魅力的であり、より柔軟な貸付条件、商業住宅ローン金利よりもまだ低いIRSが要求する適用可能な連邦金利、借り手に対する住宅ローンの利息支払いを差し引く可能性、回避オリジネーションおよび他の多くの住宅ローン取引手数料、およびすべての利息と元本の支払いが最終的に家族に留まるという単純な利益。
ただし、主な欠点は、IRSが取引を真に尊重し、税制上の優遇措置の一部も受け取るようにするために、約束手形の起草、住宅ローンの記録など、ローンの手続きを尊重する必要があることです。適切な管轄権、および利息および/または元本の実際の支払いを完了する。
幸いなことに、新しいソリューションが登場しました。NationalFamilyMortgageという会社は、必要なすべての書類を完成させ、住宅ローンを記録し、ローンの返済を支援し、必要なIRSレポートフォームを発行します。従来の住宅ローンの組成手数料。これは、家族内の住宅ローンの貸付に大きなブームをもたらす可能性は低いですが、それでも、アドバイザーがクライアントに効率的に実装するための戦略をはるかに容易にします！
Michael Kitcesは、数千人の独立系ファイナンシャルアドバイザーをサポートするターンキーウェルスマネジメントサービスプロバイダーであるBuckingham WealthPartnersの計画戦略責任者です。
さらに、XY Planning Network、AdvicePay、fpPathfinderの共同創設者であり、 Financial Advisor Success のホストであるJournalof FinancialPlanningの元PractitionerEditorであるNewPlannerRecruitingです。 ポッドキャスト、および人気のあるファイナンシャルプランニング業界のブログ Nerd’s Eye View の発行者 彼のウェブサイトKitces.comを通じて、ファイナンシャルプランニングの知識を向上させることに専念しています。 2010年、マイケルは、職業の進歩に尽力し、取り組んだことで、FPAの「HeartofFinancialPlanning」賞の1つを受賞しました。
家族内ローンの基本原則はかなり単純です。銀行からお金を借りるのではなく、困っている家族は、子供が両親からお金を借りるなど、家族の他の誰かからお金を借ります。そうすることの利点は重要です。子供が支払う利息費用は家族にとどまります（親が使用するか、極端な場合、将来子供が相続します）。オリジネーションおよびその他の取引手数料は回避される場合があります。子供の借入コストは通常、銀行からの金利よりもはるかに低くなります。それでも（特に今日の環境では）支払われる金利は、親が債券ポートフォリオから得ることができたかもしれないものよりもまだ良いです。
たとえば、今日の市場では、親は子供に2.5％の30年の住宅ローンでお金を貸すことができます。これは、3.5％の30年の固定金利の住宅ローンよりもはるかに安価です。 -価値、ローンの規模、および借り手のクレジットスコア）。それでも、親は2.5％で関心を生み出しています。貧弱ですが、それはCDから得られる可能性が高いものよりも優れています（ただし、特に、住宅ローンとしての貸付ははるかに 貸し手にとってより少ない液体！）。さらに、ローンが実際に子供が購入した住宅に対して担保され、適切に記録されている住宅ローンである場合、子供は親に支払われた住宅ローンの利子を差し引くことができます！ （もちろん、親は他の「債券」の利子と同じように、納税申告書で受け取った利子を報告する必要があります。）そして、ローンは、子供へのキャッシュフロー義務を減らすために利子のみとして構成することができます（明らかにローン元本を償却しないと、親へのキャッシュフローの支払いも減少します。
特に住宅を購入するための住宅ローンとしての家族内ローンの追加の利点は、従来のローン引受の制約のいくつかがもはや問題ではないということです。たとえば、家族はクレジットスコアの悪い子供に追加料金を請求する必要がなく、頭金を必要とせずに購入価格の100％まで自由にローンを提供できます。ローンは、一次購入、借り換え、またはリフォームのためのものである可能性があり、家に対する2番目または3番目のリーエンとして構成することもできます。人気のある戦略の1つは、子供が新しい住宅購入のために従来の住宅ローンを使用して最大80％を借りるが、残りの20％の頭金（住宅のセカンドリーンとして記録）を賄うために親からお金を借りることです。
>もちろん、注意点は、そのような戦略に従事することは、ローンの利息や元本が完全に返済されないという真のリスクを貸し手にもたらすことです（銀行がより大きな信用リスクとより小さな返済を補うためにより高いレートを必要とする理由があります！）したがって、貸し手としての家族は、借り手による部分的な債務不履行が実際に家族に経済的苦痛をもたらすような方法で資金を貸さないように注意する必要があります。同様に、貸し手としての家族は、ポジションの流動性が低すぎることにとらわれないように注意する必要がありますが、家族ローンに需要引当金を入れることは常に可能です（もちろん、それでもリスクがあります家族の借り手は、タイムリーにメモ全体を借り換えたり返済したりすることはできません！）
家族内ローンの重要な注意点は、IRSによって尊重されるためには、実際に でなければならないということです。 贈り物ではなくローン。
問題は、税法により、個人が贈与税の影響を受けることなく、毎年最大14,000ドル（2013年）を他の誰かに贈与することを許可していることです。この金額は、年間贈与税の除外と呼ばれます。 14,000ドルは多くの家族にとって多額のお金ですが、実際には家族の他の誰かに一度にさらに多くのお金を送金することを好む他の人にとってはごくわずかです。残念ながら、しかし、より大きな贈与は個人の生涯贈与税の免除を使い果たし始め、将来の相続税のエクスポージャーを増やす可能性があります。
したがって、この制限を回避するために過去に使用された戦略の1つは、贈り物ではなくローンとして送金することです...そして、借りた金額がなくなるまで、毎年ローンの利息や元本の一部を単純に許します。ただし、IRSは長年にわたってこれらの取引の多くを精査しており、多くの場合、不利な結果をもたらしています。結局のところ、100,000ドルが譲渡された場合、実際には利息は支払われず、貸し手はローンがなくなるまで8年間、毎年利息と元本を放棄しただけです。年、およびトランザクションはそれに応じて（ギフト）課税されるべきです。さらに、10,000ドルを超える家族ローンの場合、IRSは利息が支払われたが贈与として許されたと想定します。つまり、貸し手は贈与税の申告を行う可能性があるだけでなく、帰属税の申告についても申告する必要があります。ローンからの利子も！ （編集者注：一部の帰属利息の例外は、10,000ドルから100,000ドルのローン金額に適用されます。IRCセクション7872（d）を参照してください。）
何年にもわたって、税法と判例法は、家族内ローンを管理する方法に関するいくつかのガイドラインを策定するために一緒に織り込まれているため、ギフトではなくローンとして真に尊重されています。
家族内貸付の鍵は、IRSが貸付を尊重するためには、「市場」金利での貸付条件、利息および/または元本の適切な支払いを含む、本物の貸付として扱われる必要があるということです。 、理想的には適切な文書の形式（ただし、文書は厳密には必要ありません）。
「市場」金利を適用するには、ローン条件で、IRCセクション1274に基づいてIRSが毎月発行するいわゆる「適用連邦金利」（またはAFR）と少なくとも同じ高さの金利を指定する必要があります。表IRSのAFRガイダンスの1つには、短期、中期、および長期の3つのレートが含まれています。短期金利は、3年以下の期間のローンに対するものです。中期金利は、3年より長く9年より短いローンの場合です。長期金利は9年以上のローン期間のものです。
ただし、注目すべきは、適用可能な連邦金利は「市場」金利と見なされますが、この金利で家族内ローンの利息を支払うことで贈答品の扱いが回避される限り、それでも非常に有利な金利です。ここ数ヶ月、短期金利は1％の1/4に過ぎず、中期金利は1％をわずかに下回り、長期金利でさえ2.5％未満です。対照的に、15年の住宅ローンの全国平均は約2.8％（この記事の執筆時点）であり、30年の住宅ローンはほぼ3.5％です。その結果、IRSのAFR要件を満たすために金利が「十分に高い」必要がある場合でも、家族内住宅ローンは借入金利として非常に魅力的である可能性があります。
家族内ローン、特に家族内住宅ローンを検討している多くの家族にとっての最大の課題の1つは、特に利子を控除できるように住宅に対してローンを適切に記録する必要があるため、ローンを適切に完了するための管理作業と要件です。借り手のために（特に、借り手が債務不履行になった場合に返済されなかった金額の税額控除を貸し手が望んでいる場合は、ローンの明確な文書も必要です）。
さらに、一部の家族は実際にはより正式なローンの取り決めを好みます。たとえば、貸し手としての親が本当に する場合 取引を（偽装された贈り物ではなく）ローンとして意図している場合、借り手としての子供がそれを適切に尊重し、ある程度の経済的責任を学ぶことを確実にしたい（銀行から受け取るよりも有利なローン条件を享受しているにもかかわらず） 、および家族のローンの利息を維持します）。あるいは、家族の信託からお金が貸し出されている場合、受託者は、信託コーパスを責任を持って管理する受託者責任が果たされていることを立証するために、貸付が適切に文書化および記録されることを望む可能性があります。
この分野での興味深い新しいソリューションは、National Family Mortgageです。これは、家族内住宅ローンの処理と維持を支援する「仲介者」として機能し、当事者間の約束書の作成から信頼の証書の文書化まですべてを処理する会社です。これは、資産を担保として差し入れ、適切な管轄区域に記録し、ローン支払い（必要に応じて住宅所有者保険および不動産税のエスクローを含む）の電子資金移動の取り決めを確立し、支払い通知と残高明細書を送信し、さらに適切なIRSを発行します報告フォーム（住宅ローンの利息を支払うための借り手へのフォーム1098、および受け取った利息のための貸し手へのフォーム1099-INT）。ローンが利息のみとして構成されている場合、National Family Mortgageサービスは、ローンの一部が毎年免除されるように手配することもできます（これにより、利息が支払われているときにIRSの精査がトリガーされる可能性ははるかに低くなり、ローン文書が記録されます。取引の他のすべての手続きは尊重されています。
サービスの費用は、ローン文書の725ドルから2,100ドル（ローンのサイズによって異なります）の1回限りの料金です（特に、従来の住宅ローンのオリジネーション料金よりもはるかに安いです！）。州/郡に直接支払われる追加の記録税（それを必要とする管轄区域の場合）、および継続的なローンサービス（明細書、電子送金、IRSレポートなどを含む）の費用は月額15ドル（または大規模なローンの場合はわずかに高くなります。エスクローサービスには月額15ドルの追加料金がかかります）。このブログの読者は、クライアントがサインアップするときにクーポンコード「KitcesBlogDeal」（引用符なし）を入力することにより、サービスを利用するすべてのクライアントの1回限りの料金の15％割引を受けることができます。 （編集者注：これは、このブログの読者への単なる無料のオファーです。Nerd's EyeViewとNationalFamily Mortgageの間には、金銭的報酬やその他の関係はありません。）
結局のところ、家族内住宅ローンは、そもそも子供や他の家族にローンを提供するために家族がかなりの資金を必要とするため、依然としてかなり「ニッチ」な戦略です。それにもかかわらず、National Family Mortgageのようなサービスは、プロセスの実装と管理を大幅に容易にし、従来の住宅ローンのオリジネーション料金よりもはるかに低いコストで、同時に家族のすべての継続的な利息の支払いを維持します。そして、今日の適用可能な連邦料金では、今日の低収益環境を考えると、依然として妥当な収益を生み出しながらも、親が子供や他の家族が住宅購入をより手頃な価格で行えるように支援する機会がたくさんあります！
（この記事は、Carnival of Wealth、およびStay Out Edition on Control Your Cash、Carnival of Investing＃13 on Investeem、Carnival of Financial Planning on My Personal Finance Journey、およびCarnival of PersonalFinanceに含まれていました。 My Personal Finance Journeyの＃397。）