REITの投資は、配当と成長という両方の長所を提供します。投資家として、最新のREITセクターデータと年次報告書の財務データに基づいてREITを選ぶのが一般的です。
他の個人投資家よりも優位に立つことを希望する場合は、実際の物件で独自のサイト訪問を行うことを強くお勧めします。
このガイドでは、小売サイトへのアクセスについて紹介します。次のセクションでは、以下について説明します。
例として小売モールを使用していますが、希望するREITの下でアクセス可能なプロパティの思考プロセスを簡単に推定できます。
多くの開業医は、不動産の専門家であり、象牙の塔で数を減らし、業界の複雑さを理解していると自称しています。
でも、実際の物件を見なくても、本当に不動産を理解できるのでしょうか？毎年数回の手術しか行わない外科医を信頼しますか？
あまりにも頻繁に、金融アナリストは、彼らが書いている物理的な資産の良い感触を持たずに、彼らのオフィスの涼しい快適さから彼らの分析と予測を提供します。彼らは上場企業の経営陣から提供された財務データに依存しており、ほとんどのデータは過去を振り返っています。
サイト訪問により、小売モールの物理的な制約と長所をより適切にコンテキスト化して理解することができます。モールが近隣の他の建物とどのように関連しているか、消費者のトラフィックがどこから来てどこに行くかを知ることができます。
不動産資産に関する最新の「地上データ」が必要な場合は、実際の現場訪問が最善の策です。
COVID-19の大流行の前でさえ、小売業と外食産業は苦しんでいました。 COVID-19の発症により、崖からすぐのモールに足の交通が押し寄せました。
サーキットブレーカーのフェーズ2により、シンガポール政府は移動制限を緩和し、小売企業が実店舗を再開できるようにしました。その結果、小売モールの来客数は増加傾向にあり、多くのコメンテーターが小売セクターの「回復」を宣伝しています。
ただし、これはコメンテーターの短期記憶を反映している可能性があります。最近のバイアス 。サーキットブレーカーの開始前の前月のトラフィックを比較しています。はい、フェーズ2の後、フェーズ1と比較してモールのトラフィック量が増加しています。
フェーズ2に入った後の週末である6月23日、Straits Timesの記事では、モールでの歩行者数が80％増加したと報告されています。しかし、この一見多数は誤解を招く ほとんどの小売業者が閉鎖されていたサーキットブレーカー期間中の非常に低いベースでの買い物客のトラフィックを比較しているためです。
足の交通量を前年比で比較すると、たとえば2020年6月と2019年6月の場合、数字はひどいものになります。確かに、1か月後、統計局が発表した2020年7月の1か月間の小売売上高データは、2019年7月に比べて27.8％の減少を示しました。
小売店ではすべてがうまくいっていないと論理的に結論付ける必要があります。
レストランやカフェは、一目見ただけで満員に見え、常連客が列に並んで入るのを待っています。ただし、安全距離のガイドラインを順守する必要があるため、これらの飲食店の座席数は最大50％削減されます 、収入を食いつぶす。
さらに、2019年7月のシンガポールの訪問者数は180万人でした。2020年7月の訪問者数は6,842人でした。いいえ、それは数千または数百ではありません。訪問者の到着数はわずか6,842人でした。
小売モールは、シンガポールで多くの外国人消費者が支出していない状態で、どうして「通常の状態に戻る」ことができるのでしょうか。小売業界が実際にCOVID以前のレベルに回復したかどうかを結論付ける前に、さらに数か月のデータを待ちましょう。
これにより、サイト訪問の重要性がわかります – 次の月と四半期のすべての通常の統計が公開される前に、小売業の健全性について感じることができます。評判の良い有能な不動産アナリストは、投資ポートフォリオでカバーされている資産を訪問するための基礎を築きました。
モールの鼓動をチェックするとき、1つは訪問者の数を考慮することから始まります 、またはそのモールでの足の落下。訪問者が不足すると、テナントは家賃を維持できなくなり、最終的には廃業します。これは、今度は、モール運営者の賃貸収入を損なうことになります。徒歩での交通量は、サイト訪問時に注意する必要がある最も重要なことです。
もちろん、買い物客のトラフィックを観察する際に留意すべき多くの考慮事項があります。
昼食の混雑のため、正午に訪問した場合、午後4時と比較して、モールにはより多くの人が訪れると予想されます。同様に、週末にモールを訪れた場合、平日の群衆と比較して、トラフィックが多く、支出パターンが異なる常連客の人口統計が異なることがわかります。
これらの常連客の行動を観察することも役立ちます：彼らは昼食をとるためだけにモールにいますか？それとも、他の非F＆Bショップもひいきにしていますか？
あなたがモールの交通を見ているときはいつでも、人々が実際にモールでお金を使っているかどうかに気付くようにしてください。彼らは買い物袋を持っていますか、それとも飲食店は満員ですか？人々がただ歩き回って支出していない場合、モールのテナントは何も稼ぎません。
この良い例は、新しいフナンです。昨年はモールが非常に混雑しているようでしたが、それでも閉店が見られました。
313サマセットは別の素晴らしい例です。 313サマセットは非常に交通量が多いですが、モールで過ごす常連客はごくわずかです。これは、モールの下にあるMRT駅が、地下付近の他の建物との接続が悪いためです。したがって、多くの人々が浮上してモールを通り抜け、ウィンズランドハウス、H＆M、ヒーレンやエメラルドヒルのオフィスなどの究極の目的地に向かいます。
したがって、モールの健全性を測定するための主要な指標として徒歩の交通量だけを見ると、楽観的すぎる可能性があります。
イーシュンのノースポイントと比較して、オーチャードロードのパラゴンには非常に異なる群衆が予想されます。
人口統計が異なるため、モールには買い物客をターゲットとするさまざまなテナント構成と商品があります。Paragonは高級買い物客の市場に位置し、Northpointのようなハートランドモールにはマスマーケットにアピールする中間層のブランドがあります。
閉店は小売業の健全性の重要な指標です。次のセクションで詳しく説明します。
テナントが店舗を退去した場合、それは彼らの事業が利益を上げていなかったか、彼らの利益が努力する価値がなかったことを示しています。
これは、モールの所有者が他のテナントを探している期間中の賃貸収入の損失につながります。
このように、最近の閉店件数や空室期間を観察することで、モールの健全性を把握することができます。もちろん、これには定期的な訪問が必要であり、次のポイントに到達します。
小売業界は常に変化しています。
小売モールの健全性を理解するために、熱心なアナリスト（および投資家）は、さまざまな期間の傾向を比較します。
このような傾向を正確に把握するには、少なくとも月に1回はこれらのモールを訪れることを目指す必要があります。
一貫性を保つことで、最近の閉店の有無、交通量の減少や改善、モールの改修などがわかります。
前述のように、店舗の閉鎖は、モールと一般消費者市場の健全性に関する重要な手がかりを提供します。これは一般的に、テナントが利益を上げて運営する余裕がないことを意味します。
注意すべき3つの考慮事項は次のとおりです。
モールの所有者は通常、買い物客の焦点を他のショップに向けさせるために、これらの空いているショップを買いだめし、モールの広告のように装飾します。
モール周辺のこれらの空いている店を探し、将来の参考のために空いているユニットの写真を撮るように自分自身を訓練する必要があります。
空いた店の通知は、何が起こっているかについての詳細をあなたに与えるでしょう。次のいずれかになります：
通知から得られる可能性のある情報の例を次に示します。
閉店に関する最後のポイントは、閉店が発生した場所に注意することです。
交通量や商売が盛んな交通量の多いエリアにあるお店が閉店していると、消費者市場の健康状態やモールの健康状態が気になる兆候かもしれません。
次に例を示します：
この写真は、ノースポイント市で最もにぎやかな場所の1つで撮影されたもので、MRTとモールを結ぶ交通量の多いエリアです。
このエリアでは活発なビジネスが期待されますが、かなりの数のショップが閉店しています。これは、モールの賃貸収入が弱まる可能性があることを示している可能性があります。
場所、場所、場所。モールの場所がその収益性を決定することに私たちは皆同意します。
ただし、隣接する不動産の組み合わせを見落とさないでください。モール周辺の土地の位置を知ることは、モールの長期的な存続可能性を理解する上で重要です。
周囲の建物はモールの当面の市場を決定し、モールを訪れる人口統計に最大の影響を及ぼします。
調査を行う際に自問する質問がいくつかあります。
モールの場所と周辺を検討した後、モールのテナント構成が人口統計と集水域に適しているかどうかを判断する必要があります。
たとえば、近くに住宅がたくさんある場合、モールは家族の群衆に対応する必要があります。
モールの収益性に影響を与えるため、モールは、エリアの特定の特性と人口統計に対してバランスの取れた適切なテナントミックスを用意することが重要です。
場所とテナントの組み合わせを最適化するという観点から、CausewayPointの運賃を見てみましょう。
これらは、その周辺に関するいくつかの注意点です：
ウッズスクエアには合計4つのブロックがあり、494のオフィスユニットと39の小売ユニットがすぐに使用できます。オフィスユニットがテナント化されると、CausewayPointの買い物客のトラフィックが追加されます。ただし、追加の39の小売ユニットもCausewayPointとテナントを争います。
ウッズスクエアはウッドランズMRTエリアに追加のサラリーマンを連れてくることが期待されていますが、オフィスアワーの後にネットワークを作るためにサラリーマンに対応するためのパブやバーが不足しています。
エリア周辺の一部のスペースを水飲み場に変換すると、コーズウェイポイントの活気が増す可能性があります。
物件の周辺を考えると、モールの現在および将来の見通しをよりよく把握できます。
もう1つの考慮事項は、モールのテナントのまとまりです。
専有部分のモールは、単一所有者のモールと比較して、適切なテナントミックスを取得し、テナントにマーケティング活動またはロジスティクスとフルフィルメントで協力させるという点で大きな課題があります。
専有部分のモール内の店舗は個人所有者であるため、テーマの設定やモール内のテナントミックスのバランス調整などの調整やコラボレーションが少なくなっています。
これは、テナントと取引の非論理的で無計画な組み合わせにつながる可能性があります。それは、マッサージパーラー、パブ、金貸しなどのあまり望ましくない取引を引き付けることになり、モールのイメージを低下させ、モールの賃貸料と評価を下げる可能性さえあります。オーチャードタワーズは多くの例の1つです。
ショッピングモールの設計の興味深い側面は、GruenTransferと呼ばれる原則です。これは、買い物客がモールの雰囲気とレイアウトに慣れやすくするための意図的な設計であり、買い物客は外で現実に戻るのではなく、モール内でより多くの時間を過ごしたいと思うようになります。これにより、さらなる消費と衝動買いが促進されます。
ディズニーランドに行く子供と考えてください。公園に足を踏み入れると、「地球上で最も魔法の場所」に運ばれます。
優れたモールデザインとは、消費者をモール内のミニエコシステムに心理的に「閉じ込め」、外の世界を忘れさせるものです。ほとんどのモールに窓がほとんどないという事実は、GruenTransferの原則が機能しているもう1つの例です。
優れたモールは、循環コアの概念に基づいて設計されています。モールは、モールの広いエリアで人々が移動しやすいようにレイアウトされます。
したがって、ほとんどのモールには、中央に大きな空きスペースがあるすべてのレベルにつながるエスカレーターがありますが、1階には通常、高層階の買い物客の注意を引くことができる大きなイベントスペースがあります。
これを念頭に置いて、次のことを検討してください。
目的地は、特定の目的のために人々を引き付ける場所と設備です。これは、政府のサービスセンター、銀行、郵便局、診療所などの重要なサービスである可能性があります。
「目的地」は衝動買いのために「ウォークパス」トラフィックに依存しません。
これらの目的地は通常、モールのあいまいなコーナーに配置されます。買い物客は、これらの目的地にたどり着くために、モールの大部分を歩き、途中で買い物をする可能性があります。
この良い例は映画館です。お気づきの方もいらっしゃると思いますが、これらは常にモールの最上部にあり、一般的に小売テナントにとってはあまり望ましくない場所です。
ショッピングの目的地の他の例には、アーケード、フードコート、図書館、授業センターなどのアクティビティやアトラクションが含まれます。
資産強化イニシアチブ（AEI）は、家主が賃貸料と経済的利益を増やすように不動産の物理的状態を改善する不動産で使用される用語です。
これはいくつかの方法で行うことができます：
AEIが成功すれば、小売業者の買い物客のトラフィックが増え、家主の賃貸料が増えるはずです。
コーズウェイポイントはまた、うまく実行されたAEIの素晴らしい例を提供します。
モールの所有者は、以前は2階にあった遊び場スペースをいくつかの飲食店に転用し、賃貸可能面積と総賃貸収入を増やしました。
とはいえ、AEIは追加の資本的支出を必要とし、改修中に機会費用を被ります。したがって、モールの所有者は、これらのプロジェクトの実行可能性を評価するために適切な実現可能性調査を行う必要があります。
たとえば、キャピタランドはフナンモールをゼロから完全に再開発しました。これには5億6000万シンガポールドルと3年間の建設が必要でした。ただし、eコマースとCovid-19の消費者による採用が小売レンタルを侵食したため、再構築と再配置は経済的に見返りがない可能性があります。
これらのイニシアチブが本当に費用に見合うものであるかどうかを理解して評価するには、慎重に検討する必要があります。
小売業の未来は近い将来暗いように見えます。
2つの重要な要素が私の信念に貢献しています：
これらの弱気要因は、長期的には小売賃貸を弱めるでしょう。
だから、何ができるのかと尋ねるかもしれません。
シンガポール全体の小売床面積を、機関、教育、またはヘルスケアの用途に再配置することによって、それらを減らすことを考え始めるのが最善かもしれません。商業用不動産セクターの健全性と信頼を維持するには、いくらかの犠牲と苦痛が必要です。