ごくわずかなお金でお住まいの地域のREO差し押さえを卸売りします。
あなたの地域にREO差し押さえがたくさんある場合は、不動産でまともな副収入やフルタイムの収入を得ることができます。
REO差し押さえがロードされている投資したいエリアを決定します。興味のあるエリアにREOの物件があるだけでなく、そこで購入する投資家だけがたくさんの現金を持っていることを確認する必要があります。これは、公共記録またはマルチプルリストサービスを介して見つけることができます（自分のアクセス権がない場合は、これを支援する不動産業者を見つけてください）。この情報を今後の使用のために保管してください。
同時クロージング（またはダブルクロージング）を行うことができる投資家に優しいタイトル会社または弁護士を見つけてください。どこで見つけるかわからない場合は、他の投資家に、地元の不動産投資を使用または参加している人を尋ねる必要があります。クラブ。 （多くの不動産クラブでは、初めて無料で行くことができます...質問してください。）
対象地域を見つけたら、その地域の家主に、その地域の別の賃貸物件に興味があるかどうか、またその土地にいくら払ってもよいかを尋ねます。地元の不動産投資家クラブの会合で、その地域の「賃貸」の看板に電話したり、不動産業者に話しかけたり、家主に話しかけたりすることで、地元の家主を見つけることができます。
ステップ1で、現金購入者が購入するエリアをターゲットにするのを手伝ってくれるように不動産業者に依頼すべきだったことを覚えていますか？さて、あなたはその不動産業者に数ヶ月前に戻って、REO差し押さえの対象地域で行われたすべての現金販売のリストを提供するように依頼するつもりです。この情報は、すべての現金購入者のリストを提供するだけでなく、これらの投資家がターゲットエリアの特定のタイプの物件にいくら支払う意思があるかも示します。
さて、バイヤーリストが一緒になり、タイトル会社または弁護士が配置されたので、オファーを出すためのREO差し押さえ物件の検索を開始できます。ほとんどすべての銀行は不動産業者に彼らの資産をリストします。それで、あなたが扱ってきた不動産業者を覚えていますか？ :-)はい、あなたは彼らにreo差し押さえのリストを毎日提供するように頼むつもりです。少しの間市場に出回っている物件をターゲットにするのが最善です。なぜなら、それらが最初に市場に出たとき、たくさんの競争があるからです。ただし、最初は、市場が私の市場ほど競争力がない場合に備えて、市場に出回っているすべてのREO差し押さえ物件をターゲットにします。
あなたが興味を持っているREO差し押さえ物件に入るためにあなたの不動産業者との約束をしてください。物件をチェックして、どれくらいの仕事が必要かを決定してください（あなたが修理の数字を知らなくても心配しないでください...私はまだしません;-)真剣に、私はしません。）あなたはこれについてあなたの不動産業者に助けを求めることができます、あるいはあなたはあなたと請負業者の友人を連れて行くことができます、あるいはあなたはそれが完全な腸の仕事を必要とすると仮定することができます。あなたが十分な売り家を見て、そして十分な売り上げを見た後、あなたはあなた自身が必要とする仕事の量を判断することができるでしょう。 （修理の数字がまだわからないと言っても、冗談ではありません。推測はかなり得意ですが、通常は5,000ドル以内で入荷します。）
必要な情報がすべて揃ったので、オファーを行うことになります（最初に購入者を配置するのに役立ちます。では、その購入者リストに取り組んでくださいね）
銀行のREO差し押さえを処理する場合、割り当ては許可されないため、取引を同時に終了することになります。
提供する価格を決定するには、不動産業者から提供された情報とその地域で販売された現金を調べて、それらの物件を今見た物件と比較します。あなたは売り上げから、そして他の投資家と話すことから、現金投資家がそのような不動産に支払う金額を知っているので、今あなたはあなたの利益を計算してからあなたの最大購入価格を決定する必要があります。
彼らはあなたの利益を削減するので、あなたはあなたの不動産業者に閉鎖費用について話したいと思うでしょう、そしてあなたはあなたがまだ利益を上げることができるようにあなたの最大購入価格を決定するのを助けるために彼らを知る必要があるでしょう。成約や決済の費用は地域ごとに異なるため、実際には不動産業者にこの情報を確認する必要があります。
利益を含むすべての数字を把握したら、オファーを行います。
たとえば、投資家があなたが見たREO差し押さえのような物件に40,000ドルを支払っていて、5,000ドルの利益を上げたいとすると、閉鎖費用は約500ドルになります。これらすべてを考慮に入れると、最大購入価格は$ 34,500になります。 （$ 40,000- $ 5000の利益-$ 500の終値=最大購入価格。）
ただし、そこから始めないでください。高く始めると下がるのが難しいので少し低く始めますが、低く始めると必要に応じて徐々に最大価格に達することができます。
一部の卸売業者は数式方式を使用しています。つまり、数式を使用して最大購入価格を決定します。彼らは家の修理後の価値（修理後の価値）を決定し、それを65％から70％の範囲で乗算し（市場に基づいてこれを微調整する必要があります）、修理費用を差し引きます。あなたの利益とそれはあなたの最大購入価格に等しくなります。
例：家が修理された40,000ドルの住宅取引で、100,000ドルの価値があるとしましょう。そしてその家には45,000ドル相当の仕事が必要です。あなたはまだ5000ドルを集めたいです。これは、次の式を使用して最大購入価格を計算する方法です。$ 100,000 x 70％=$ 70,000- $ 45,000（修理）=$ 25,000が最大購入価格です。 （式を使用して見つけました
あなたがあなたの申し出価格を決定したので、あなたはあなたの不動産業者に本格的な預金を与えなければならないでしょう。これは、あなたがあなたの申し出に真剣であることを銀行に示すためです。現実的には、下に置くほど、銀行に真剣に見えます。ただし、契約の条件でカバーされていない理由で取引を取り消すと、このお金が失われることに注意してください（したがって、それほど高くならないようにする必要があります）。 REOの差し押さえにより、500ドルから1000ドルを本格的な資金として差し押さえますが、100ドルで逃げることができるのであれば、それを試してみてください。
あなたの不動産業者があなたの小切手を受け取り、おそらくブローカーは決済/閉鎖までそれをエスクロー口座に預けます。
あなたが不動産投資に不慣れであるならば、あなたはあなたの財産に関するあなたの合意において異なる不測の事態を選ぶことができます。不動産検査のように、鉛ベースの塗料検査、住宅ローンの偶発事故、ラドン検査など。
ただし、ただの警告ですが、選択した不測の事態が多ければ多いほど、銀行にとって魅力的ではないオファーが表示されます。
私は通常、不測の事態を選択しません。このシナリオでは、私の本気のお金が大きなリスクにさらされていることを認識しています（住宅ローンの不測の事態も選択しないため）。これを行うと、これが最も見栄えの良いオファーです。あなたがREO差し押さえを扱うときに作ることができる、銀行は資金の証明と呼ばれるものを欲しがるでしょう。実際、彼らはあなたが不測の事態を選ぶかどうかにかかわらず、資金の証拠を欲しがるでしょう、ただのfyi。
資金の証明はまさにそれであり、あなたがこの物件を購入するお金を持っていることの証明です。あなたが銀行にそれだけのクレジット、クレジットカード、または彼らの口座にそれだけのお金を持っているそれらのもののいずれかを持っている友人や家族を持っているなら、あなたはそれをあなたの資金の証拠として使うことができます。そうでない場合は、いわゆる取引資金提供会社から資金レターの証明を入手できます。 （話す場所のリストについては、「トランザクション資金」をグーグルで検索してください。）
銀行があなたの申し出を承認するとき、銀行は彼らが取引を終わらせたいと思うタイトル会社を持っているでしょう（彼らは時々あなたにそれが起こるのを許すインセンティブを与えるでしょう）あなたはそれを大丈夫ですがそれでも送ることができますあなたのタイトル会社へのあなたの署名されたすべての文書は、彼らに「礼儀の締めくくり」をするように頼み、彼らにこれも銀行のタイトル会社に知らせてもらいます。そうすれば、取引を引き続き管理できます。
銀行とあなたの両方が契約に署名したので、あなたのエンドバイヤーを見つける時が来ました！家主がその地域のより多くの賃貸物件に興味があると言ったところに見られるすべての「賃貸」標識に電話し、契約中の何かがあり、彼らがそれを購入することに興味があるかどうか知りたいと伝えます。
購入者リストに追加したすべての人にも電話してください！
また、金属製のスタンドが付いた空白の白い波形のプラスチックの看板を入手し、太くて黒い魔法のマーカーでそれらに書き込みます：
3ベッド/ 1ba。安い家$ 40k現金/売らなければならない！ 555-5555
そして、家がある場所にそれらの約20を置きます。お使いの携帯電話はフックから鳴ります。 （これらのうち約20を購入するお金がない場合は、基本的に多くのコールドコールと調査を行うことになります。家主に電話し、あなたが知っている投資家に電話して、現金で家を購入しました。過去数か月....不動産業者から入手したリストを覚えていますか？）
あなたの目標は、REO差し押さえを閉鎖し、支払いを受けることができるように、エンドバイヤーを見つけるために熱心に取り組むことです！
エンドバイヤーを見つけたら、彼らと販売契約を結びます。この販売契約では、あなたが「売り手」になり、彼らが「買い手」になります。 （あなたはまだ銀行と契約を結んでいないことを知っていますが、あなたは不動産の売却契約を締結しているので、あなたは今、不動産のいわゆる公平な利益を持っており、それを宣伝して「売り手」として売ることができます。 ）ここに正しい販売価格を入れることを忘れないでください（より高い価格！）また、あなたはあなたの買い手からも本格的なお金の預金を受け取らなければなりません。あなたは今売り手なので、これをできるだけ高くしたいと思います。したがって、この購入者は取引に真剣に取り組んでいることがわかります。安全のために、彼らにあなたのタイトル会社または弁護士の名前に本格的なお金の小切手を入れてもらいます。彼らは決済/閉鎖までエスクロー口座にそれを保持します。必ず、タイトル会社または不動産弁護士に閉鎖が行われることを知らせてください（この購入者を信頼するか、何をしているのかがわかったら、タイトル会社または弁護士を使用して閉鎖することができます）。
>次に、この販売書類を弁護士やタイトル会社に転送します。これがあなたが取り組んでいる同時成約取引になることを彼らに知らせることができます。
何らかの理由で、タイトル会社が同時クロージングを実行できないと言った場合は、ダブルクロージングを実行でき、数ステップ前に検索したトランザクション資金を使用できます。彼らはあなたがあなたの取引を成し遂げるためにあなたに数時間または数日間彼らのお金を借りさせます。あなたはそれをあなたのクロージングコストに入れなければならないので、彼らがあなたにお金を請求することに注意してください。
和解に現れてあなたの$ 5,000を集めてください!!!さあ、REOの差し押さえをもっと見つけて卸売りしましょう！
NOと聞こえるか、オファーが何度も拒否されました。それについて心配する必要はありません、それを維持してください。いいえが多ければ多いほど、あなたはそのはいに近づきます！あなたが申し出をするREO差し押さえを追跡してください。販売しない場合は、30日ごとに別のオファーを行います。
私は弁護士ではないので、あなたは常にあなたの地域の有能で投資家に優しい不動産弁護士にあなたの契約を検討するためのアドバイスを求めるべきです。法律は州ごとに異なる可能性があるため、チームには常に有能で投資家に優しい不動産弁護士がいることを確認してください。
車
電話
空白の段ボールのプラスチック看板
黒魔術マーカー
銀行口座に100ドルから1000ドル